北京房产之困：外村人购本村宅地房，无效后增值如何分？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告张某强与被告赵某辉、赵某宇因农村房屋买卖合同纠纷产生诉讼。双方于2015 年 12 月19 日签订房屋买卖合同，后该合同被法院确认无效。张某强要求二被告赔偿信赖利益损失，二被告则反诉要求张某强返还宅院并支付占用费。

二、当事人信息

1. 原告（反诉被告）：张某强

2. 被告（反诉原告）：赵某辉、赵某宇

三、原告诉称

张某强向本院提出诉讼请求：

1. 请求判令二被告赔偿原告信赖利益损失1235345 元；

2. 本案诉讼费被告承担。

事实与理由：2015年 12 月19 日原告与被告签订房屋买卖合同，被告将其所有的位于顺义区一号房屋出售给原告，原告支付给被告28 万元购房款。2018 年顺义区人民法院做出判决书，确认双方签订的房屋买卖合同无效，原告认为根据法律规定合同无效，被告应当退还原告购房款，并根据过错责任赔偿原告损失，故诉至法院。

四、被告辩称

赵某辉、赵某宇辩称：

1. 书面买卖合同的标的是不存在的，合同未成立，出卖人无出售涉诉房屋的意思；

2. 原告提供的集体土地建设用地使用证经查是虚假的，不能作为赔偿的依据；

3. 本案出售房屋的一部分为孙某芳所有而无效，孙某芳房屋对应的评估报告书中的价款不能作为赔偿依据；

4. 关于评估报告的意见：原告提供的集体土地建设用地使用证虚假；加盖部分超出宅基地范围4.88 平方米；未区分 68 年建筑、17年建筑部分的折旧的不同。43 年房龄农村房屋评估20 余万，折旧显然不合理。

反诉原告赵某辉、赵某宇向本院提出反诉请求：

1. 判决被反诉人返还记名赵某奇的顺义区一号宅院，并按照每月2000 元标准支付自 2018年 10 月 1日起至交付日止的占用费；

2. 反诉案件受理费由本反诉人负担。

事实与理由：针对被反诉人的诉状，一号房屋不存在，合同无标的而无效，被上诉人占有记名赵某奇的顺义区一号宅院，理应支付占用费，故提出反诉。

反诉被告张某强辩称：2018年判决已经发生法律效力，并认定双方系房屋买卖合同关系。被告赔偿原告信赖利益损失后我方同意一个月内将涉诉宅院返还给反诉人。关于占有使用费的问题，我方不同意支付。之前是被告提起诉讼，确认双方签订的房屋买卖协议无效，当时并没有要求返还房屋，法院也没有判令原告返还涉诉宅院，在原告没有得到任何赔偿的情况下是合法占有，根据顺义区农村房屋买卖合同纠纷的判例，买受人在没有得到合理赔偿使用的情况下占有使用房屋是不需要支付占有使用费的。

五、法院查明

在本院之前原告赵某辉、赵某宇诉被告张某强、第三人孙某芳农村房屋买卖合同纠纷一案中，原告赵某辉、赵某宇共同诉称：赵某辉曾用名赵某奇，孙某芳系赵某辉之前妻，双方于2001 年离婚，赵某宇系赵某辉、孙某芳之子，赵某辉与赵某宇均系北京市顺义区 C村村民。赵某辉、孙某芳、赵某宇在共同生活期间，在登记使用权人为赵某辉的位于北京市顺义区一号宅院（以下简称涉诉宅院）内修建北正房五间、南倒座房五间。

2015 年12 月 19 日，赵某辉未经孙某芳、赵某宇同意，将涉诉宅院出卖给非 C村村民的张某强，双方签订房屋买卖合同，合同签订后，张某强给付赵某辉28 万元购房款，赵某辉将涉诉宅院及对应的集体土地建设用地使用证交付给张某强。因张某强非 C村村民，涉诉宅院出售行为违反了法律强制性规定，并致使赵某宇、赵某辉无处居住，并侵犯了孙某芳的合法权益，为维护原告之合法权益，故诉至法院，请求判令：1.确认原告赵某辉与被告张某强于 2015年 12 月19 日签订的房屋买卖合同无效；2. 案件受理费由被告承担。

