遗产房产律师——父母名下房屋部分子女主张为其出资购买其他子女不认可纠纷

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某涵向一审法院起诉请求：1.判令被继承人张某鹏、秦某芬遗产中位于北京市昌平区A号售房款由张某涵继承五分之一份额，即由张某杰直接给付张某涵售房款80万元；

2.判令被继承人张某鹏、秦某芬遗产中位于北京市昌平区B号院的房产由张某涵继承五分之一份额；位于C号院内北房东起第1、2间房屋由张某涵继承；。

张某杰、张某歌、高某在一审法院辩称，1.不同意张某涵的第1项诉讼请求，张某涵诉请的昌平区A号售房款不是被继承人遗产，张某涵诉请的事实基础法律关系不明确，张某杰、张某歌、高某不认可该售房款是遗产内容；

2.不同意张某涵第2项诉请，昌平区B号院北房和东房已经破旧、坍塌，房屋主体结构已经不存在了，无法继承；该院内还有西房二间是张某杰的父母婚后所建房产，不属于被继承人张某鹏、秦某芬的遗产。C号院登记的使用权人是张某君，该院房屋的继承应该另案解决。

张某莉在一审法院辩称，同意张某涵的诉讼请求，如果被继承人张某鹏、秦某芬遗产中有属于张某莉的份额，要求依法继承。

张某杰、张某歌、高某上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判为张某杰不支付张某涵、张某莉关于A号房屋中相应折价款。

事实和理由：1.一审明显超审限，严重违反法定程序。2.一审事实认定错误，A号房屋是借名买房，不是张某鹏、秦某芬夫妻共同财产。3.一审适用法律错误，张某涵只能继承张某鹏经济适用房购房指标的财产性利益，不能继承A号房屋份额。B号院原房产已灭失不宜进行分割，一审将B号院继承分割有悖方便生产生活原则。

张某涵辩称：同意一审判决，不同意张某杰、张某歌、高某的上诉请求和理由。

张某莉述称：同意一审判决，不同意张某杰、张某歌、高某的上诉请求和理由。

法院查明

张某鹏与秦某芬系夫妻关系，二人共生育了一子四女，分别是长子张某君、长女张某莉、次女张某涵、三女张某芝、四女张某丹。秦某芬于2010年8月24日死亡。张某君与高某系夫妻关系，二人生育了二子，分别是张某杰、张某歌。张某君于2016年5月27日死亡。吴某坤与张某芝系夫妻关系，二人生育一子吴某奥。张某芝于2013年11月15日死亡。张某鹏于2018年12月2日死亡。继承人吴某奥、吴某坤、张某丹三人均明确表示放弃对被继承人张某鹏和秦某芬遗产的继承，故本案不再将三人列为当事人。

北京市昌平区B号院（以下简称B号院）集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是张某君。该B号院内原有北房4间、东房2间，系张某鹏和秦某芬夫妇于上世纪七八十年代所建；B号院原有西房2间系张某君、高某夫妇婚后于上世纪90年代左右所建。

2019年3月左右，张某杰将B号院内原有4间北房、2间东房、2间西房拆除。后张某杰在B号院内新建了二层楼房，张某杰未能提供新建二层楼房的任何规划审批手续。

诉讼中，张某杰陈述北京市昌平区某镇C号院（以下简称C号院）内现有前院北房8间、东房5间、西房5间、门脸房3间、门道1间，后院北房5间、耳房2间、西房5间（含卫生间）、东房3间（含锅炉房）。C号院内上述房屋系张某君、高某夫妇婚后购买和陆续新建。C号院集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人也是张某君。张某杰陈述C号院内房屋自2016年之后未发生变动。

张某鹏曾承租原H号公有住房1间。2006年2月17日，张某鹏向北京S号补交房租、产权购置费16177.66元和产权置换费2594.7元。2006年2月18日，原北京市崇文区房屋土地经营管理中心（甲方）与张某鹏（乙方）签订《危险房屋使用权回购协议》，约定张某鹏租住的H号公有住房1间（建筑面积19.22平方米）严重破损，影响乙方使用安全，甲方对该危险房屋予以回购，房屋使用权回购价格为：房屋区位补偿价154144元、重置价及附属物补偿款15214元、回购补助费共计56369元，危险房屋使用权回购款总计225727元。因上述房屋腾退，张某鹏取得购买一套经济适用住房的资格。

