购买房屋支付定金后房屋被查封，买方起诉解除合同并要求违约金纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉称

原告孙某芳向本院提出诉讼请求：

1. 判令解除我与被告赵某兰订立的《北京市存量商品房买卖合同》。

2. 判令赵某兰向我双倍返还已支付的定金340万元。

3. 判令赵某兰向我支付违约金171万元。

4. 判令林某杰就第二、三项诉请与赵某兰承担连带责任。

事实与理由：坐落于北京市朝阳区M号房屋系赵某兰所有。我于2019年4月23日与赵某兰签订《买卖房屋定金协议》，于2019年4月24日与赵某兰签订《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》及《补充协议》。依前述协议，我以855万元的价格购买涉案房屋，并应在2019年4月29日前支付定金，定金总计170万元，赵某兰应在合同订立之日起160日内完成房屋所有权变更登记。

2019年4月23日、24日、28日，我依照前述协议约定，分数笔向赵某兰支付了购房定金170万元。2019年6月，赵某兰告知我，因涉案房屋已在另一诉讼程序中被查封，其无法履行合同。为此，我于7月5日与赵某兰订立补充协议，赵某兰自愿承担违约金17万元，赔偿中介费损失8万元，并承诺若未能按期退还定金、违约金及赔款，则应依原合同约定支付违约金。补充协议签订后，赵某兰已退还30万元定金。

我认为，我与赵某兰签订的合同均合法有效，对当事人均有约束力。赵某兰应依约按期办理房屋过户手续。现因赵某兰原因，致涉案房屋被查封，确定无法交付，其已构成根本违约，我有权解除合同，并要求赵某兰按照合同约定承担违约责任171万元。依据规定，收受定金的一方不履行合同义务，应双倍返还定金。我累计向赵某兰支付定金170万元，合同无法履行，故赵某兰应向我双倍返还定金340万元。林某杰与赵某兰系夫妻，上述债务为夫妻共同债务，林某杰应承担连带赔偿责任。

（二）被告辩称

1. 赵某兰辩称

我与孙某芳签订过房屋买卖合同，并签订过解约协议，孙某芳于2019年8月1日已经违反了2019年7月5日签订的补充协议的约定，向法院提起诉讼。我在签订补充协议后，一直在与孙某芳女儿沟通，但是其一直拖延时间，目的是为了让本案进入庭审程序。我同意解除合同，同意返还定金并支付17万元违约金，不同意孙某芳的其他诉讼请求。孙某芳主张的违约金过高，应当予以酌减。

2. 林某杰辩称

赵某兰涉及的债务是个人债务，孙某芳与赵某兰签订合同时我不在场，赵某兰出售房屋，我并不知情，我也不同意。我与赵某兰于2019年10月离婚，如此天价的房屋买卖超出了夫妻共同债务的范畴，孙某芳与赵某兰签订合同的时候，没有了解房屋是否满五唯一，是否为夫妻共同财产，这些都违反常理。孙某芳也是明知房屋价格过低的。

（三）法院查明

1. 房屋基本情况及合同签订

北京市朝阳区M号房屋登记于赵某兰名下。2019年4月23日，赵某兰作为出卖人与孙某芳作为买受人签订《买卖房屋定金协议》。2019年4月24日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某兰将涉案房屋出售，房屋成交价格为855万元，买受人向出卖人支付定金170万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。

合同还约定了办理过户登记及交付时间等。同日，双方还签订了《补充协议》，约定了定金支付方式、购房款支付安排等具体内容。赵某兰、孙某芳与北京某中介公司还签订了《居间服务合同》，约定居间服务费10万元，由孙某芳负担。