此案中，被告张某强辩称：2015年被告通过中间人李某珍的介绍以 28 万元价格购买了赵某辉名下的位于北京市顺义区一号宅院，当时宅院内有北正房三间、南倒座房四间。集体土地建设用地使用证登记的是赵某辉的名字。孙某芳是赵某辉的前妻，赵某宇是赵某辉的儿子，签合同是被告和赵某辉、赵某宇签的合同，当时中间人李某珍也在场。被告购买后于2017 年新建了两间北正房，又重新装修了房屋，换了窗户、门。被告的户籍在黑龙江省 N村，农业户口。被告不同意原告的诉讼请求，被告认为合同是双方真实自愿的意思表示，双方都已经签字，被告现在都建完房，也装修完了，原告又想要回去，被告现在也没地方居住。

此案中，第三人孙某芳述称：同意二原告陈述的事实理由和诉讼请求。

经审理查明：2015年 12 月19 日，原告赵某辉、赵某宇与被告就位于北京市顺义区一号宅院签订房屋买卖合同，内容为：“卖方：（以下简称甲方）赵某宇、赵某辉，买方：（以下简称乙方）张某强，见证方：（以下简称丙方）李某珍，甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：第一条，甲方对产权的声明，甲方根据国家规定，已依法取得坐落在北京市顺义区一号的房屋所有权证书。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为砖结构，建筑面积为196.00 平方米。第二条，甲方对买卖权的声明…第三条，乙方对购买权的声明…第四条，房屋售价，双方同意上述房屋售价为人民币大写贰拾捌万元整。第五条，付款方式：1.乙方应在签订此房屋买卖合同时支付相当于总房款的20000.00（贰万圆）的定金，于叁日内将后续钱款补齐。第六条，违约责任…第七条，房屋交付…”，落款处有赵某辉、赵某宇、张某强和李某珍之签名和捺印。双方一致认可被告给付原告赵某辉28 万元购房款，原告赵某辉将涉诉宅院及对应的集体土地建设用地使用证交付被告，此后被告一直在涉诉宅院居住至今。原告不认可上述合同上赵某宇的名字系本人所签，但未提交相关证据予以证明。

庭审中，原告提交落款日期为2003 年 6 月 1日的确认书，用于证明涉诉宅院内房屋有孙某芳的财产份额，赵某辉无权单独处分涉诉宅院；被告对上述证据之真实性不予认可。

另查，被告张某强户籍为黑龙江省 N村；被告之妻张某涵户籍为北京市顺义区×镇一号。

本案争议焦点为被告是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之房屋买卖合同的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告非属涉诉农村集体经济组织成员，其无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方就位于北京市顺义区一号宅院签订之房屋买卖合同违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效，故本院对二原告之诉讼请求予以支持。原告方主张赵某宇之签名非本人所签但未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。被告之辩解意见于法无据，本院不予采纳。综上判决如下：确认原告赵某辉、赵某宇与被告张某强于二〇一五年十二月十九日就位于北京市顺义区一号宅院（集体土地建设用地使用证签订之房屋买卖合同无效。此判决现已生效。

经查二：本院对涉诉宅院宅基地区位补偿价、房屋及其附属涉诉重置成新价进行了评估，估价结果：房屋及其附属涉诉重置成新价206345 元、宅基地区位补偿价343000 元。

