北京遗产律师——父母名下房屋为部分子女出资，老人去世后起诉借名买房过户纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 （一）原告诉求

原告王某琪向本院提出诉讼请求：

1. 请求判令被告王某贤、王某宝配合其办理北京市西城区一号房屋所有权的过户登记手续，将该房屋过户至王某琪名下。

2. 由被告承担诉讼费等费用。

 （二）事实与理由

房屋背景及拆迁安置情况：王某琪之母林某原承租北京市西城区（原宣武区）A号公房，同一户籍在册人口共四人，分别是户主林某，之子王某宝、之女王某琪、之外孙赵某浩。1998年A号拆迁，7月9日签署《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，应安置人口肆人，分别是林某，子王某宝，女王某琪，外孙赵某浩。协议约定直接安置大兴县（现大兴区）XX私产房，该房屋现登记在林某名下；同时约定过渡期满后安置到A号（即一号房屋）。

购房过程及约定：因一号房屋需购买产权，全家先商量让被告王某贤购买，后商定由王某琪出资购买并归其所有。同日，王某琪以林某的名义签署了《购买房屋合同书（一次性预付房款）》，乙方林某的签名实际为王某琪所签，王某琪随即全额支付了购房款50088.10元，宣武区S公司开具了预交购房款收据。此后王某琪办理了收房手续，并以自己名义交纳了光缆费、收视费、水电费等款项，相关单位也开具了交款人为王某琪的收据。因家人认为王某琪购买涉案房占了拆迁工龄优惠，全家商定由王某琪再支付138500元。由于王某宝无工作且已离婚，其子王某清归其抚养无经济来源，故王某宝与林某协商决定由王某宝收取上述购房款项。王某琪于2000年4月至2002年9月期间分16笔支付了该笔款项，王某宝分别出具了收到房款的收据。2000年12月29日一号房屋回迁后王某琪一家三口一直在此居住。后王某宝失踪，王某清由林某抚养，涉案房房产证下发后林某交给了王某琪。2007年，因王某清上学原因，林某与王某清搬到大兴B号房屋居住，王某琪一家三口仍居住一号房屋至今。

过户协商过程：王某琪2014年着手办理涉案房屋过户事宜，林某、王某贤、王某清均积极配合，王某贤还帮忙开具了父亲王某超早在1993年11月7日病故的证明，但因不熟悉流程拖延。林某2017年10月20日去世。2018年11月28日，王某琪与王某贤协商母亲名下房产事宜，王某贤称其多次劝母亲将涉案房过户给王某琪，并表示2017年7月与林某聊天时林某说过一号房屋是王某琪的，承认林某及王某宝已将房屋卖给王某琪，还称其对妻子说过涉案房是王某琪买的，帮王某琪开具父亲死亡证明是协助其过户等事实。2020年12月7日，王某贤在法定继承纠纷庭审中对上述录音及王某琪出资购房也予以认可。

 （三）被告辩称

被告王某贤辩称：

1. 房屋产权归属：登记在林某名下的北京市西城区一号房屋系林某生前个人财产。该房屋系A号公房拆迁补偿而来，林某是公房承租人，《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》证实林某是被拆迁人，房屋产权一直登记在林某名下，所以林某是合法所有权人。认可王某琪交付购房款，但认为是资助林某购房，而非为王某琪自己购房，子女为父母出资购房尤其是房改房及拆迁补偿房很普遍，是尽赡养义务的方式。林某取得产权证书后至去世，既未过户也未立遗嘱指定王某琪继承，说明林某不承认房屋归王某琪所有，王某琪称因不熟悉过户流程拖延不合情理。

2. 付款行为效力：王某琪向王某宝支付购房款的行为不对林某发生法律效力，且与向开发商交付购房款的主张自相矛盾。一号房屋登记在林某名下，他人无权买卖，王某琪与王某宝之间的付款行为基于错误认识，收条显示是购房款，王某琪以支付购房款为由主张产权与其向王某宝付款自相矛盾。

