房产纠纷律师——外村人购买宅基地后又出售给本村村民，原使用权人能否主张无效

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

（一）原告诉称及反诉请求

1. 本诉请求

原告朱某希向一审法院起诉请求：

  要求确认朱某希与被告于2020年签订的关于购买北京市通州区一号（以下简称一号）房产的《房屋买卖协议》有效。

  诉讼费由被告负担。

2. 反诉请求

周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰向一审法院反诉请求：

  要求确认1995年4月9日周某文、周某贤与王某平签订的两份《房屋易主协议书》无效。

  判令朱某希、王某平、林某斌将位于一号的房屋腾空返还给我们。

  诉讼费由朱某希、王某平、林某斌负担。

3. 上诉请求

周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰上诉请求：

  撤销一审判决，发回重审或改判驳回朱某希的一审全部诉求，支持周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰的一审诉请请求。

  本案诉讼费由朱某希、王某平、林某斌承担。

（二）事实和理由

1. 原告观点

朱某希认为，判决认定清楚，其与王某平、林某斌没有恶意串通损害集体利益。《房屋易主协议书》被确认无效是因为买方不属于集体经济组织成员，损害集体利益被认定无效，但一般情况下只要最后买方是集体组织成员，损害情形就消失了，不应认定无效。

双方可以自行约定买卖协议条件，涉案农村房屋本身没有市场价值的说法，不存在明显低于市场价。涉案房屋在1995年出售后，在1999年经过翻建，原有的房产已不存在了，《房屋买卖协议书》合法有效。

2. 被告反诉及上诉理由

合同无效及恶意串通主张

  朱某希与王某平、林某斌系恶意串通，损害集体或第三人利益，《房屋买卖协议书》应属无效。

    一审庭审中，朱某希认可仅支付了20万元，王某平解释因朱某希系其晚辈亲戚，将来朱某希及其丈夫要为自己及林某斌养老送终，故只要朱某希支付20万元，剩余房款不要了。朱某希的陈述与王某平的解释明显与《房屋买卖协议书》约定不一致，双方当庭对《房屋买卖协议书》中约定的购房款进行了变更，证明了双方的恶意串通，损害集体或第三人利益。

    王某平系城镇居民，并非A村村民，朱某希、王某平、林某斌均明知1995年4月9日王某平与周某文、周某贤签署的《房屋易主协议书》无效，且朱某希作为A村村民，已经享有宅基地使用权。双方在明知王某平应将涉案房屋及土地使用权返还给周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰，没有涉案房屋和土地使用权处分权的情况下，利用朱某希是A村村民的身份，签署《房屋买卖协议书》来实现规避强制性法规确认无效的非法目的，双方明显恶意。

    《房屋买卖协议书》虽约定房屋及土地使用权作价200万元，该价格已经低于市场价格，但朱某希、王某平、林某斌在一审中均认可按照20万元作价，更是以明显不合理的低价格进行交易。何况，涉案房屋及土地使用权没有依法办理转移登记，也没有实际交付给朱某希，涉案房屋及土地使用权仍由王某平、林某斌控制。基于上述，朱某希、王某平、林某斌之间的交易不符合民法典第311条的善意取得规定，反而具有民法典第154条法定无效的情形，所以《房屋买卖协议书》应当认定无效。

生效条件未成就主张

  《房屋买卖协议书》约定的生效条件未成就，也不应认定有效。根据《房屋买卖协议书》第一条约定，朱某希与王某平约定涉案房产作价200万元，朱某希于签订合同当日支付房款50万元，剩余150万元于四个月内付清，王某平在收到第一笔50万房款后，涉案协议生效。协议第二、三条约定，在王某平、林某斌收到第一笔购房款50万元后，协议方正式生效。朱某希、王某平、林某斌一审中均认可朱某希仅支付了20万元，进一步说明双方签订的《房屋买卖协议书》没有达到的生效条件，一审法院认定《房屋买卖协议书》合法有效显然错误。朱某希与王某平、林某斌并非善意，不属于善意取得，应当将涉案房屋及土地使用权返还给周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰。

（三）法院查明

1. 早期房屋交易及翻建情况

1995年4月9日，王某平与周某文签订《房屋易主协议书》，约定卖方周某文将正房伍间，东厢房叁间卖给买方王某平，作价贰万贰仟伍佰元，现款已交清。同日，王某平与周某贤签订《房屋易主协议书》，约定卖方周某贤将正房伍间，西厢房叁间卖给买方王某平，作价贰万贰仟伍佰元，现款已交清。该两份协议签订后，双方进行了履行。

