来源于：中山市律师协会 |
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自觉提升合同法制观念，增强风险预防意识 案情回放： 中山某土地开发公司（下称开发公司）与中山某书城公司（下称书城公司）于2003年签订房屋租赁合同，根据该合同约定，由开发公司将其所有的面积约13000 平方米的房屋出租给书城公司用于经营文化体育用途，租赁期限为10年，租金为每平方米10元。此外，合同约定了关于开发公司在书城公司逾期两个月没有交纳租金的情形下可以解除该合同的合同解除权。另合同就开发公司无故提前终止租赁合同或者书城公司中途退租时涉及的房屋装修问题的责任处理和违约责任作出了约定，但该合同并没有就开发公司因书城公司违约而行使合同解除权时，对书城的房屋装修物的处理作出任何约定。而后开发公司在2006年11月以书城公司逾期两个月以上没有交纳租金为由，向法院提起诉讼，要求判令解除该租赁合同并追逃租金，而书城公司则也就此向法院提出反诉，要求法院判令如开发公司不能继续履行租赁合同，则开发公司必须赔偿其装修款700多万元，可得经营收益700多万元，搬迁损失20多万元并向法院提出损失评估鉴定申请。经会计事务所评估鉴定，书城公司的装修损失计600多万元，可得利益损失700多万元，搬迁损失20多万元。后本案经一审法院审理，该一审判决认定书城公司违约事实成立，遂判决开发公司与书城公司租赁合同解除，判决开发公司按评估鉴定款折价500多万元向书城公司支付折价款，判决驳回书城公司的可得利益和搬迁损失的诉讼请求。 案件分析： 本案为租赁合同纠纷。而租赁合同纠纷中的关于合同解除或者终止终止后的附添物的处置纠纷却尤为普遍和突出。就本案，本律师对于该一审判决判决开发公司向书城公司支付折价款500多万元的判决值得商榷。本律师认为，本案可以判决开发公司无须支付任何补偿或者至少仅从公平原则适当予以补偿： 根据民法理论和合同法理论，民事责任和合同责任归责原则有过错责任原则、无过错责任原则、公平原则和侵权责任原则等诸多归责原则。又，租赁合同的本质在于作为出租方的开发公司让渡其所有物之使用权而获取租金收益，而作为承租方的书诚公司则让与租金而获取租赁物之使用权。据此，本律师认为，处理类似纠纷，如综合运用以上各原则，或者司法效益会更佳。而本案，一审判决在已对书诚公司的违约事实作出认定，在对开发公司的合约解除条件构成作出认定下，但遗憾的是，在作出判决决定时却似对书诚公司的过错责任并没有深加考究，仍对无任何过错的开发公司作出补偿判决。如处理此类问题不综合考虑当事人的过错责任因素，可能会恣长租赁合同中的承租方的恣意毁约并从中可能获得收益，损害出租方的正当权益，从而不利于租赁合同关系的稳定，也不符合合同法的立法实质。 案件提示： 为避免在租赁合同关系中出现类似法律风险，租赁合同当事人在签订合同时不应怕麻烦，需要在合同签订时对出租方或者承租方提前终止或者解除合同，当事人一方对另一方因违约而解除合同等情形下的装修物处理和违约责任等合同内容进行明确具体的约定，从而避免不必要的争议。 法律链接： 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第86条 非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。 |