3. 谈话录音效力：谈话录音内容不能改变房屋产权性质，王某琪以录音主张王某贤认同其产权人身份不成立。一号房屋一直登记在林某名下，是林某个人财产，他人言语不能改变。王某贤称不主张要一号房屋前提是大兴区房屋归自己，且该方案王某琪未同意，即使同意也无效，因侵犯了王某宝权益。王某贤知道王某琪向王某宝付款，但不同意，且林某最终未同意将房屋过户给王某琪，录音中王某贤未无条件放弃权益。

4. 证人证言效力：王某清的证人证言及与林某的谈话录音不能证明林某将房屋出售给王某琪。谈话录音仅能证明王某清询问林某房屋归属意见，且采用诱导提问，林某未明确答复，录音发生时林某神智不清，不能作为认定事实的依据。

 （四）法院查明

当事人关系：林某与王某超系夫妻关系。王某琪、王某贤、王某宝为林某与王某超之子女，赵某浩为王某琪之子，王某清为王某宝之子。王某超于1993年11月7日死亡，林某于2017年10月20日死亡。

拆迁安置协议：1998年7月9日，北京市宣武区S公司（拆迁人、甲方）与林某（被拆迁人、乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，乙方住A号，有正式住房壹间，居住面积13.1平方米，正式户口四人，应安置人口四人。直接安置过渡期满后到XX（即一号房屋），另有一居室一套。经双方确认，XX即涉案房屋。

购房合同及付款情况：同日，宣武区S公司（甲方）与林某（乙方）签订《购买房屋合同书（一次性预付房价款）》，约定房价款及付款方式。2004年3月25日，房屋所有权登记至林某名下。审理中，王某贤认可购房款50088.10元为王某琪支付。王某琪提交16张收条，证明因工龄优惠全家商议其再支付138500元给王某宝收款，王某贤认可付款事实但不认可其他证明目的。

居住情况：一号房屋取得后一直由王某琪一家及林某、王某清共同居住。2014年左右林某、王某清搬至大兴居住，王某琪一家一直居住。

证据情况：王某琪提交谈话录音，欲证明与林某存在借名买房关系，王某贤认可真实性但不认可证明目的。王某琪提交王某清证人证言，欲证明林某曾表示房屋归王某琪所有，王某贤不认可证人证言真实性及证明目的。

 （五）裁判结果

自本判决生效之日起七日内，被告王某贤、王某宝协助王某琪将北京市西城区一号房屋所有权过户至王某琪名下。

二、案件分析

 （一）借名买房关系的认定关键

1. 购房款支付：本案中，一号房屋的全部购房款由王某琪支付，这是认定借名买房关系的重要事实依据。王某琪不仅支付了最初的50088.10元购房款，且在后续因使用林某工龄优惠等原因，又按照家庭商议向王某宝支付了138500元购房款。这种实际出资行为与借名买房的逻辑相符，若仅是资助父母购房，通常不会有后续针对工龄优惠等因素的额外补偿付款行为。

2. 房屋实际使用：房屋一直由王某琪实际居住使用，从2000年回迁后王某琪一家三口就居住在此，即使在林某及王某清搬离后，王某琪一家仍继续居住。长期的实际居住使用情况表明王某琪对房屋具有实际占有和使用的权利，符合借名买房后实际取得房屋权益的特征。

3. 相关证据佐证：王某琪提交的录音证据及王某清的证人证言虽不能直接确凿证明借名买房关系，但从侧面提供了一定的佐证。录音中王某贤提及的相关内容以及王某清所陈述的林某曾表示房屋归王某琪所有等情况，在一定程度上与王某琪主张的借名买房事实相互印证，增加了其主张的可信度。

 （二）被告辩称的法律分析

1. 关于房屋产权归属的主张：被告王某贤以房屋登记在林某名下且拆迁协议中林某为被拆迁人，就认定房屋为林某个人财产，这是基于物权公示原则的一种观点。然而，在实际生活中，存在诸多借名买房的情况，不能仅依据登记情况就简单认定产权归属。王某琪提供的购房款支付及实际使用等证据足以对这种单纯基于登记的产权认定提出挑战。