1997年，王某平、林某斌将上述两处房屋翻建为8间北房及1间走廊，并将两处院落翻建一处。

2.2020年房屋买卖协议情况

2020年，王某平（甲方）与朱某希（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方王某平于1995年4月9日与周某贤和周某文签订了《房屋易主协议书》，购买了位于北京市通州区A村的两处房产，1999年王某平将两套院落翻建为一处房产（北房捌间）。现双方协议如下：

  甲方自愿将坐落于北京市通州区一号的房产作价人民币贰佰万元整（200万元）出卖给乙方，并将该房屋相关的宅基地使用权同时流转给乙方。甲方承诺待本合同履行后不对上述房产及土地主张任何权利。

  乙方于本合同签订后当日内将购房款伍拾万元打入到甲方账号，余下壹佰伍拾万元四个月内付清。

  甲方收到乙方第一笔购房款后，双方协议正式生效。乙方对该处房产享有一切权利，但甲方仍可在此房产处继续居住直至甲方夫妻二人去世或此房产拆迁。

  协议签订后，该房产如遇征地、拆迁、腾退等情况所得相应拆迁、补偿款都归乙方所有与甲方无关。

协议签订后，朱某希给付王某平购房款20万元。本案在审理过程中，王某平称因朱某希系其晚辈亲戚，将来朱某希及其丈夫要为自己和林某斌养老送终，故只要朱某希给付购房款20万元，其余款项不要了，朱某希对王某平的陈述表示认可。对此，周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰不予认可。

3. 当事人身份及相关情况

朱某希系北京市通州区A村农民。王某平、林某斌系夫妻，均系城市居民。周某贤于2002年1月8日去世，赵某英系周某贤之妻，周某兰系周某贤之女，周某涛系周某贤之子。周某文、秦某杰系夫妻。

4. 二审情况

二审中，当事人没有提交新证据。诉讼中，朱某希主张已给付王某平购房款50万元，是协议签订后分两笔给的，分别为20万元、30万元，并称有其提交的银行记录为证；周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰对此不予认可。

（四）裁判结果

1. 确认周某贤与王某平于1995年4月9日签订的《房屋易主协议书》无效。

2. 确认周某文与王某平于1995年4月9日签订的《房屋易主协议书》无效。

3. 确认朱某希与王某平于2020年签订的《房屋买卖协议书》有效。

4. 驳回周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰的其他诉讼请求。

 二、房产律师案件分析

（一）合同效力的法律依据及判断

1. 早期《房屋易主协议书》无效认定

根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。王某平并非北京市通州区A村委会集体经济组织成员，其与周某贤及周某文分别签订的《房屋易主协议书》违反了相关法律、行政法规中关于农村宅基地房屋买卖主体资格的规定，应属无效。法院认定上述两份合同无效，符合法律规定，这体现了在农村房屋买卖中，对宅基地使用权流转的严格限制，以保护农村集体土地的所有权和农民的基本权益。

律师在处理此类案件时，要准确把握法律关于合同无效的规定，特别是涉及农村宅基地房屋买卖的相关法律法规。对于非集体经济组织成员购买农村房屋的合同，要明确其无效的法律依据，并向当事人进行充分的解释和说明。在本案中，王某平作为城镇居民购买农村房屋，违反了法律的强制性规定，其签订的《房屋易主协议书》自始无效，这是处理后续相关纠纷的重要基础。

2.2020年《房屋买卖协议书》有效认定

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。朱某希系北京市通州区A村农民，系A村委会经济集体组织成员，其与王某平签订的《房屋买卖协议书》未违反国家相关法律、法规的规定，应为有效。在农村房屋买卖中，当买方为同一集体经济组织成员时，合同的效力一般会得到认可，因为这种交易在一定程度上符合农村宅基地使用权的保障和流转的内在逻辑，有利于维护农村社会的稳定和农民的居住权益。

律师在审查此类合同效力时，要重点关注买卖双方的身份是否符合法律规定。对于符合条件的合同，要帮助当事人维护其合法权益，确保合同的履行和效力的确认。在本案中，朱某希的身份符合要求，其与王某平签订的协议在不存在其他无效事由的情况下，应被认定为有效，律师要依据法律规定为当事人提供准确的法律意见和诉讼策略。

