受疫情影响，很多省市对企业复工、人员返城及商家营业等进行了严格的管控。许多商家无法营业，失去了利润和保障。疫情期间租金是否可以减免、如何减免等问题极受大众关注，笔者在此进行详细解析。
疫情期间常见租金问题解答
（一）租用住宅，因政府政策无法租住的，承租人能否主张减免租金？
因为此类案件标的较小，建议先进行协商，沟通减免事宜。受本次疫情影响，部分省市的政府采取措施限制外来人员的流动，有些住宅小区也自行采取封锁措施禁止租户进入，使得租赁合同无法履行，若承租人继续支付疫情期间未实际居住的租金，是显失公平的，此时承租人可依据公平原则主张减免部分租金。如果疫情期间承租人正常使用房屋，租赁合同仍属于正常履行，则承租人无权主张减免疫情期间的房租。
（二）承租人不支付房租，如何处理？
建议先协商沟通减免房租或者延期支付房租事宜。如果疫情期间承租人正常租住房屋，但是以没有收入为由不按时支付房租，经合理催告后仍不支付的，出租人可以没收承租人事先交付的押金，用于抵扣相应违约金或相应的损害赔偿。
（三）疫情期间无法支付房租，承租人是否可以主张解除合同？
《合同法》第九十四条规定：“当事人可以解除合同的情形——因不可抗力致使不能实现合同目的。”长期的租赁合同，疫情只是使得租赁合同暂时不能履行，不属于不能实现合同目的，故不可以解除。
（四）疫情结束后，企业因疫情导致破产无法继续承租厂房要求解除合同的，如何处理？
因不可抗力致使合同目的不能实现属于法定的合同解除事由，但是合同是否可以解除同时应考虑如下因素：（1）未履行合同一方不存在恶意违约；（2）未履行合同一方继续履行合同，对其显失公平
（五）企业租赁办公场所，因疫情推迟办公是否可以主张减免租金？
万达、华润置地、保利商业、红星美凯龙、美的等多家商业地产公司宣布对旗下商业项目减免租金。
对于未宣布减免租金的，在写字楼、大厦等场所办公的企业由于政府推迟企业复工时间、实施居家办公等举措，根据公平原则，企业作为承租人有权主张减免相应的租金。但是需要注意的是，如果主张不可抗力要求减免房租，承租人需要及时通知对方，并且留好相关证据。
非典期间针对类似问题的裁判，各地法院观点不一样，有的法院不认定非典时期属于不可抗力事件，鉴于此次疫情影响明显比非典时期严重，笔者认为可以认定为不可抗力。
（六）工厂、车间等生产经营场所，承租人能否主张减免租金？
此类租赁合同，如果企业疫情期间停产停工。租赁双方先根据合同约定处理，如果合同没有约定，可以协商减免租金或者延长租赁期间。全国人大常委会法工委10日表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。作为不可抗力事件，承租人有权主张减免相应的租金。
但是需要注意的是，以不可抗力为由主张减免租金，出租人需及时通知对方，并且留好证据。
（七）餐饮娱乐、休闲消费等商业场所，承租人能否主张减免租金？
承租人可依据“不可抗力”及公平原则向出租人主张停业期间相应租金的减免。
为避免疫情大范围蔓延，多地关停餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所，经营者失去了收入来源，在疫情期间无法实际使用租赁的商铺，构成不可抗力事件，承租人可主张减免停业期间的相应租金。但是需要注意的是，以不可抗力为由主张减免租金，出租人需及时通知对方，并且留好证据。
非典期间针对类似问题的裁判，各地法院观点不一样，有的法院不认定非典时期属于不可抗力事件，鉴于此次疫情影响明显比非典时期严重，笔者认为可以认定为不可抗力。
（八）在疫情发生之前，已经签订了旅游合同，旅游者是否能以疫情为由解除合同？
合同不能继续履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。合同不能完全履行的，旅行社经向旅游者作出说明，可以在合理范围内变更合同；旅游者不同意变更的，可以解除合同。
合同解除的，组团社应当在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后，将余款退还旅游者；合同变更的，因此增加的费用由旅游者承担，减少的费用退还旅游者。
文化和旅游部2020年1月24日发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》规定;即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品。在该种情况下，疫情直接导致旅游服务合同目的不能实现，应该属于不可抗力。
（九）在疫情发生之前，已预订的酒店、景区门票和往返机票车票，是否能够以疫情为由解除相应合同？
可以。受疫情影响，各地旅游景点、酒店等均限制经营，且各景点均发布了相关退票规定，导致合同的目的不能实现，符合解除合同条件。民航局下发通知2020年1月24日之后退票的旅客，免收退票手续费。铁路部通知2020年1月28日0时起退票，不收取退票手续。
因此，目前个人外出旅游预订国内各景点或酒店的，仍可适用不可抗力主张解除预订合同。
（十）预订年夜饭或者其他春节期间聚餐宴席因疫情影响不能正常消费的，怎么办？
可以要求解除合同。因年夜饭等春节聚餐宴席属于特定的合同，现因疫情影响，无法在特定时间履行，属于合同目的无法实现。但是如果饭店因为预定准备了部分食材，可以扣除部分费用。
（十一）法院判决是否减免房租会考虑哪些因素？
