婚前男方个人房屋以买卖名义赠与女方，签署合同是否具有法律效力

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉称

原告张某鹏向本院提出诉讼请求：

1. 确认原告与被告于2017年签订的房屋买卖合同无效。

2. 被告返还位于北京市大兴区一号房屋（以下简称案涉房屋），并将案涉房屋过户至原告名下。

3. 被告赔偿精神损失30万元。

4. 诉讼费由被告承担。

事实与理由：2017年7月20日，原告与被告签订房屋买卖合同，并于当天办理过户手续。但是，案涉房屋买卖合同是由于被告采取了欺诈手段，使得原告在违背真实意思表示的情形之下与其签订的，房屋过户手续的办理也违背原告的真实意思。同时，案涉房屋买卖合同约定的交易价格明显低于市场价格，显失公平。基于上述理由，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。

（二）被告辩称

被告李某蓉辩称：不同意原告的诉讼请求。

1. 合同已经履行完毕，合同也不存在欺诈、胁迫。原告此前起诉过房屋买卖合同纠纷，要求解除双方签订的房屋买卖合同，说明原告认可合同合法有效。原告主张合同无效而非撤销，故是否显失公平，与本案无关。即使存在撤销事由，2017年7月20日，双方签订房屋买卖合同时，原告已知晓房屋成交价与市场价的差距，故撤销期间应自2017年7月20日开始至2018年12月13日早已超过撤销期间，撤销权业已消灭。

2. 自150万元购房款支付至原告提供的账户之日，被告的付款义务即已履行完毕，故150万元系其他法律关系，与房屋买卖合同纠纷无关。2018年8月6日，原告报警的询问笔录中，原告认可其已收到150万元购房款，并认可150万元交由被告保管，将该款项用作家用。2018年3月28日，双方登记结婚，2018年4月2日，被告向原告转账10万元。被告系按照双方协议履行，并无违法、违规、违约情形。

3. 双方均为完全民事行为能力人，双方签订的《存量房屋买卖合同》合法有效且已履行完毕，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的无效情形。案涉房屋买卖合同合法有效，且已经依法履行完毕不存在无效情形，谈不上过户至原告名下的问题，且过户的相关费用也是由被告缴纳的，更谈不上精神损失赔偿的问题，请求驳回原告的全部诉讼请求。

（三）法院查明

1. 合同签订及相关约定

2017年8月1日，原告张某鹏（出卖人）与被告李某蓉（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区一号，该房屋性质为商品房。房屋成交价格为150万元整，其中自有交易结算资金为30万元整。关于贷款的约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为120万元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。另，原告与被告签订《首付款证明书》一份，载明：买方李某蓉因购买卖方张某鹏出售的位于大兴区一号的房屋，所交付的首付款30万元，经双方同意由张某鹏收取款项。

2. 房屋产权变更及相关情况

2017年8月2日，被告李某蓉就案涉房屋取得不动产权证书。2017年8月25日，李某蓉（甲方，借款人）与某银行（乙方，贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方，担保人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定借款数额为120万元整。

3. 当事人关系及其他事件时间线

原告张某鹏与赵某兰于2017年5月在北京市大兴区民政局协议离婚。双方在《离婚协议》中约定，北京市大兴区一号房屋归张某鹏所有，夫妻双方离婚前没有任何债务。2017年6月29日，张某鹏就案涉房屋取得不动产权证书。2017年7月27日，李某蓉转账张某鹏首付款30万元。2018年3月28日，张某鹏与李某蓉登记结婚。2018年9月3日，李某蓉以离婚纠纷为由将张某鹏诉至本院，要求判决与张某鹏离婚。2018年11月9日，本院作出判决书判决驳回李某蓉的诉讼请求。

2018年10月8日，张某鹏曾以房屋买卖合同纠纷为由将李某蓉诉至本院，要求解除双方之间的房屋买卖合同，张某鹏于2018年12月6日撤回起诉。

4. 当事人陈述及案件关键细节

2018年8月6日，张某鹏以被李某蓉诈骗为由至北京市公安局大兴分局报警。主张双方协议以买卖名义将一号房屋赠与李某蓉，李某蓉出资150万作为婚后花销，但李某蓉未履行协议。公安机关就张某鹏报案李某蓉诈骗后，对李某蓉的讯问，李某蓉主张张某鹏因看其生活困难，因此同意将房屋以较低价格出售给自己，后双方交往，张某鹏将其支付购房款赠与自己，由己方随意处理。

