律师观点分析

案件介绍：原告夫妻二人在2010年9月（夫妻关系存续期间）向被告六合城建公司购买了位于南京市六合区房屋，双方签订《横梁项目商品房认购协议书》，约定：案涉房屋面积123.78平方米；总价304995.6元，定金154995.6元；被告在三个月内解除银行抵押后签订商品房买卖契约，并协助原告办理相关手续。合同签订后，原告支付了定金154995.6元，被告向原告交付了房屋。之后被告一直未按合同约定办理产权过户手续，且将房屋抵押给第三人，原告故诉至法院。

另案涉房屋于2008年取得商品房预售许可证。二原告于2006年6月7日登记结婚，2014年1月22日登记离婚，离婚协议约定案涉房屋归原告彭某和女儿。诉讼中，原告朱某表示所有的赔偿款等均给原告彭某。

法律依据：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的合同虽冠名认购协议书，但已具备买卖合同的成立要件，且出卖人已经按照约定收取了购房定金，应作为正式合同对待，该合同对双方均有约束力。

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告作为出售人，和原告朱某订立合同后又擅自在房屋上设立抵押权，导致无法过户，合同目的无法实现，故原告要求解除合同、向彭某返还已付购房款154995.6元、赔偿房屋差价及装修损失352904.4元（评估总房款657900元-签订合同时总房款304995.60元）、并承担已付购房款一倍即154995.6元的赔偿责任的诉讼请求符合事实及法律依据。

 关于被告提出的对案涉协议及收据中的“南京市六合区城镇建设综合开发公司横梁项目部”印章不予认可的答辩意见，（2018）苏01民终938号民事判决书中南京市中级人民法院对加盖横梁项目部印章这一行为的性质予以认定，且被告未能提供其他证据证明横梁项目部并不存在，故该意见于法无据，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告朱某与被告南京市六合城镇建设综合开发公司于2010年9月24日签订的《横梁项目部商品房认购协议书》；

二、被告南京市六合城镇建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内退还原告彭某购房款154995.6元、赔偿损失352904.4元、并承担已付购房款一倍即154995.6元的赔偿责任，合计662895.6元；