法院裁判时需考虑承租人是自然人还是企业、租用房屋是自己居住还是商用、疫情对租赁合同履行产生的影响是全部不能使用还是部分不能使用，进行综合判断，进而决定是全部免除、部分免除，还是不予免除。
法院裁判观点
支持减免租金的案例及法院观点
案例一
（2004）昆民一初字第48号
法院观点：根据公平原则，减免租金予以支持。
裁判文书原文：“由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响，被告在经营影视业中受到一定影响，根据公平原则，酌情减免被告违约金10万元。”
案例二
（2008）绍中民一终字第143号
法院观点：特定历史事件条件下，出租人未立即追索租金，认定出租人同意减免租金。
裁判文书原文：“双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。”
案例三
（2014）厦民初字第275号
法院观点：减免租金经过出租方的认可，出租方应依约履行。
裁判文书原文“2003年5月28日，厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要，对于受“非典”影响，海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降，旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视，会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加，因此，该会议形成的纪要，海沧管委会应自觉履行。”
案例四
（2018）晋04民终2272号
法院观点：非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。
裁判文书原文“《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。”
案例五
（2018）鲁06民终268号
法院观点：“非典”应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。
裁判文书原文“关于“非典”期间扣减租赁费的争议。“非典”疫情，是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则，且有两委成员签字认可，对此应予认定。”
不支持减免租金的案例及法院观点
案例一
（2004）沪一中民二（民）终字第1289号
法院观点：非典不属于不可抗力，拒绝支付租金理由不能成立
裁判文书原文“关于佰恒公司提出其拖欠租金系“非典”影响经营所致，应当免除或部分免除拖欠租金的违约责任的抗辩，鉴于“非典”不属法律所规定的不可抗力，佰恒公司上述拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。”
案例二
（2005）三亚民一再二字第7号
法院观点：非典不属于不可抗力，应该支付使用费
裁判文书原文“虽然在2003年＂非典＂期间，蔡多基停业二个月，但其未经南湾酒店同意，不属不可抗力免除交费的因素，蔡多基仍应交纳该二个月的使用费。”
案例三
（2011）白民初字第107号
法院观点：非典过后主张减免租金的，因超过诉讼时效，法院不予支持。
裁判文书原文“鼎鑫公司主张1999年虚假广告招商补偿100万元、2003年非典期间减免租金81.336万元，2004年至2008年夏季因限电减免租金40万元，及2005年至2008年期间因施工给其造成的停业损失412.05万元，因超过诉讼时效，不予支持。”
案例四
（2017）吉04民终441号
法院观点：“非典”期间停业损失属于不可抗力，属于正常的经营风险范围内，应由经营者承担。
裁判文书原文“2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。”
适用法律依据
（一）不可抗力
《民法总则》第一百八十条：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
全国人大常委会法工委10日表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
《旅游法》第六十七条：因不可抗力或者旅行社、履行辅助人已尽合理注意义务仍不能避免的事件，影响旅游行程的，按照下列情形处理：（一）合同不能继续履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。合同不能完全履行的，旅行社经向旅游者作出说明，可以在合理范围内变更合同；旅游者不同意变更的，可以解除合同。（二）合同解除的，组团社应当在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后，将余款退还旅游者；合同变更的，因此增加的费用由旅游者承担，减少的费用退还旅游者。（三）危及旅游者人身、财产安全的，旅行社应当采取相应的安全措施，因此支出的费用，由旅行社与旅游者分担。（四）造成旅游者滞留的，旅行社应当采取相应的安置措施。因此增加的食宿费用，由旅游者承担；增加的返程费用，由旅行社与旅游者分担。
（二）公平原则
《民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效）
由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。