案件审理过程中，原告张某鹏称：与被告签订婚前协议在先，案涉房屋买卖合同在后。协议只有一份并且由被告持有。认为就案涉房屋而言，与被告之间属于附条件赠与行为，双方之间的买卖行为并不是真实意思表示，只是为了过户省钱。现被告违反约定，拿走原告的身份证和存折先后将150万元转走，如果被告转走钱款之后，继续和原告共同生活，原告也可以接受，但被告转走钱款之后还起诉原告离婚，之后将个人物品搬离，原告无法接受。

被告李某蓉称：与原告之间的合同合法有效，且已履行完毕，现只是因为150万元的使用问题导致原告后悔，本身并不存在任何违法违规的情形，合同本身也不存在任何可撤销或者无效的情形。关于150万元的使用问题，双方是口头约定的，没有任何书面协议。存折、密码及身份证都是原告主动给的，认为这是一种授权可以用于婚后家用。原告曾将被告诉至法院要求解除双方之间的房屋买卖合同变相说明原告认可双方之间的合同是有效，原告认为双方之间属于赠与的话，那么本案的法律关系也不对。

案件审理过程中，就案涉房屋在双方签订合同时的市场总价问题，原告主张为700万元到760万元，被告主张为400多万元。

本院与不动产登记部门核实，案涉房屋现仍设立被告作为抵押权人，贷款金额为120万元的抵押登记手续。

（四）裁判结果

1. 确认张某鹏与李某蓉就北京市大兴区一号房屋签订的房屋买卖合同无效。

2. 驳回张某鹏的其他诉讼请求。

二、房产律师案件分析

（一）合同效力的关键考量因素

1. 真实意思表示的判断

本案中，判断合同是否有效首先要考量双方的真实意思表示。原告主张合同是在被告欺诈且违背其真实意思的情况下签订的，虽然原告签署了合同，但这并不当然意味着其真实意愿是进行房屋买卖。

从双方的行为和陈述来看，存在诸多疑点表明可能并非真实的买卖意愿。例如，被告自认双方在恋爱期间有过赠与意思表示，且成交价远低于市场价格，并非正常协商的结果。房屋一直由原告居住未履行交付手续，被告在贷款后迅速将款项转出等情况，都不符合正常房屋买卖的常理，这些迹象综合起来使得法院对双方真实的意思表示产生怀疑，进而认定不存在真实的买卖合同关系。

在类似案件中，律师要仔细审查合同签订的背景、过程以及双方的后续行为，通过这些细节来推断当事人的真实意图。对于主张合同无效的一方，要帮助其收集和整理能够证明真实意思表示缺失的证据，如双方的沟通记录、特殊关系背景下的交易异常情况等。对于另一方的反驳意见，也要进行深入分析和质证，以准确判断合同的真实效力。

2. 价格因素与显失公平的认定

合同约定的价格明显低于市场价格是本案的一个重要关注点。虽然被告以原告主张合同无效而非撤销为由，试图排除显失公平的考量，但价格因素在判断合同效力时仍具有重要意义。

过低的价格可能暗示着合同并非基于公平合理的市场交易基础，而是存在其他不正当目的或误解。在本案中，价格与市场价格的巨大差异结合其他情况，进一步增强了对合同真实性的质疑。律师在处理此类案件时，要准确评估价格因素对合同效力的影响，对于明显不合理的价格，要深入调查其背后的原因，并将其作为论证合同无效或可撤销的重要依据之一。同时，要关注对方关于价格合理性的辩解，通过市场调研、专业评估等方式进行反驳，确保法院能够准确判断价格因素在案件中的作用。

3. 合同履行情况与真实目的的关联

合同的履行情况也是判断合同效力的重要线索。在本案中，被告虽完成了产权变更和部分付款手续，但原告实际未取得房款的实际支配权利，且房屋的实际居住和使用情况也不符合正常买卖后的状态。

被告在贷款后迅速将款项转出用于其他用途，这表明双方的交易行为可能只是为了实现房屋权属变更的形式，而并非真正的房屋买卖目的。律师在分析合同履行情况时，要关注每一个环节的合理性和真实性，包括款项的支付、交付、使用等方面。对于不符合正常交易逻辑的履行行为，要深入挖掘其背后的原因，揭示其与真实合同目的的背离，从而为认定合同无效提供有力的证据支持。

（二）法律适用与证据规则的运用

1. 相关法律规定的适用

根据法律规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。同时，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。在本案中，法院依据这些法律规定，综合考量双方的行为和证据，认定双方的房屋买卖行为无效。

律师在处理此类案件时，要准确把握相关法律规定的内涵和适用条件。对于合同效力的认定，要严格依据法律条文进行分析和论证，确保法律适用的准确性。在本案中，通过对双方行为的详细分析，结合法律规定中关于真实意思表示和虚假行为的判定标准，为法院认定合同无效提供了明确的法律依据。同时，要关注法律规定的变化和更新，及时调整诉讼策略，以适应不同的法律环境和案件需求。

