北京遗产律师——父母共同房屋登记父亲名下过户给部分子女未有母亲签字有效吗

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告高某英向本院提出诉讼请求：1、要求确认高某刚与高某君于2015年2月3日签订的不动产买卖合同无效；2、要求高某君将位于北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）产权恢复登记至高某刚名下。

事实与理由：高某刚与彭某燕系夫妻关系，育有二子一女，分别为高某君、高某英、高某胜。涉案房屋系高某刚夫妇于1998年7月17日购买的夫妻共同财产。1999年以后高某君与高某刚夫妇共同居住于涉案房屋。2015年2月3日，在彭某燕不知情的情况下高某刚将涉案房屋以一万元的价格出售给高某君，并办理了产权过户手续。

两年前，高某君将涉案房屋出租。2021年5月8日，彭某燕去世。高某刚便居住于第三人家中，高某英探望老人时，高某刚告知其已经在多年前在彭某燕不知情的情况下将涉案房屋转移登记至高某君名下，现高某刚想恢复登记遭到高某君拒绝，此时原告才得知涉案房屋被转移的情况。

原告认为，涉案房屋系高某刚夫妇的夫妻共同财产，彭某燕享有财产权利，二被告在彭某燕不知情的情况下擅自转移财产，构成恶意串通，且高某刚擅自将夫妻共同财产转移，也构成无权处分，上述行为侵犯了彭某燕的权利，现彭某燕去世，原告作为继承人提起本案诉讼，诉如所请。

被告辩称

被告高某刚辩称：涉案房屋系高某刚夫妇的夫妻共同财产。2015年高某君提出涉案房屋面积过大，国家有征收房产税的政策，高某刚作为老人对政策并不了解，听信了高某君，为了躲避征收房产税，才同意由高某君代持涉案房屋，但彭某燕对此并不知情。办理过户时都是高某君带领去办理，且高某君并没有向高某刚支付一万元购房款。

后高某君搬至通州租房居住，涉案房屋被出租。彭某燕去世后，高某刚与高某君产生矛盾，搬至高某胜处居住，并向高某君提出将涉案房屋过户回高某刚，遭到拒绝。高某刚认为，其将涉案房屋过户并未征得配偶同意，配偶亦不知情，且高某刚并无赠与及转移房产的真实意思，仅仅为避税而由高某君代持，综上，高某刚同意原告的诉讼请求。

被告高某君辩称：首先，涉案房屋原由高某刚承租，1998年房改售房时，由于父母及其他子女没有钱出资，高某君出资共计5万余元购买涉案房屋，父母也有意谁出资即将房产归谁所有。其次，高某君与父母共同居住，尽了主要赡养义务，也是基于此，彭某燕担心日后子女因该房产发生纠纷，提出将涉案房屋过户至高某君名下。

2015年高某刚与高某君共同办理产权过户手续，彭某燕虽未前往，对于过户一事知情并同意。且彭某燕在家中主事，从2015年至其去世长达7年之久，彭某燕不可能不知道此事，高某刚与高某君并不存在恶意串通。最后，过户当日，高某君即将一万元支付给高某刚夫妇，但鉴于身份关系没有让父母书写凭据。综上，高某君不同意原告的全部诉讼请求。

第三人高某胜陈述称：首先，第三人认可涉案房屋进行房改售房时由高某君出资，但彭某燕表示为借款，此后因为高某君入住涉案房屋，彭某燕并未归还上述款项。其次，2021年3月，第三人看望彭某燕，其表示因为生病需要用钱，第三人称不行就将涉案房屋出售治病，彭某燕称涉案房屋已经不在高某刚名下了，已经过户给高某君了。第三人此时才得知过户一事，未再询问母亲为什么过户，但要求高某君将涉案房屋出售，遭到拒绝。第三，第三人曾向高某刚询问过户原因，高某刚表示是为了躲避房产税。综上，第三人同意原告的诉讼请求。

法院查明

高某刚与彭某燕系夫妻关系，育有高某君、高某英、高某胜。2021年5月8日，彭某燕去世。

根据涉案房屋档案材料显示，涉案房屋原系承租公房，由高某刚承租。1998年高某刚与北京市东城区房屋土地管理局订立协议书，由高某刚以成本价购买涉案房屋。2015年2月3日，高某刚与高某君订立《存量房屋买卖合同》，约定高某刚将涉案房屋出售给高某君，价款为1万元，双方自行完成结算资金划转。在《房屋所有权转移登记申请书》中询问高某刚、高某君涉案房屋是否为夫妻共有时，显示双方回答均为否。就此，高某刚称手续办理都是由高某君完成，其仅签名，高某君称不记得当时为何填否，也不记得工作人员是否对此进行询问。现涉案房屋登记在高某君名下。

裁判结果

驳回原告高某英全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据法律规定，当事人对自己提出的主张应当提供证据。本案中，原告主张涉案房屋系高某刚夫妇的夫妻共同财产，高某刚将该房屋转移登记至高某君名下，未征得彭某燕的同意，但除有高某刚陈述外，原告对此并未提交充分的证据予以证明。

从庭审查明情况分析，首先，根据第三人陈述，彭某燕在生前即表示过涉案房屋已经登记在高某君名下，但其并未提出异议，可以证明彭某燕知道涉案房屋转移登记一事，至少是在知道转移登记一事后未表示异议并主张权利，在彭某燕去世后，继承人以彭某燕对此并不知情为由提起本案诉讼，依据不足。

其次，自2015年2月至2021年3月，已经经过六年时间，彭某燕如果不同意转移过户，却从未主张权利受到侵害一事，也与常理不符。第三，高某刚虽称将涉案房屋转移至高某君名下一事，彭某燕并不知情，但基于双方的夫妻关系，该陈述并不符合常理，也与第三人的陈述相互矛盾，且高某刚就涉案房屋由高某君代持的理由，缺乏合理性。

第四，虽然《房屋所有权转移登记申请书》载明高某刚、高某君均表示涉案房屋非夫妻共有，但该表述仅为行政机关办理过户过程中的形式审查内容，并不能以此认定高某刚、高某君之间构成恶意串通。综上，原告现有证据不足以证明高某刚转移涉案房屋构成无权处分，也不足以证明高某刚、高某君之间构成恶意串通，应由原告承担举证不能的不利后果。原告要求确认合同无效并将涉案房屋恢复登记至高某刚名下的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。