2007年10月16日，张某鹏与房屋开发销售单位签订房屋买卖合同，约定张某鹏购买一号房产，房屋总价款为253042元，此外，合同还约定了其他合同条款内容。签订购房合同当日，北京G公司为开具了收到张某鹏购房款243042元的发票。2008年12月21日，张某鹏与北京G公司签订《结算通知单》，载明实际结算后经双方认定购房款总额为253359元，应补款10317元，并在当日将结算尾款交付该公司，房屋交付时间为2008年12月21日。2008年12月14日，北京G公司某分公司为张某鹏开具票面金额为10317元的购房款支付发票。2008年12月21日，张某鹏交付物业费、垃圾清运费等1088.34元。一号房产交付后，张某君自2009年1月至3月期间，出资购买家具、家电等附属设施、设备，对一号房产进行了装饰装修，后张某君一家居住在该房屋内。

后一号房产取得了房屋所有权证，登记的所有权人为张某鹏，房屋性质为经济适用住房。2017年2月26日，张某杰代理张某鹏（出卖人）与案外人孙某普（买受人）在中介机构居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以414万元的价格（含房屋及屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备）将一号房产出售给案外买受人。张某涵、张某杰、张某莉等人对一号房产的出售款数额均无异议。一号房产的售房款被张某杰夫妇用于购买昌平区X号房屋。

另查，2018年7月9日，法院立案受理了张某涵、吴某奥起诉张某鹏、张某莉、张某丹、张某杰、张某歌法定继承纠纷一案，张某涵、吴某奥要求继承秦某芬的遗产，但张某鹏在该案审理期间死亡，张某涵、吴某奥于2018年12月20日向法院提出撤诉申请。2018年12月24日，法院作出裁定书，裁定准许张某涵、吴某奥撤诉。在上述案件调解笔录中，张某涵自述一号房产是秦某芬的，秦某芬去世后未发生继承，该房屋由张某鹏出售，出售的房款又给张某杰买了一套房。张某杰陈述张某鹏购买原公有1间住房（宿舍）的款项是张某君支付，且该公有住房（宿舍）拆迁获得的22万余补偿款，也都分配给了张某鹏的五个子女；一号房产的经济适用房指标是由张某君使用，实际付款人也是张某君夫妇。

本案诉讼中，张某杰、张某歌、高某均陈述一号房产系张某君夫妇出资，张某鹏当时没有能力买房，当时拆迁宿舍的补偿款早已分配给子女。张某涵、张某莉不认可一号房产购房款系由张某君出资，主张一号房产购房款是由张某鹏支付的。

法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。具体到本案，鉴于张某丹和张某芝的法定继承人吴某坤、吴某奥均在遗产分割前自愿放弃对张某鹏和秦某芬遗产的继承权，对此法院不持异议。根据查明的事实，诉争的B号院原有北房4间、东房2间系张某鹏和秦某芬婚后共同所建，属于二人的夫妻共同财产；在二人去世后，上述北房4间和东房2间属于二人的遗产。

该B号院内原有北房4间和东房2间虽已被拆除，并由张某杰翻建成二层楼房，但秦某芬、张某鹏死亡后，未经继承人同意，张某杰擅自对被继承人生前所有的宅基地上房屋进行翻扩建，不影响已确定的宅基地上房屋份额划分。法院酌情认定张某鹏、秦某芬对上述北房和东房各享有二分之一份额。秦某芬2010年8月去世后，其享有的份额应由张某鹏、张某君、张某莉、张某涵四人继承，法院认定四人平均继承，即每人继承八分之一份额。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。

因张某君去世晚于秦某芬，故其应继承上述秦某芬的份额，转由张某杰、张某歌、高某、张某鹏继承，但因张某君应继承份额属于跟高某的夫妻共同财产，法院认定二人各享有一半份额，在对其继承份额转继承时，还应先析出高某的一半份额，剩余一半份额再由上述四位继承人继承。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。鉴于张某君先于张某鹏死亡，张某君应继承张某鹏享有的份额由其子张某杰、张某歌代位继承。故张某鹏去世后，其本人对B号院内北房和东房享有的财产权益由张某莉、张某涵、张某杰和张某歌继承。