六、裁判结果

1. 被告赵某辉、赵某宇向原告张某强返还购房款并赔偿信赖利益损失共计四十四万元，于本判决生效之日起十五日内给付；

2. 反诉被告张某强于本判决主文第一项所确定的金钱给付义务全部履行完毕之日起一个月内将北京市顺义区一号宅院（宅院及全部房屋、附属物腾退给反诉原告赵某辉、赵某宇；

3. 驳回原告张某强的其他诉讼请求；

4. 驳回反诉原告赵某辉、赵某宇的其他反诉请求。

七、房产律师点评

根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在本院之前的案件中，法院确认原告赵某辉、赵某宇与被告张某强于二〇一五年十二月十九日就位于北京市顺义区一号宅院签订之房屋买卖合同无效。本案系处理上述合同无效的法律后果。

因合同无效，张某强应将房屋及附属物予以返还。双方进行农村房屋买卖交易行为后，涉诉宅院房屋及所占土地价值有所提升，基于诚实信用的基本原则，赵某辉、赵某宇自愿出售涉诉宅院，又因合同无效重新获得宅院，其应退还购房款（返还金额参照房屋、附属物重置成新价值金额确定），并对张某强因合同无效造成的信赖利益损失给予赔偿。

赔偿数额参考估价结果，根据双方过错程度，全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值或拆迁、补偿所获利益损失和买卖双方利益均衡等因素酌情予以确定。对于张某强诉讼请求过高的部分，本案不予支持。对于赵某辉、赵某宇要求张某强给付占用费的反诉请求，因张某强系因双方签订合同而占有使用涉诉宅院，且在本案之前，法院尚未判决确认张某强返还腾退涉诉宅院及房屋的相应义务，法院对此不予支持。

办案心得

一、农村房屋买卖合同的特殊风险

在本案例中，张某强与赵某辉、赵某宇之间的农村房屋买卖合同因张某强非农村集体经济组织成员而被认定无效。这凸显了农村房屋买卖合同的特殊风险。

对于律师而言，在处理涉及农村房屋买卖的案件时，必须充分认识到农村宅基地使用权的特殊性质。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，在为当事人起草、审查农村房屋买卖合同或提供法律意见时，要明确告知当事人交易的法律风险，避免因违反法律规定导致合同无效。

二、合同无效后的法律后果处理

当合同被认定无效后，如何处理法律后果是本案的关键问题之一。在本案例中，法院判决赵某辉、赵某宇向张某强返还购房款并赔偿信赖利益损失，同时张某强需在一定条件下将宅院腾退给赵某辉、赵某宇。

作为律师，要准确理解合同无效后的法律规定，为当事人提供合理的法律建议。在处理合同无效的案件时，要协助当事人确定因合同无效所应承担的返还义务和赔偿责任。对于购房款的返还，应参照房屋、附属物重置成新价值等因素确定合理的返还金额。对于信赖利益损失的赔偿，要根据双方的过错程度、土地升值或拆迁补偿所获利益损失以及买卖双方利益均衡等因素进行综合考虑，为当事人争取合理的赔偿数额。

三、证据的重要性与审查标准

本案中，双方在合同标的是否存在、集体土地建设用地使用证的真实性以及赵某宇签名的真实性等问题上存在争议。这再次强调了证据在诉讼中的重要性以及审查证据的严格标准。

在诉讼过程中，律师要指导当事人收集、整理和保存与案件相关的证据，确保证据的充分性、真实性和关联性。对于当事人提供的证据，要进行细致的审查，包括证据的来源、形式、内容以及与案件事实的关联性等方面。对于对方提供的证据，要善于进行质证，找出证据的漏洞和不足之处，为当事人争取有利的裁判结果。

四、反诉请求的合理性与应对策略

赵某辉、赵某宇提出反诉，要求张某强返还宅院并支付占用费。作为张某强的律师，需要对反诉请求进行合理的应对。在处理反诉请求时，要分析反诉请求的合理性和法律依据。对于张某强因双方签订合同而占有使用涉诉宅院的情况，要根据法律规定和案件事实，提出合理的抗辩理由，如在未得到合理赔偿的情况下占有使用房屋无需支付占用费等。同时，要为当事人制定合理的诉讼策略，确保当事人的合法权益得到最大程度的保护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！