子女借母亲名义购买经济适用房未签署协议引发的所有权纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙某、李某向本院提出诉讼请求：

1. 判令登记在陈某英名下位于北京市朝阳区 D号房屋（下称“涉案房屋”）归二原告所有；

2. 二被告协助二原告将涉案房屋过户至二原告名下；

3. 本案诉讼费用由二被告负担。

事实和理由：孙某与二被告系兄弟姐妹关系，均为孙某贵与陈某英的子女。李某系孙某之妻。孙某贵于2005 年去世，陈某英于 2019年去世。购买涉案房屋之前，陈某英随二原告及其女儿四人一同居住于孙某原单位分配的公租房内。

2008 年，北京开始配售第一批经济适用房，由于家庭居住条件极差，二原告家庭及陈某英均符合经济适用房的申购政策，但陈某英属于拆迁户兼高龄老人，在经济适用房配售中属于优先配售对象。为加大取得配售经济适用房的概率，二原告与陈某英商议，借用其名义申购涉案房屋，陈某英表示同意。

随后，二原告以陈某英名义提交申请、签订合同、支付购房款等，办理完毕全部购房手续，二原告通过银行转账的方式支付购房款、契税、办证费、印花税、维修基金等共计301265.142 元。房屋交付后，由二原告出资进行装修并购买家具。涉案房屋的房屋所有权证于2011 年 1 月 4日下发，登记在陈某英名下。涉案房屋交付后，一直由二原告和女儿居住使用至今。

在申购涉案房屋后，为避免原被告之间对涉案房屋的产权发生纠纷，陈某英特向二原告出具书面《字据》明确表示，以其名义购买的涉案房屋是二原告出资购买，名义产权人陈某英不拥有本房屋的所有权，故本房屋与二被告无任何继承等经济关系。

陈某英于2019 年去世后，二原告多次联系并请求二被告配合将涉案房屋过户到二原告名下，二被告以各种理由拒绝办理过户手续。故诉至法院。

二、被告辩称

被告孙某莹辩称，不同意二原告的诉讼请求。陈某英有三个子女，都健在，没有理由过户到李某名下。陈某英有声明，去世后涉案房屋就是遗产，子女都有份额。涉案房屋是拆迁陈某英名下的房屋得来的，不是借名买房。房款是否是二原告支付的，我不知道。李某的弟弟借给原告10 万，购房款中另外还有孙某贵的 8万拆迁款。装修的钱全是陈某英出的钱，房屋交付后由陈某英、二原告和他们的女儿居住。

被告孙某辉未到庭，提交书面答辩意见称，无条件接受法院裁决，并协助办理事后相关事宜；不承担诉讼费用，诉讼费用由二原告承担。

三、法院查明情况

孙某贵与陈某英系夫妻关系，两人共生育三个子女，即孙某与二被告。李某系孙某之妻。孙某贵于2005 年去世，陈某英于 2019年去世。

2008 年 2月 19 日的《申请承诺书》显示陈某英及全体共同申请人申请购买经济适用住房。《申请家庭成员情况》显示申请人及共同申请家庭成员为：本人陈某英、之子孙某、之媳李某、之孙女。2008年 6 月11 日，住房保障管理部门向陈某英发出《北京市经济适用住房购买资格审核备案通知单》，显示申请人为陈某英、申请人口 1人，配套一居室，该家庭老龄。2008 年 9月 27 日，北京 S公司（出卖人）与陈某英（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》，约定陈某英购买涉案房屋，购房款共计286465 元。

当日，李某支付了购房款，北京 S公司出具了发票。李某后又补交购房款17685.42 元、缴纳印花税 143 元、支付专项维修资金13392 元。涉案房屋于 2010年 6 月27 日交付。2010 年 8月，二原告出资对涉案房屋进行装修。后，陈某英、二原告及其女儿一直在涉案房屋中居住。

2011 年 1月 4 日，涉案房屋产权证下发，房屋登记在陈某英名下。

陈某英立下《字据》：以本人陈某英名义购买的位于 D号的经济适用房系长子孙某、儿媳李某出资购买。名义房屋产权人陈某英不拥有本房屋的所有权，故本房屋与女儿孙某莹、次子孙某辉无任何继承等经济关系。

2016 年 2月 12 日，陈某英出具《声明》：北京市朝阳区 D号，此处 2 居室的房屋，房屋所属我陈某英名下。当年是由儿子出资购买的，以前儿媳李某，让我写的的一切字据，并声明作废。争取把儿子出资的房款还于儿子孙某。在百年之后，此房归于我三个孩子孙某莹、孙某、孙某辉平均共同享受此房屋的继承权。

四、裁判结果

驳回原告李某、孙某的诉讼请求。

五、案件分析

1. 借名买房协议的认定：二原告主张以陈某英的名义申请并购买了涉案房屋，结合二原告在购买房屋时实际出资且在房屋交付后实际居住的事实，法院认定二原告与陈某英之间存在口头的借名买房协议。

2. 协议的效力问题：涉案房屋属于政策性保障住房，二原告与陈某英之间的借名买房协议有违国家政策性房屋的购房政策，损害社会公共利益，应属无效。

3. 房屋产权的归属：由于借名买房协议无效，房屋所有权的归属应以产权部门登记为准。现涉案房屋登记于陈某英名下，二原告要求确认涉案房屋归其所有，并要求二被告配合将房屋登记至其名下，无事实和法律依据，法院不予支持。

六、办案心得

1. 准确把握法律规定：在本案中，律师需要准确把握关于合同无效的法律规定以及政策性保障住房的相关政策。对于借名买房协议的效力认定，要依据法律和政策进行全面分析。只有准确理解和运用法律规定，才能为当事人提供正确的法律意见和诉讼策略。

2. 证据的收集与分析：在处理此类案件时，律师要仔细收集和分析各方提供的证据。在本案中，虽然二原告主张实际出资和居住，但这些证据不足以推翻借名买房协议无效的认定。律师要善于从证据中寻找对当事人有利的因素，并分析其在法律上的意义。

3. 考虑社会公共利益：政策性保障住房的目的是为了解决特定群体的住房困难，维护社会公共利益。在处理涉及政策性保障住房的案件时，律师要充分考虑社会公共利益的因素，不能仅仅从个体利益出发。如果借名买房协议损害了社会公共利益，法院很可能会认定其无效。

4. 尊重法院的判决：法院在审理案件时，会综合考虑各种因素，依据法律和事实作出判决。律师在处理案件时，要尊重法院的判决，同时通过充分的证据和合理的法律分析，为当事人争取最有利的判决结果。如果当事人对判决结果不满意，可以在法律规定的范围内提出上诉，但要注意上诉的理由和证据是否充分。

总之，在处理借名买房纠纷案件时，律师需要准确把握法律规定，认真收集和分析证据，充分考虑社会公共利益，尊重法院的判决，为当事人提供专业、全面的法律服务，以维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！