房产合同纠纷：售房与入学挂钩，学区房取消起纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

张某强与李某景因房屋买卖合同中入学名额问题产生纠纷。张某强以子女入学某小学为目的购买李某景的房屋，后发现入学名额可能被占用，遂起诉要求李某景支付违约金并承担诉讼费用。

二、当事人信息

1. 原告：张某强

2. 被告：李某景

三、原告诉称

张某强向本院提出诉讼请求：

1. 请求判令被告支付原告违约金700000 元；

2. 判令被告承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：2020年 3 月18 日，原被告经中介签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定原告以350 万元的价款购买被告位于北京市海淀区一号房屋。补充协议约定交易房屋入学名额为某小学且未被使用。原告依约支付全部购房款并办理完房屋所有权转移手续。但在2021 年 3 月查询学位时发现该房屋入学名额已被被告占用，原告子女无法进入某小学。原告购买房屋目的是为子女入学某小学，多次与被告沟通无果，为维护合法权益诉至法院。

四、被告辩称

李某景辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，被告没有占用诉争房屋入学名额，被告子女入学私立学校 S学校，原告诉讼请求无事实及法律依据；第二，原告之子已成功入学某小学，被告没有违约事实。根据双方签订的补充协议，被告根本违约情形是承诺的学区情况、学区名额不属实或逾期迁出户口致使原告无法实现购买学区房目的。目前原告之子已就读某小学，合同目的已实现，被告不应承担违约责任。

五、法院查明

2020 年 3月 18 日，买受人张某强与出卖人李某景签署北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定张某强购买李某景位于北京市海淀区一号房屋，成交价格350 万元。补充协议约定交易房屋入学名额为某小学且未被使用。双方已履行完合同。

北京市海淀区教育委员会于2021 年 4 月23 日出台海淀区教育委员会关于 2021年义务教育阶段入学工作的实施意见，规定 2019年 1 月 1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学。张某强之子于2021 年入学某小学。

对双方有争议的事实，法院认定如下：张某强主张房屋学区名额被李某景子女占用，导致其子女无法入学某小学，主张李某景违约并要求承担违约责任。张某强提交了相关证据，李某景对录音真实性不予认可。法院向海淀区小招办了解相关政策，2019年 1 月 1日以后新登记购房申请入学采用电脑派位和多校划片方式。房屋地址被义务教育平台记录分为对口和非对口学校记录，非对口学校不影响新购房业主参加某小学电脑派位和多校划片。

六、裁判结果

驳回张某强的全部诉讼请求。

七、房产律师点评

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。张某强与李某景签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应遵守履行。

本案争议焦点为涉案房屋某小学入学名额是否被使用，导致张某强子女不能入学某小学，李某景是否构成违约。张某强购买涉案房屋目的是为子女入学某小学。但在其子女入学季，根据海淀区教育委员会入学政策变更，2019年后新购房业主子女通过电脑派位和多校划片入学。张某强以房屋被教育平台记录为由推断子女失去入学某小学机会要求李某景承担违约责任，缺乏事实依据，故其诉讼请求法院不予支持。

办案心得

一、合同目的与政策风险

在本案例中，张某强购买房屋的明确目的是为了子女入学某小学，然而，由于教育政策的变化，导致入学方式发生了重大改变。这提醒我们在处理房屋买卖合同纠纷时，尤其是涉及到特定合同目的（如学区房）的案件，要充分考虑政策风险对合同履行的影响。

对于购房者来说，在签订以特定入学目的为导向的房屋买卖合同前，应充分了解当地的教育政策及其变化趋势，不能仅仅依赖于合同中对入学名额的约定。对于售房者而言，也应如实告知与房屋相关的教育资源情况，但同时不能对不确定的政策因素作出过度承诺。

作为律师，在为当事人起草、审查此类合同时，要明确提示双方政策变化可能带来的风险，并建议在合同中约定相应的风险分担机制。在纠纷发生后，要准确分析政策变化与合同履行之间的关系，为当事人提供合理的法律建议。

二、证据的重要性与争议解决

本案中，张某强为证明自己的主张提交了一系列证据，但这些证据并未被法院完全采纳。这凸显了证据在诉讼中的重要性以及证据的充分性、真实性和关联性对于争议解决的关键作用。

在房屋买卖合同纠纷中，当事人应及时收集和保存与合同履行相关的证据，如合同文本、付款凭证、沟通记录等。对于涉及到特定合同目的的纠纷，还应收集与该目的相关的证据，如入学政策文件、教育部门的答复等。

作为律师，要指导当事人正确收集和整理证据，在诉讼过程中善于运用证据来支持当事人的主张。同时，对于对方提供的证据，要进行严格的审查和质证，找出证据的漏洞和不足之处，为当事人争取有利的裁判结果。

三、合同解释与法律适用

本案例中，法院对于合同中关于入学名额的约定以及教育政策变化后的法律适用进行了准确的分析和判断。这提示我们在处理合同纠纷时，要正确理解合同条款的含义，结合具体的法律规定进行合同解释。

对于房屋买卖合同中的模糊条款或有争议的条款，律师要根据合同的上下文、交易习惯、法律原则等进行合理的解释。在法律适用方面，要准确把握相关法律法规和司法解释的规定，结合案件的具体事实，为当事人提供准确的法律分析和建议。

四、纠纷预防与交易安全

从本案例可以看出，房屋买卖合同纠纷可能给当事人带来较大的经济损失和时间成本。为了避免纠纷的发生，需要加强纠纷预防和交易安全的意识。

在房屋交易过程中，买卖双方应保持诚信，如实履行合同义务。同时，双方可以在合同中约定明确的违约责任和争议解决方式，以便在纠纷发生时能够快速有效地解决问题。作为律师，可以通过为当事人提供法律咨询、合同审查等服务，帮助当事人预防纠纷的发生，保障交易的安全和顺利进行。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！