房屋作为不动产,其登记手续在法律上有着很重要的效力。不论是在确定房屋所有权人,还是在抵押权设立方面,房屋登记都发挥着很大的作用。没有经过房屋所有权登记时,一般不会被认定为房主,也同样可能影响取得房屋所有权。同理,没有经过房屋抵押登记时,抵押权也不会产生。本文中北京诵盈律师事务所杨志峥律师通过一起案例来说明,抵押房屋抵押登记的重要性。
王某向李某借款25万元,约定于半年之后归还,并承诺以其一处自有房产为该债务提供担保。签此协议后,李某将王某的房屋所有权证自行保管,但并未到房屋登记管理中心办理抵押登记。王某借款到期后并未还款。李某到抵押房处找王某时才发现,该房产的房主已更换为刘某。
原来王某向李某借款后不久,就到房屋登记管理中心办理了房屋所有权证遗失手续,之后不久就将房屋出售给了刘某,并办理了过户手续。于是李某将王某告上了法庭,但因无法联系王某,以及王某无其他可偿还的财产,李某的诉讼请求无法实现。
房屋抵押必须办理抵押登记,王某虽在协议中注明将自有的房产抵押给李某,但未到房管部门办理房屋抵押权登记,因此不能对抗善意第三人,即不能限制王某将房屋出售给刘某。
在本案中,王某用自有的财产作抵押,以确保借款协议的履行,所签订的抵押借款协议是在双方真实意思的表示下自愿签订的,其借款合同的内容没有违背法律的规定,因而是真实、合法、有效的合同,对双方当事人产生法律约束力,双方当事人的权利和义务也应依法受到法律的保护。王某与李某虽未办理抵押登记,且王某将抵押物已处理,导致李某的到期债权无法实现,但这并不影响他们之间的借款合同,王某应负有向李某偿还贷款本息的义务。
司法实践中,为担保债务的履行,出借人往往要求债务人提供抵押物作为担保。而抵押权的实现,并不是以占有抵押人提供的房产证为条件,而应在房产部门办理抵押登记手续。跟我国法律规定,抵押权自登记时设立的规定,不动产抵押未办理抵押登记,抵押权未设立,出借人不能依据抵押合同享有优先受偿权。在此再次提醒抵押权人,对于法律规定必须办理抵押登记的,特别是房地产用于抵押的,一定要去相关的部门办理抵押登记,否则其与他人签订的抵押合同是不生效的,亦不能对抗第三人。
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