兰州XX公司与刘XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告兰州XX公司与被告童X、刘X居间合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王XX、白X，被告刘X及二被告的委托诉讼代理人刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付中介佣金及逾期违约金共计31350元（30000元+0.05%×30000元×90天）；2、判令二被告向原告支付违约金45000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年9月9日，被告童X委托被告刘X与原告签订了《独家代理委托协议书》，出售童X名下位于兰州市城关区望河丽景5号楼1单XX、建筑面积152平方米的房屋一套，房屋总价款为150万元。协议签订后，原告积极依约履行合同，于2016年9月9日成功为其寻找到买家，并于当天签订三方《房屋买卖居间协议》，买方当场交付50000元定金，由原告代为收取。在原告协助下，2016年10月8日买方房屋贷款审批成功，随后被告突然给原告发信息说房屋由于被告自身原因不卖了，之后被告一直拒绝接原告的电话。因此，本案被告的行为已构成违约，其应向原告承担违约责任。为此，原告诉至法院。
被告童X辩称，1、原告诉称的被告童X委托被告刘X签订《独家代理委托协议书》与《房屋买卖居间协议》属于歪曲事实。2016年8月，被告童X曾让他人代为在网络上发布涉案房屋的出售信息，留下的联系方式为被告刘X的电话号码，除此之外并无其他授权。对于出售该房屋，被告童X没有向任何人作出过任何形式的授权。原告诉称涉案房屋为被告童X所有，原告明知该房屋所有权人为被告童X，却与被告刘X签订《独家代理委托协议书》与《房屋买卖居间协议》，因此，被告刘X签订的上述两份协议属于无权代理行为，与被告童X无关。2、被告刘X与原告签订的《独家代理协议书》与《房屋买卖居间协议》应属无效协议。原告作为二手房买卖的专业机构，理应对签订协议的主体进行尽职审查，在原告明知涉案房屋所有权人不是被告刘X的情况下，还与其签订上述两份协议，过错责任在于原告，上述两份协议无效的后果应由原告自行承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘X辩称，1、原告在明知被告刘X没有代理权限的情况下与其签订《独家代理委托协议书》与《房屋买卖居间协议》，该协议属于无效。在原告与被告刘X取得联系后，原告提出签订协议，被告刘X多次向原告提出涉案房屋所有权人为被告童X，自己对涉案房屋既没有所有权也没有处分权，并表示拒绝签订。后为了帮助原告员工陈XX完成当月任务量，出于帮忙的好意，被告刘X才与原告签订了内容为空白的上述两份协议，这两份协议应为无效协议。2、原告作为二手房买卖的专业机构，理应在签订协议前进行尽职审查，而在原告明知涉案房屋所有权人不是被告刘X、被告刘X对涉案房屋没有所有权的情况下，仍然与被告刘X签订《独家代理委托协议书》与《房屋买卖居间协议》，并以此要求被告刘X履行协议具有欺诈行为。3、原告在双方协商过程中对被告刘X多次隐瞒事实，欺骗被告刘X，原告应对自己的过错行为承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年8月，被告童X曾让他人代为在网络上发布关于登记在其名下的位于兰州市城关区雁滩乡雁北路2599号望河丽景5号楼1单XX、建筑面积152.69平方米房屋一套（以下简称涉案房屋）的出售信息，该出售信息所留联系方式为其女婿被告刘X的电话号码。后原告的工作人员陈XX在网络上看到该条房屋出售信息，便按照联系方式与被告刘X取得了联系，因被告刘X有涉案房屋的钥匙，原告在刘X的配合下查看了涉案房屋并先后带客户进行了几次看房。2016年9月9日，原告（乙方）与被告刘X（甲方）签订《独家代理委托协议书》，约定：甲方愿意委托乙方独家代理出售涉案房屋，出售房屋总价为150万元，独家代理期限从2016年9月8日至2017年9月7日，并且甲方应于签订本协议同时或三日内向乙方提供身份证、房屋所有权证、买卖合同、授权委托书的复印件；乙方介绍的买方同意按甲方委托的条件交易的，甲方不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向乙方支付等额于委托的出售房屋总价3%的违约金；如该房屋出售成功，甲方愿意在与乙方介绍的买方客户签订房屋买卖居间协议的同时向乙方支付出售房屋总价的2%作为中介佣金，甲方如未能按时将佣金支付给乙方，每逾期一日应支付乙方佣金万分之五的逾期付款违约金。