法院结合查明的事实及代位继承、转继承和法定继承情况，酌情认定张某涵、张某莉分别继承诉争B号院内原有北房4间、东房2间三分之一的份额，由张某杰、张某歌、高某三人共同继承该院内原有北房4间和东房2间三分之一的份额。B号院内原有西房2间，系张某君和高某婚后共同出资建设，属于二人夫妻共同财产，并非张某鹏和秦某芬的遗产。

关于诉争的一号房产，首先该房屋的性质属于经济适用住房，购房指标系因张某鹏在原H号的1间平房拆迁腾退而获得。购房合同及购房发票、结算通知单等上载明的均是张某鹏的名字，虽张某杰、张某歌、高某主张购房款系张某君支付，仅仅借用张某鹏的指标购房，并陈述房款全是现金支付，但仅提供了证人证言，且出庭接受询问时陈述，内容是来自于高某的转述。除此之外，张某杰、高某并未提供其他有效证据予以佐证。张某君、张某杰在居住使用一号房产期间交纳相应的物业费、水电费等，不能证明和同等于张某君支付的购房款，在未能提供充足证据证明张某君“借名买房”法律关系成立的情况下，应认定为张某鹏出资购买一号房产，故一号房产属于张某鹏和秦某芬的夫妻共同财产，法院认定张某鹏和秦某芬对房屋各享有二分之一份额。

在秦某芬去世后，其享有的份额应由张某鹏、张某君、张某莉、张某涵继承，法院认定由四人平均继承，即分别继承八分之一的份额。继承发生后，张某鹏对该房屋享有八分之五的份额；张某莉、张某涵、张某君分别继承八分之一的份额。张某君应继承的份额属于与高某的夫妻共同财产，故首先应析出一半归高某，剩余属于张某君的一半继承份额再由张某鹏、高某、张某杰、张某歌法定继承。因张某鹏在生前将一号房产出售，所得的售房款赠与张某杰用于购房，应视为张某鹏生前自愿将自己在一号房产中的财产权益（当然包括自张某君遗产应继承的份额部分）一并赠与张某杰。

张某涵、张某莉应继承秦某芬在该房屋中的财产份额（分别继承八分之一），房屋出售款属于财产形态转化，不影响继承权益。一号房产的售房款为414万元，且张某杰享有售房款，法院依据张某涵、张某莉应继承秦某芬遗产的份额比例，计算张某杰应分别支付二人的售房款数额为51.75万元。故张某涵要求张某杰支付80万元售房款，于法有据，合理部分，法院予以支持。在此需要说明的是，即使张某君在交房后对一号房产进行了装修，但装修后张某君一家一直在此居住，至房屋出售时有八九年之久，鉴于家庭装修折旧率和贬损程度，法院对该部分装修残值不再单独考虑，酌情一并将其列为房屋价值中。

因C号院内房屋系由张某君和高某夫妇购买或者婚后新建，属于二人夫妻共同财产；B号院内原有西房2间也属于张某君和高某婚后的夫妻共同财产。本案处理的是被继承人秦某芬和张某鹏的遗产部分，故张某涵、张某莉要求继承分割诉争C号院内房屋和B号院内原有西房2间，因与本案并非同一继承法律关系，法院不宜一并处理，对此相关当事人可以另行解决。

裁判结果

一、位于北京市昌平区B号院内原有北房四间、东房二间由张某涵、张某莉分别继承三分之一的份额；由高某、张某杰、张某歌共同继承三分之一的份额；二、张某杰于判决生效后六十日内分别支付张某涵、张某莉关于昌平区一号售房款中属于秦某芬的遗产份额折价款517500元。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为A号房屋的权属问题。对此法院认为，A号房屋来源于张某鹏承租的公房进行危房回购所得购买经济适用住房资格后通过购买所得。A号房屋的买卖合同、结算通知单等均载明签订一方为张某鹏，且该房屋物权登记于张某鹏名下，故A号房屋权属上应属于张某鹏和秦某芬的夫妻共同财产。张某杰、张某歌、高某提出A号房屋属于张某君、张某杰、高某三人共有，张某鹏只是享有购房指标，即便房屋中有秦某芬的权利份额，秦某芬已将其权益赠与张某杰之理由，均缺乏充分有效的证据予以证明，且无事实与法律依据。