律师观点分析

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2018）沪0115民初63119号

原告：夏某。

原告：王某某。

上列二原告共同委托诉讼代理人：郑何顺，上海顺商律师事务所律师。

上列二原告共同委托诉讼代理人：曾帅，上海顺商律师事务所律师。

被告：朱某1。

被告：朱某2。

委托诉讼代理人：孙毅磐，上海雷曼律师事务所律师。

被告：曹某某。

委托诉讼代理人：孙毅磐，上海雷曼律师事务所律师。

被告：曹某某1。

法定代理人：曹某某。

委托诉讼代理人：孙毅磐，上海雷曼律师事务所律师。

原告夏某、王某某与被告朱某1、朱某2、曹某某、曹某某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，由审判员颜佩娥、人民陪审员吴凤鸣、褚凤英组成合议庭，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告夏某及两原告的共同委托诉讼代理人郑何顺、曾帅，被告朱某2、曹某某、曹某某1的共同委托诉讼代理人孙毅磐到庭参加诉讼。被告朱某1经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告夏某、王某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告配合原告撤销《上海市房地产买卖合同》的网上备案手续；3、判令被告返还原告购房款人民币100,000元；4、判令被告支付原告违约金人民币590,000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定被告将位于上海市浦东新区新德西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称102室)房产以总价295万元转让给原告，并于2018年3月31日办理房产过户手续。《买卖合同》签订后，因102室房产被司法查封，被告与原告协商将《买卖合同》约定的日期顺延30日，并于2018年2月28日签订《购房补充协议书》(以下简称《补充协议1》)，《补充协议1》约定《买卖合同》中所有时间延期30日，原告通过资金监管方式支付首付款。《补充协议1》签订后，原告依约办理了首付款资金监管，但102室房产却再次被司法查封，导致《买卖合同》及《补充协议1》无法如期履行。2018年4月21日，被告再次与原告协商延期事宜，原、被告再次签订《购房补充协议书》(以下简称《补充协议2》)，约定将之前约定的所有时间节点往后延期90日。原告依约向被告支付了10万元，并通过资金监管方式支付了剩余93万元首付款，同时也办理了银行贷款审批手续，但被告却无法按时履约，且102室房产处于司法查封状态，导致原告的合同目的无法实现。综上所述，被告未能在约定期限内履约且102室房产处于司法查封状态，导致原告的合同目的无法实现，被告理应按合同约定承担违约责任，具体诉请如前。

被告朱某2、曹某某、曹某某1共同辩称，原告所述的购房情况属实，同意原告关于解除《买卖合同》、撤销网上备案登记、返还购房款10万元的诉请。因被告一家除了102室房产外无任何经济来源，且被告曹某某1行为能力受限，另102室无法过户是由于他案的司法查封造成，并非被告主观原因导致，故希望违约金减半承担。

被告朱某1未作答辩。

本院经审理认定事实如下：102室房产于2008年12月登记在被告朱某1、朱某2、曹某某、曹某某1名下。2017年12月25日，原告夏某、王某某(乙方)与被告朱某1、朱某2、曹某某、曹某某1(甲方)签订《买卖合同》。《买卖合同》主要内容如下：(一)甲方将102室房产(建筑面积73.03平方米)以总价295万元转让给乙方；(二)甲乙双方于2018年3月31日共同向房地产交易中心申请办理房产过户手续；(三)乙方于2017年12月25日前支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；(四)乙方于2018年1月25日前将房款94万元直接支付给甲方；(五)乙方于甲乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款191万元支付给甲方。(六)甲方未按本合同约定的期限将102室交付(包括房地产交接及房地产权利转移、户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按乙方已付款的每日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，甲方除应向乙方支付15日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除本合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房款并支付违约金。《买卖合同》签订的当日，原告向被告支付购房定金10万元。《买卖合同》签订后，因102室房产被司法查封，被告与原告协商将《买卖合同》约定的日期顺延30日。2018年2月28日，原告夏某(乙方)与被告朱某1(甲方)签订《补充协议1》，《补充协议1》载明：(一)因甲方原因导致《买卖合同》中的约定未能如期履行；(二)经双方协商，乙方不追究甲方之前的所有责任，并将所有时间往后延期30日；(三)甲方于2018年3月5日申请办理解除查封事宜，并提供相关已办理手续的凭证，乙方于2018年3月7日前支付房屋首付款(通过资金监管)；(四)《补充协议1》签订后，如由于甲方原因导致房屋买卖无法正常履行，乙方有权追究甲方违约责任。2018年3月16日，四被告作为甲方、两原告作为乙方与作为丙方的上海市房地产交易资金管理有限公司签订《上海市存量房交易资金监管协议》，协议约定甲乙双方委托丙方监管的交易资金为93万元。当日，两原告将93万元交付上海市房地产交易资金管理有限公司监管。2018年4月4日，102室房产再次被司法查封，导致《买卖合同》及《补充协议1》无法如期履行。2018年4月21日，原告夏某(乙方)与被告朱某1(甲方)签订《补充协议2》，《补充协议2》载明：(一)因甲方原因导致《买卖合同》中的约定未能如期履行；(二)经双方协商，乙方不追究甲方之前违约的所有责任，并将所有时间(过户、审税等)往后延期90日；甲方承诺支付乙方6万元，待买卖交易完成一次性支付。《补充协议2》约定的延期期限届满后，因102室仍在司法查封状态，《买卖合同》约定的房产过户条款无法履行，故引发诉讼。

审理中，原告同意将诉讼请求中的违约金数额调低至35万元。

上述事实，有房屋状况及产权人信息、房地产权利限制状态信息、《买卖合同》、《补充协议1》、《补充协议2》、《上海市存量房交易资金监管协议》、收据、中国银行国内汇款付款通知单、情况说明及本案的庭审记录等在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《买卖合同》意思表示真实、形式要件具备，且不违反法律规定，应属合法有效。因102室房产遭司法查封，导致102室房产无法在原、被告协商顺延的期限内完成交易过户，原告要求解除合同、返还购房款，被告亦表示同意，本院自可支持。被告因102室房产的另案诉讼导致该房产被司法查封，又因司法查封导致本案《买卖合同》及补充协议无法继续履行，原告的合同目的无法实现，被告构成违约，原告要求被告赔偿违约金35万元，原告主张的违约金数额尚低于《买卖合同》约定的违约金计赔标准，且不违反法律规定，本院应予支持。被告朱某1经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告夏某、王某某与被告朱某1、朱某2、曹某某、曹某某1于2017年12月25日签订的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日解除；

二、被告朱某1、朱某2、曹某某、曹某某1于本判决生效之日起十日内协助原告夏某、王某某办理于2017年12月25日签订的《上海市房地产买卖合同》的撤销网签备案登记手续；

三、被告朱某1、朱某2、曹某某、曹某某1于本判决生效之日起十日内返还原告夏某、王某某购房款10万元；

四、被告朱某1、朱某2、曹某某、曹某某1于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏某、王某某违约金35万元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8,050元，由被告朱某1、朱某2、曹某某、曹某某1共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　颜佩娥

人民陪审员　　吴凤鸣

人民陪审员　　褚凤英

二〇一九年一月二十五日

书　记　员　　陈　淳

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。