购买房屋后产权人前夫主张侵犯其权利起诉合同无效纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

（一）原告诉称

原告林某鹏向本院提出诉讼请求：

1. 确认被告赵某君与孙某山签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》是无效合同；

2. 判令将昌平区 S室的不动产权证书过户回赵某君；

3. 本案诉讼费用由二被告承担。

事实和理由：2017年 7 月12 日，林某鹏与赵某君通过法院判决离婚。北京市第一中级人民法院出具的生效判决对夫妻共同财产进行了分割，判令昌平区 S室判归赵某君所有，赵某君向林某鹏支付折价款2317841.00 元。赵某君迟迟未支付折价款，林某鹏也没有将诉争房屋过户给赵某君，一直在诉争房屋内居住生活。

赵某君、孙某山于2018 年 9 月25 日签订《北京市存量房买卖合同》及补充协议，将诉争房屋以465 万元的不合理低价出售给孙某山，当时的房屋价格在550 万元左右。补充协议中明确了林某鹏与赵某君就诉争房屋存在纠纷。孙某山在购房前既没有看过房，也没有与林某鹏进行过沟通，就签订合同支付了房款。孙某山在取得了不动产权证书后，就立即强行清退林某鹏。

孙某山在清退不成后，又起诉林某鹏，要求排除妨害，将林某鹏清退。林某鹏认为，赵某君与孙某山恶意串通，签订《北京市存量房买卖合同》，损害林某鹏的利益。赵某君单方收取房款，可以达到不支付林某鹏折价款的目的；孙某山可以实现低价占有诉争房屋的目的。赵某君、孙某山均明知，在赵某君没有支付折价款的情况下，诉争房屋的权属不归赵某君所有，赵某君也无法将孙某山清退。但赵某君、孙某山合意过户后，可以让孙某山以案外第三人的名义通过诉讼清退林某鹏，达到占有诉争房屋的目的。根据合同法规定，恶意串通损害第三人利益的合同系无效合同。故林某鹏提起诉讼。

（二）被告辩称

1. 赵某君

 未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

2. 孙某山辩称

 不同意林某鹏的诉讼请求。称赵某君是房屋所有权人，房屋过户手续也都是正常办理的。

（三）法院查明

1. 离婚判决及房屋归属相关情况

 林某鹏与赵某君原系夫妻关系。2017年 4 月20 日，法院就赵某君与林某鹏离婚纠纷一案作出判决书，判决：一、赵某君与林某鹏离婚……五、登记于林某鹏名下坐落于北京市昌平区 S号房屋归赵某君所有；六、赵某君给付林某鹏共同财产折价款2317841 元，于本判决生效后一个月内给付……林某鹏对该判决不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，赵某君向法院申请强制执行，案涉房屋于2017 年 8 月 2日过户登记至赵某君名下。

 因林某鹏未将案涉房屋腾退给赵某君，故赵某君以返还原物为由将林某鹏诉至法院，法院判决林某鹏于本判决生效之日起十五日内将坐落于北京市昌平区 S号房屋腾空并交付赵某君。

2. 房屋买卖及后续情况

 2018 年 9月 25 日，在北京某中介公司的居间下，赵某君与孙某山签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定赵某君将案涉房屋出售给孙某山，成交价格为465 万元，孙某山付款方式及时间等有明确约定。

 赵某君（甲方）与孙某山（乙方）及北京某中介公司另签订《补充协议》，其中第三条约定乙方知晓甲方前夫在房屋居住且房屋无产权纠纷，若因甲方前夫原因导致房子不能正常交易，乙方不追究甲方违约责任，三方免责，甲方两天内退还乙方已付定金；第四条约定付款方式变更为商业贷款及具体付款安排。

 协议签订后，赵某君将案涉房屋交付给孙某山。后林某鹏又以赵某君未支付房屋折价款为由进入案涉房屋并一直占用至今，孙某山并未实际占用案涉房屋。2018年 10 月31 日，赵某君与孙某山办理了产权变更登记手续，案涉房屋已经过户登记至孙某山名下。

3. 其他相关情况

 另查，赵某君未履行已生效的判决书的义务，未将房屋折价款支付林某鹏，赵某君申请强制执行后，该案件已经终结了本次执行程序。

（四）裁判结果

驳回林某鹏的诉讼请求。

 二、房产律师案件分析

（一）房屋权属的法律认定

1. 离婚判决的法律效力

 法院生效判决具有权威性和拘束力。在本案中，离婚判决明确将案涉房屋判归赵某君所有，且房屋已办理过户登记手续至赵某君名下。根据法律规定，因人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。这就确立了赵某君对案涉房屋的所有权，使其有权对房屋进行处分。

 在处理类似案件时，律师要明确法院判决在物权认定中的重要作用。对于已经生效的判决所确定的物权归属，除非有法定的撤销或变更事由，一般应予以尊重和认可。在本案中，原告以未收到折价款为由质疑房屋权属，但这并不影响基于生效判决所确定的赵某君的所有权。

2. 债权与物权的区分

 虽然赵某君未支付房屋折价款给林某鹏，但这属于债权债务关系范畴。林某鹏对赵某君享有要求支付折价款的债权请求权，但这并不意味着林某鹏对案涉房屋享有物权。物权和债权是不同的法律概念，具有不同的法律属性和效力。

 律师在分析案件时，要清晰区分债权和物权。在本案中，要向法院阐明赵某君的所有权是基于物权的法定变更，而林某鹏的权益主张主要是基于债权关系。不能因为债权未得到履行而否定物权的合法变更和所有权人的处分权。

（二）恶意串通的认定标准与证据不足

1. 恶意串通的构成要件

 原告主张二被告恶意串通损害其利益，但恶意串通的认定需要严格的证据支持。一般来说，需要证明双方存在主观上的恶意，即明知其行为会损害第三人利益，并且有通谋的行为，以及该行为实际造成了第三人的损害后果。

 在本案中，原告仅以房屋低价出售、被告未看房未沟通以及赵某君未支付折价款等情况推测恶意串通，但这些情况本身并不足以充分证明恶意串通的存在。例如，房屋价格的高低可能受到多种因素影响，未看房未沟通也不一定能直接推断出恶意串通，而赵某君未支付折价款与房屋买卖是否恶意串通并无直接必然联系。

2. 证据不足的分析

 原告未能提供足够有力的证据来证明二被告之间存在恶意串通的具体行为和意思联络。在法律实践中，恶意串通的认定需要具体的事实和证据支撑，不能仅凭主观臆断和一些间接情况推断。

 律师在为被告辩护时，要重点分析原告证据的不足和缺陷。在本案中，被告孙某山可以强调自己是在正常的市场交易中购买房屋，房屋过户手续合法合规，且有中介公司的居间参与，不存在与赵某君恶意串通的情况。同时，对于原告提出的不合理低价等问题，可以从市场行情的多样性、房屋的具体情况等方面进行合理解释和反驳。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！