同日，原告（丙方）与被告刘X（甲方）以及买方尹XX（乙方）签订了《房屋买卖居间协议》（按揭）、代收定金同意书，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，该房屋的出售总价为150万元；乙方为表示对丙方居间提供的涉案房屋的购买诚意，向甲方支付定金5万元，已由丙方代为甲方收取，若甲方将该房屋所有权证原件交给丙方保管，则丙方应将该定金转交甲方，若甲方不将该房屋所有权证原件交给丙方保管，则由丙方代为保管该定金；乙方在签署本协议同时委托丙方代为其向住房公积金申请办理银行按揭贷款，乙方的贷款申请经银行审核通过后，甲、方双方共同前往房地产交易中心申请办理房屋产权过户手续（测绘、递件），同时乙方同意丙方向甲方转付第一期房款100万元给甲方。原告提供的双方签订的该《房屋买卖居间协议》（按揭）第二页除格式内容外其他主要内容为空白。合同签订后，在9月底左右，被告刘X按照原告的要求向原告提供了涉案房屋产权证、被告童X以及童X妻子杨XX的户口本、结婚证、身份证原件进行了核对。2016年9月27日，兰州房地产交易中心受理了涉案房屋的测绘申请。2016年9月30日，买方尹XX名下的兰州银行卡号为的帐户余额为XXX.67元。2016年11月24日，兰州房地产交易中心作出涉案房屋的测绘报告书。2016年10月8日，被告刘X向原告发送短信表示因被告童X与其爱人杨XX吵架后反悔不再出售涉案房屋。因此，双方发生纠纷，原告诉至法院。
本院认为，关于原告与被告刘X签订的《独家代理委托协议书》与《房屋买卖居间协议》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，虽然被告刘X没有向原告提供被告童X的书面委托书，但被告童X作为涉案房屋的所有权人在网站上发布涉案房屋出售信息的行为，表明其有出售房屋的意思表示，而且该出售信息上所留联系方式为被告刘X的电话号码。加之，被告童X与刘X系翁婿关系，被告刘X掌管涉案房屋钥匙，且其几次开门配合原告带领客户看房。因此，被告刘X代表童X签订《独家代理委托协议书》与《房屋买卖居间协议》的行为已足以使原告有理由相信被告刘X有权代表被告童X行使签订合同事项的代理权。同时，被告刘X在签订协议后向原告提供涉案房屋所有权证原件、被告童天佑童X以及童X妻子杨XX的户口本、结婚证、身份证原件进行核对的行为，以及其于2016年10月8日向原告发送的短信内容，亦印证了本案被告刘X代表被告童X签订合同的行为构成表见代理。故对于二被告认为上述两份协议无效的辩称，本院不予采信。综上，本院认定被告刘X与原告签订的《独家代理委托协议书》与《房屋买卖居间协议》为有效协议。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，被告童X应对被告刘X签订协议的代理行为，承担民事责任。
关于本案原告以及被告是否违约的问题。在协议履行过程中，被告刘X向原告发送短信表示被告童X不再出售涉案房屋，被告童X已构成违约。但原告作为本案的居间人，虽然其有理由相信被告刘X有权代表童X签订协议，但其未尽到谨慎审查义务，完善委托授权手续，存在一定过错。而且原告在促成被告与第三人签订合同时，提供的合同均是主要内容空白的格式合同，主要条款的手写内容均存在指印在下、字迹在上的“红压黑”情形，因此，本案原告亦构成违约。鉴于原告向被告提供了订立合同的信息及媒介服务，同时结合上述因素，为平衡双方当事人利益，本院对原告主张被告童X支付中介佣金10000元的请求予以支持。对原告要求被告支付逾期违约金以及违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第四百二十四条之规定，判决如下：
一、被告童X在判决生效后十日内向原告兰州XX公司支付中介佣金10000元。
二、驳回原告兰州XX公司的其他诉讼请求。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1709元，减半收取854.5元，原告兰州XX公司负担454.5元，被告童X负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。