（二）恶意串通及合同变更的认定与分析

1. 恶意串通主张的审查

周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰主张朱某希与王某平、林某斌系恶意串通，损害集体或第三人利益，但并未提交充分有效证据予以证明。在判断是否存在恶意串通时，法院需要依据具体的事实和证据进行综合判断。本案中，虽然朱某希与王某平在购房款支付和协议履行方面存在一些与原协议约定不一致的情况，但仅据此不足以认定为恶意串通。

律师在处理此类争议时，要帮助当事人收集和整理相关证据，以证明自己的主张。对于主张对方恶意串通的一方，需要提供明确的证据证明双方存在恶意的意思联络和损害他人利益的行为。在本案中，反诉方未能提供足够的证据，其主张自然难以得到法院的支持。律师要提醒当事人在诉讼中注重证据的收集和整理，避免仅凭主观猜测或一些表面现象就提出恶意串通等主张，而要有切实的证据支持。

2. 合同变更的法律后果

朱某希与王某平在庭审中对购房款的支付方式和数额进行了变更，这种变更在一定程度上可能影响合同的履行和效力认定。然而，从法律角度看，合同的变更需要符合一定的法律程序和条件。在本案中，虽然双方对购房款进行了变更，但并不能直接认定为恶意串通导致合同无效。

律师要向当事人解释合同变更的法律规定和后果，帮助当事人在合法的范围内进行合同的变更和履行。对于合同变更可能引发的争议，要提前做好法律风险评估和应对措施。在本案中，朱某希和王某平的合同变更行为需要进一步审查其是否符合法律规定和双方的真实意愿，以及是否对合同的效力产生实质性影响。律师要依据法律规定和案件事实，为当事人提供合理的法律建议，确保当事人的合法权益得到保护。

（三）合同生效条件的审查与判断

1. 协议约定的生效条件

根据《房屋买卖协议书》的约定，朱某希应于签订合同当日支付房款50万元，剩余150万元于四个月内付清，王某平在收到第一笔50万房款后，涉案协议生效。协议第二、三条也约定在王某平、林某斌收到第一笔购房款50万元后，协议方正式生效。然而，朱某希、王某平、林某斌一审中均认可朱某希仅支付了20万元。

律师在审查合同生效条件时，要严格依据合同的约定和法律规定。对于合同中明确约定的生效条件，当事人的履行情况直接影响合同的效力。在本案中，朱某希未按照协议约定支付足额的第一笔购房款，从合同约定来看，似乎协议的生效条件未成就。

2. 实际履行情况及法律认定

虽然朱某希未完全按照协议约定支付购房款，但法院在综合考虑案件的具体情况后，认定《房屋买卖协议书》有效。这可能是基于朱某希系A村农民，符合购买农村房屋的主体资格，以及双方的实际履行情况和其他相关因素。在司法实践中，法院会综合考虑合同的目的、当事人的真实意愿、交易的合理性等多方面因素来判断合同的效力，而不仅仅局限于合同约定的生效条件。

律师在处理此类案件时，要全面分析合同的履行情况和相关法律规定。对于合同生效条件的争议，要向法院充分阐述当事人的履行情况和合同履行的合理性。在本案中，律师可以围绕朱某希的身份、购房的目的以及双方的实际交易情况等方面进行论证，说明虽然购房款支付存在一定问题，但合同不应简单地因未满足约定的生效条件而被认定无效。同时，律师要提醒当事人在签订合同后，要严格按照合同约定履行义务，避免因履行问题引发合同效力的争议。

（四）房屋腾空返还请求的法律分析

周某文、赵某英、周某兰、周某涛、秦某杰要求朱某希、王某平、林某斌将位于一号的房屋腾空返还的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。因为朱某希与王某平签订的《房屋买卖协议书》被认定有效，朱某希依法取得了房屋的相关权益。在合同有效的情况下，反诉方要求腾空返还房屋缺乏法律依据。

律师在处理此类纠纷时，要准确判断当事人的权利义务关系。对于房屋的占有和使用权益，要依据合同的效力和相关法律规定进行分析。在本案中，既然法院认定朱某希的合同有效，那么其对房屋享有相应的权利，反诉方的腾空返还请求无法得到支持。律师要向当事人明确解释法律规定和案件的处理结果，帮助当事人理解自己的权利和义务，避免不必要的纠纷和诉讼。