2. 合同履行情况及纠纷产生

签订上述合同后，孙某芳于2019年4月23日支付定金5万元，2019年4月24日支付定金100万元，2019年4月28日支付定金65万元，合计支付定金170万元。后，涉案房屋被法院查封，买卖合同无法继续履行。2019年7月5日，赵某兰与孙某芳签订《买卖合同解约协议》，约定赵某兰因在卖房期间导致房屋被查封无法履行合同，通过和孙某芳协商，赵某兰自愿承担全部违约责任，自愿承担违约金17万元，及买方支付中介费8万元，共计人民币25万元。同日，赵某兰退还孙某芳定金30万元，双方又签订《买卖补充协议》，约定如果2019年9月5日前，孙某芳收到赵某兰所支付的买房定金及卖方赔偿买房的违约金及中介费共计165万元，双方所签买卖合同自动解除；如果2019年9月5日之前，赵某兰未付清孙某芳所支付的买房定金及卖方赔偿买方的违约金和中介费，赵某兰应按买卖合同违约责任赔偿买方孙某芳违约金。

3. 关于夫妻共同债务的争议

庭审中，林某杰主张涉案房屋系其与赵某兰的夫妻共同财产，赵某兰在处置房产期间其并不知晓赵某兰出售夫妻共同财产一事，且其二人已于2019年10月离婚。孙某芳则主张其在签订合同时并不知晓涉案房屋为夫妻共同财产。

（四）裁判结果

1. 原告孙某芳与被告赵某兰于签订的《北京市存量商品房买卖合同》解除。

2. 被告赵某兰于本判决生效之日起七日内返还原告孙某芳购房定金一百四十万元。

3. 被告赵某兰于本判决生效之日起七日内向原告孙某芳支付违约金四十二万元。

4. 驳回原告孙某芳的其他诉讼请求。

二、房产律师案件分析

（一）合同效力与违约认定

1. 合同的合法性与约束力

赵某兰与孙某芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。这是整个案件的基础，明确了双方在合同项下的权利和义务。

在分析此类案件时，首先要审查合同的效力，确保合同的签订符合法律规定和当事人的真实意愿。律师要仔细研究合同的条款，明确双方的主要权利义务约定，为后续判断违约行为和责任承担提供依据。在本案中，合同中关于房屋产权状况的保证、定金支付、过户登记时间等条款都对双方的行为进行了规范。

2. 违约行为的确定

涉案房屋因赵某兰的原因被查封，导致无法履行合同，赵某兰的行为构成根本违约。这是本案的关键事实之一，明确了违约方的责任。

律师在处理此类案件时，要准确判断违约行为的构成。对于房屋买卖合同，交付符合约定条件的房屋并办理过户登记是出卖人的主要义务，当出卖人无法履行该义务时，应承担相应的违约责任。在本案中，赵某兰未能保证房屋的产权状况，使其被查封无法交付，违反了合同约定，应承担违约责任。

（二）合同解除的后果及违约责任承担

1. 合同解除的认定与处理

双方对于合同解除已达成一定共识，2019年7月5日签订的《买卖合同解约协议》表明双方对合同解除不持异议。在此情况下，法院依法确认合同解除符合法律规定和当事人的意愿。

对于合同解除后的处理，涉及到定金返还、违约金支付等问题。律师要依据合同约定和法律规定，为当事人争取合理的权益。在本案中，双方对于赵某兰尚有140万元定金未予返还无异议，法院据此支持了孙某芳要求返还定金140万元的部分。

2. 违约金与定金的选择适用

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。在本案中，孙某芳要求双倍返还定金，但根据双方签订的《买卖补充协议》，在赵某兰违约时，孙某芳已选择赵某兰以承担违约金的方式来承担违约责任，故法院不予支持双倍返还定金的请求。

对于违约金的数额，法院会根据实际情况进行酌定。本案中，法院结合孙某芳已付购房款的时间、房价波动情况、已付中介费、因纠纷聘请律师等因素，酌情衡量孙某芳所受损失情况，并结合双方约定的违约责任对违约金数额进行了确定。律师在处理此类问题时，要充分考虑各种因素对违约金数额的影响，为当事人提供合理的法律建议，并在诉讼中进行有效的举证和论证，争取对当事人有利的违约金判决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！