购房后因卖方原因房屋被查封， 买方起诉要求退款并支付违约金案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉称

原告王某贤向本院提出诉讼请求：

1. 判决解除原、被告于2014年7月1日签订的《房屋订购协议》；

2. 判决被告退还原告90万元购房款；

3. 判决被告给付原告90万元违约金；

4. 诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2014年7月1日，王某贤与赵某英、孙某胜签订了《房屋订购协议》，约定赵某英、孙某胜以229万元的价格将北京市房山区A室转让给王某贤；王某贤在2014年7月10日前支付90万元首付款，余款待办理过户前一日付清；王某贤支付首付款时，双方办理房屋交割手续；待房产证满5年后办理过户手续，违约金为90万元。

协议签订后，王某贤按约定给付了90万元首付款，并搬入涉案房屋居住。2015年间，涉案房屋产权几经变更并引发其它债务纠纷，涉案房屋于2015年10月23日被法院查封。2016年4月20日，王某贤提出了执行异议之诉，终未果。2019年，王某贤通过司法拍卖以357万元购买了涉案房屋。基于上述事实，王某贤认为，双方所签购房协议合法有效，赵某英、孙某胜已构成根本违约，故提起诉讼。

（二）被告辩称

1. 赵某英辩称

与王某贤签订售房合同及收到90万元房款属实，没有办理过户是因为该房涉及到与他人的债务，此事王某贤也知情。房子应该是自己的，孙某胜只是背户的，同意解除合同和退房款，不同意给付90万元违约金，可以适当给点利息。

2. 孙某胜辩称

合同是否解除由法院判定，该合同非本人所签；90万元房款没有得到，故不同意退款；签合同时，已和赵某英离婚，合同是赵某英与王某贤签的，如果违约应由赵某英承担，不同意承担；原告一直在该房居住，不办过户是有原因的。综上，不同意原告的诉讼请求。

（三）法院查明

1. 经北京某中介公司居间服务，赵某英（出卖方、甲方）与王某贤（买受方、乙方）于2014年7月1日签订了一份《房屋订购协议》，主要约定王某贤购买赵某英位于北京市房山区A号的房屋（简称“涉案房屋”），总价款为229万元。

2. 涉案房屋系赵某英在其与孙某胜夫妻关系存续期间购买，二人离婚时未分割该房屋。

3. 赵某英与王某贤于2014年7月1日达成了补充协议，主要内容为：甲方净得总房价；乙方于2014年7月10日前将房屋首付款90万元交于甲方，双方于支付首付款当日做物业交割，将房屋交于乙方使用；乙方于过户前一日支付剩余房款；丙方已告知乙方此房产证原件因甲方个人原因不能提供，甲方有个人抵押借款，乙方知情并同意购买；甲方保证此房于2014年12月31日前产权证满五年且唯一住房，双方约定于此房产权证满五年后2014年12月31日前履行过户手续，甲方保证能正常过户，如过户时产生个税由甲方承担；甲乙双方任何一方违约，违约方向守约方支付90万元作为违约金。

4. 孙某胜作为房屋共有人同意赵某英出售该房产，并承诺认可相关协议、享有相应权利和承担相应义务。

5. 至2014年7月5日，王某贤给付了赵某英首付款90万元，赵某英亦按约定将涉案房屋交付给王某贤居住使用。

6. 北京市第二中级人民法院之前判决书中认定，涉案房屋未能办理过户登记存在王某贤自身原因和一定责任。

7. 因赵某英、孙某胜与他人有债务纠纷，涉案房屋迟迟未能过户到王某贤名下，后涉案房屋被法院拍卖，王某贤以357万元竞买成功。

（四）裁判结果

1. 解除赵某英与王某贤于签订的《房屋订购协议》。

2. 赵某英、孙某胜于本判决生效后三十日内退还王某贤购房款90万元，并给付王某贤违约金45万元，合计135万元。

3. 驳回王某贤的其它诉讼请求。

二、房产律师案件分析

（一）合同效力及履行情况

1. 合同的合法性与有效性

赵某英与王某贤签订的《房屋订购协议》是经中介公司居间服务达成的，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。这是整个案件的基础，明确了双方的权利义务关系应受法律保护。

在类似房产交易纠纷中，首先要审查合同的效力，确保交易的合法性。律师在处理此类案件时，要依据相关法律法规，仔细审查合同的签订主体、内容、形式等是否符合法律要求，为后续的法律分析和诉讼策略制定提供坚实的基础。

2. 合同履行的阶段性分析

王某贤按约定支付了90万元首付款，赵某英也将房屋交付给王某贤居住使用，这一阶段双方履行了部分合同义务。然而，后续未能办理过户手续，导致合同无法继续按约定履行。

对于合同履行情况的分析，要关注每个关键节点的履行情况以及双方的行为。在本案中，虽然前期有一定的履行，但过户这一关键环节的受阻成为纠纷的核心问题。律师要详细了解合同履行过程中的各种细节，包括付款时间、房屋交付方式、双方的沟通情况等，以便准确判断双方的责任和违约情况。

（二）违约行为及责任认定

1. 未能过户的原因及责任分担

涉案房屋未能办理过户登记存在多方面原因。一方面，赵某英、孙某胜与他人的债务纠纷导致房屋被查封，这是导致过户不能的重要原因之一，他们对此负有一定责任。另一方面，法院之前判决认定王某贤自身也存在一定责任。这种责任的混合情况增加了案件的复杂性。

在违约责任认定中，需要综合考虑各种因素。律师要仔细分析案件中的每一个细节，查找导致违约的具体原因和相关证据。对于多方责任的情况，要依据法律规定和案件事实，合理划分责任比例。在本案中，法院结合具体情况酌定双方对违约金各承担50%，体现了对责任的合理分配原则。

2. 孙某胜的责任认定

尽管孙某胜辩称合同非本人所签且未得到房款，但他作为房屋共有人同意赵某英出售房产，并承诺认可相关协议、承担相应义务。这一承诺具有法律效力，他不能以未直接参与合同签订和未收到房款为由免除责任。

在涉及共有房产的交易中，共有人的同意和承诺是合同履行的重要保障。律师要关注共有人的行为和表态，对于共有人试图逃避责任的辩解，要依据法律规定进行有力反驳。在本案中，通过对孙某胜承诺的法律分析，明确了他在合同中的责任，使其无法逃避应承担的法律后果。

（三）合同解除的法律后果

1. 合同解除的依据和必要性

由于王某贤通过司法拍卖取得了涉案房屋的全部权利，原《房屋订购协议》已无法继续履行，符合合同解除的法定条件。合同解除是对无法继续履行的合同关系的一种法律处理方式，旨在解决合同僵局，保护当事人的合法权益。

律师在处理此类案件时，要准确把握合同解除的法律依据和条件。在本案中，根据实际情况，明确合同无法继续履行的事实，依法提出解除合同的请求，并合理主张合同解除后的法律后果，如退还购房款、承担违约责任等。

2. 解除后的财产处理及违约责任承担

合同解除后，赵某英、孙某胜作为涉案房屋的共有人，应共同承担退还王某贤购房款90万元的义务。同时，对于违约金的承担，法院根据责任分担情况，判决他们共同承担45万元违约金。

在合同解除后的财产处理和违约责任承担方面，要依据合同约定和法律规定进行合理主张。律师要为当事人争取应有的权益，确保当事人在合同解除后能够得到合理的经济补偿。在本案中，通过对合同条款和法律规定的综合运用，为王某贤争取到了部分违约金和购房款的退还，维护了其合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！