2. 对付款行为效力的质疑：王某贤认为王某琪向王某宝支付购房款行为无效且与向开发商付款主张矛盾，但王某琪对向王某宝付款的原因解释合理，即因使用工龄优惠而给予的补偿，且符合家庭内部协商的逻辑。而向开发商付款是购买房屋的初始行为，与后续因特殊情况在家庭内部进行的补偿付款并不必然矛盾，不能仅凭此否定王某琪的实际购房意图和行为。

3. 谈话录音及证人证言的效力：虽然谈话录音和证人证言不能单独作为认定借名买房关系的绝对依据，但它们可以作为辅助证据，结合其他事实情况进行综合判断。王某贤仅以录音不能改变产权性质及证人证言存在诱导等理由否定其效力，过于片面。在综合考虑整个案件事实的情况下，这些证据仍具有一定的参考价值，不能完全排除其对王某琪主张的支持作用。

三、办案心得

 （一）证据收集与整理的重要性

1. 在本案中，王某琪能够胜诉的关键之一在于其充分收集了相关证据。从购房款的支付凭证，包括预交购房款收据、向王某宝支付款项的收条，到房屋实际使用过程中产生的各种费用收据，如光缆费、收视费、水电费等，这些证据形成了一个完整的链条，证明了王某琪在经济上对房屋的投入以及实际占有使用的事实。

2. 录音证据和证人证言的收集也起到了重要作用。尽管这些证据可能存在一定的瑕疵或争议，但在与其他证据相互印证的情况下，增强了王某琪主张的可信度。律师在处理类似案件时，应指导当事人全面、细致地收集与案件相关的各类证据，不仅要关注直接证明核心事实的证据，还要留意那些能够侧面佐证的相关证据，以便在诉讼中构建一个坚实的证据体系。

 （二）法律关系的准确把握与论证

1. 准确认定借名买房法律关系是本案胜诉的核心。律师需要依据当事人提供的事实和证据，深入分析案件所涉及的法律关系。在本案中，通过对购房款支付、房屋使用情况以及相关协商过程的梳理，明确了王某琪与林某之间存在借名买房的可能性，并以此为基础进行法律论证。

2. 针对被告的辩称，律师要有针对性地进行法律分析和反驳。对于被告提出的房屋产权归属依据、付款行为效力质疑以及对证据效力的否定等观点，律师需运用相关法律规定和证据规则进行准确回应，指出被告观点的不合理之处，强化己方主张的合法性和合理性。通过清晰、准确的法律关系把握和有力的论证，为当事人争取到有利的判决结果。

 （三）综合考虑案件事实与情理

1. 在诉讼过程中，除了依据法律规定和证据进行论证外，还需考虑案件的实际情况和情理因素。本案中，王某琪一家长期居住在涉案房屋，且其购房过程中的各种行为和家庭内部的协商安排都符合常理。律师在代理案件时，要善于将法律与情理相结合，向法庭充分阐述案件的全貌，使法官能够在全面了解案件事实的基础上做出公正的判断。

2. 对于一些可能存在争议或模糊的事实，如录音证据中的内容和证人证言的可信度问题，律师要通过合理的解释和分析，使其与整个案件的事实逻辑相契合，增强法官对己方主张的认同感。同时，也要关注对方主张中的不合情理之处，通过对比和分析，进一步突出己方观点的合理性和可信度。

总之，在处理此类房屋所有权纠纷案件时，律师需要全面收集证据，准确把握法律关系，综合考虑案件事实与情理，制定合理的诉讼策略，以维护当事人的合法权益。每个案件都有其独特性，需要律师深入分析和专业判断，我们团队在处理房屋纠纷方面具有丰富经验，若您遇到类似问题，欢迎来电咨询，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。