购买拆迁安置房屋时与部分安置人签署合同后其他安置人不愿过户怎么办

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告林某起诉请求：

1. 确认林某与孙某杰、李某及 F公司于 2013 年 2月 27 日签订的《北京市房屋买卖居间合同》有效；

2. 案件受理费由李某、孙某涛、孙某旭承担。

事实与理由：2011年 11 月22 日，孙某杰作为被腾退人与北京市朝阳区某拆迁办签订《安置协议书》，约定对孙某杰位于北京市朝阳区 A号居住的房屋进行腾退安置，按人均 45 平方米（含）对孙某杰安置现房后另安置期房肆套。2013年 2 月27 日，林某与孙某杰、李某及第三人北京 F 公司签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定林某购买孙某杰位于北京市朝阳区一号的房产，售价为人民币71 万元，付款方式及相关条款。签订合同后，林某共向孙某杰支付购房款66 万元。另，林某委托王某代为办理上述房屋买卖的相关事宜。李某与孙某杰系夫妻关系，孙某涛系孙某杰的儿子，孙某旭系孙某杰的女儿，孙某杰已于2018 年 3 月14 日去世。林某认为，涉案《北京市房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认该房屋买卖合同有效。现孙某杰去世，其法定继承人李某、孙某涛、孙某旭应当承担相应民事法律责任。

二、被告辩称

被告李某、孙某旭辩称：不同意原告林某的诉讼请求、事实和理由。不认可涉案《北京市房屋买卖居间合同》合法有效。涉案房屋还有其他人的份额，我们无权处分涉案房屋。另外，涉案《北京市房屋买卖居间合同》签署过程中李某正在与孙某杰赌气，没有看合同。涉案《北京市房屋买卖居间合同》对我没有任何保障。

第三人 F公司述称：我方对于合同效力不发表意见，由法院依法裁判。

被告孙某涛、第三人赵某经本院依法传唤，未到庭发表辩论意见，亦未提交书面答辩意见。

三、法院查明

2013 年 2月 23 日，孙某杰作为出售方（甲方），林某作为买受方（乙方），F 公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖定金收付书》，约定房屋交易价格及相关事宜。

2013 年 2月 27 日，孙某杰作为出售方（即甲方），李某作为共有人，林某作为买售方（即乙方），王某作为林某的委托代理人，签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定房屋售价、付款方式等内容。合同尾部签章处，孙某杰、李某在甲方（共有人）处签字捺手印，王某代林某在乙方处签字捺手印。

2013 年 3月 15 日，孙某杰出具《保证书》。2014年 3 月 7日，孙某涛签署《同意书》。

2013 年 2月 27 日，案外人王某通过银行向孙某杰转账53 万元，孙某杰确认收到涉案房屋购房款和定金 55 万元。2013年 4 月26 日，孙某杰出具收据，载明收到购房款 10 万元。2014年 3 月 7日，孙某杰出具收据，载明收到购房款 1 万元。孙某杰和孙某涛共同在收款人处签字。

孙某杰于2018 年 3 月14 日去世，其父母先于孙某杰去世。孙某杰去世之前配偶系李某，二人育有一女孙某旭。另孙某杰与前妻育有一子孙某涛，孙某涛与赵某于2011 年 8 月15 日登记结婚，后二人于 2017年 2 月24 日协议离婚。

另查一，2011年 11 月22 日，孙某杰作为被腾退人，与拆迁办签订《安置协议书》，约定对孙某杰的房屋进行腾退安置，实际腾退人口数 5人。2012 年 3月 18 日，孙某杰在《房屋腾退安置协议书附件》上签字安置房屋四套。

另查二，孙某涛与赵某于2017 年 2 月24 日签订离婚协议就财产内容有相关约定。

另查三，各方认可涉案房屋现在由林某控制、使用。

另查四，各方认可涉案房屋目前没有办理房屋所有权证书，涉案房屋不属于经济适用房。

四、法院判决

确认原告林某与孙某杰、被告李某、第三人北京 F公司签订《北京市房屋买卖居间合同》合法有效。

五、案件分析

1. 合同效力的认定依据：

涉案房屋系孙某杰基于腾退安置协议取得，不属于经济适用住房等政策性保障住房，在转让权利上无特别限制，故合同未违反法律、行政法规强制性规定。

虽然涉案房屋涉及其他人员的财产性权益，但法律规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。秦某在合同上签字确认，孙某涛在《同意书》中作出确认且共同收取部分购房款，张某在离婚协议中的表述表明其对售房一事明知且未提出异议，同时该合同也未明显侵害孙某旭的合法利益。

李某主张未阅读合同条款即签字，但其作为成年理性主体，应对其签字行为及法律后果具有预见性。

2. 合同有效性的综合考量：

从合同本身来看，未出现违反法律、行政法规强制性规定的情形。

从合同涉及的各方主体行为来看，虽然房屋涉及多人权益，但相关人员的行为表明他们对房屋出售一事有一定的认知和默认，未对合同的有效性提出实质性的反对理由。

从合同的履行情况来看，原告林某已按照合同约定支付了大部分购房款，且实际控制、使用涉案房屋。

六、胜诉办案心得（从原告林某角度）

1. 证据的充分准备：在本案中，原告林某提供了《北京市房屋买卖居间合同》、《房屋买卖定金收付书》、银行转账记录、收据、《保证书》、《同意书》等一系列证据，充分证明了合同的签订过程、付款情况以及各方的行为态度。这些证据在法院认定合同效力时起到了关键作用。在处理类似案件时，律师应指导当事人全面收集和整理相关证据，以支持当事人的主张。

2. 法律规定的准确把握：律师准确理解和运用了关于合同效力的法律规定，特别是对于出卖人在缔约时对标的物没有处分权的情况下合同效力的认定。在本案中，律师依据法律规定，指出虽然涉案房屋涉及多人权益，但这并不必然导致合同无效，为当事人争取到了有利的判决结果。

总之，在处理房屋买卖合同纠纷案件时，律师需要充分准备证据，准确把握法律规定，深入分析合同各方行为，以维护当事人的合法权益。同时，对于涉及多人权益的房屋交易，应确保合同的合法性和有效性，避免因处分权问题而引发合同效力争议。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！