2. 证据的收集与采信

本案中，双方的陈述、转账记录、报警记录、合同签订及履行的相关文件等都成为了重要的证据。原告通过提供自己的陈述、报警记录等证据，试图证明合同的无效性；被告则以合同履行完毕等为由进行抗辩。

法院在审理过程中，需要对这些证据进行综合审查和判断。律师要帮助当事人收集和整理对自己有利的证据，确保证据的真实性、关联性和合法性。对于对方提供的证据，要进行有效的质证，指出其证据的缺陷和不足，削弱其证据的效力。在本案中，律师要围绕合同签订的背景、价格差异、履行异常等方面收集证据，通过证据链条的构建，使法院能够更清晰地了解案件事实，从而做出有利于己方当事人的判决。同时，要注意证据的保存和提交方式，遵循证据规则，确保证据能够被法院依法采信。

三、办案心得

（一）明确诉讼策略与法律依据

1. 准确选择诉讼请求和理由

原告在本案中明确提出确认合同无效的诉讼请求，并以被告欺诈、违背真实意思表示以及价格显失公平等理由作为支撑。在选择诉讼策略时，要准确把握案件的核心问题和关键证据，选择最有利于维护自己权益的诉讼请求和理由。

对于合同纠纷案件，合同无效和可撤销是两种常见的诉讼路径，但它们的法律依据和举证要求有所不同。在本案中，原告根据实际情况选择主张合同无效，通过详细阐述被告的欺诈行为、双方真实意思的缺失以及价格不合理等因素，为自己的诉讼请求奠定了基础。律师在代理案件时，要与当事人充分沟通，深入分析案件事实和法律规定，帮助当事人制定合理的诉讼策略，确保诉讼请求具有明确的法律依据和事实支撑。

2. 深入研究相关法律规定

成功胜诉离不开对相关法律规定的深入研究和准确运用。在本案中，律师要熟悉关于合同效力的法律条文，如《民法典》中关于民事法律行为有效条件、虚假意思表示等规定。通过对这些法律规定的深入理解，能够准确把握案件的法律适用方向，为原告的主张提供坚实的法律依据。

在诉讼过程中，要将法律规定与案件事实紧密结合，运用法律条文对案件中的各种行为和证据进行分析和论证。例如，依据法律规定中关于真实意思表示的要求，指出本案中双方交易行为不符合真实买卖的特征，从而说服法院认定合同无效。同时，要关注法律规定的更新和变化，及时调整诉讼策略，确保法律适用的准确性和时效性。

（二）全面收集和整理证据

1. 多种证据形式的运用

证据是胜诉的关键。在本案中，原告通过多种证据形式来支持自己的主张。包括合同签订及履行的相关文件，如《存量房屋买卖合同》、《首付款证明书》等，这些文件能够证明合同的存在和部分履行情况，但同时也为分析合同的异常之处提供了依据。

转账记录显示了款项的流向，特别是被告在贷款后迅速将款项转出的情况，与正常的房屋买卖交易习惯不符，成为证明合同可能存在问题的重要证据。报警记录则反映了原告对被告行为的质疑和双方在交易中的争议，进一步加强了原告主张的可信度。此外，当事人的陈述也是重要的证据形式之一，原告对案件事实的详细描述以及被告在不同场合的陈述，都为法院了解案件全貌提供了参考。

律师在办案过程中，要指导当事人全面收集各种可能与案件相关的证据，包括书面文件、电子记录、证人证言等。对于每一种证据，都要认真审查其真实性、关联性和合法性，确保证据能够有效地支持当事人的主张。同时，要善于将不同类型的证据相互印证，形成完整的证据链条，增强证据的说服力。

2. 突出关键证据的作用

在众多证据中，要突出关键证据的作用。在本案中，关于双方真实意思表示的证据是核心关键。原告主张合同是附条件赠与行为，并非真实买卖，那么就要收集能够证明这一主张的关键证据。例如，被告自认在恋爱期间有过赠与意思表示的相关证据，以及合同签订过程中价格异常、房屋实际居住和使用情况不符合买卖常理等证据，都能够有力地证明双方可能不存在真实的买卖合同意愿。

律师要帮助当事人梳理和筛选出关键证据，在诉讼过程中重点突出这些证据的作用。通过详细的举证和论证，使法院能够充分认识到关键证据对案件事实的决定性影响，从而支持原告的诉讼请求。同时，对于对方可能提出的反驳证据，要提前做好准备，进行有针对性的分析和反驳，确保关键证据的效力不受削弱。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！