未经出租人同意转租房屋，承租人与次承租人应如何承担责任

案情简介

甲方（出租人）将房屋出租给乙方（承租人），甲乙双方签订了《租赁合同》，后乙方未经甲方同意，擅自将房屋转租给丙方（次承租人），乙丙双方签订了《转租合同》，丙方在使用租赁房屋过程中，擅自对租赁房屋进行改造，导致原部分装修毁损，甲方知晓该情况后，立即解除了与乙方之间的《租赁合同》，并要求丙方搬离租赁房屋，然丙方却以《转租合同》未到期为由，迟迟不肯腾让租赁房屋，同时拒绝向甲方支付房屋占有使用费。

上述案情中涉及的几个法律问题：

1.甲方是否有权要求乙、丙两方共同腾让租赁房屋？

2.甲方是否有权要求乙、丙两方共同支付房屋占有使用费？

3.乙、丙双方应否对甲方房屋的毁损承担赔偿责任？

律师评析：

一、出租人与承租人之间、承租人与次承租人之间合同的效力

根据《民法典》关于合同无效事由的相关规定，若《租赁合同》、《转租合同》不存在合同无效的事由，则《租赁合同》、《转租合同》均有效。但《转租合同》是相对有效，根据合同相对性原则，《转租合同》仅在承租人与次承租人之间有效，对出租人不发生效力。出租人可以在知道或应当知道承租人转租之日起六个月内请求解除《租赁合同》。

因而，甲乙双方之间的《租赁合同》有效，乙丙双方之间的《转租合同》亦有效，但其约定对甲方不发生效力。

二、承租人与次承租人是否均负有腾让房屋的义务？

出租人既可以依据《租赁合同》要求承租人返还房屋，也可以依据物权请求权，对次承租人行使返还原物请求权，要求次承租人腾退房屋。但出租人对次承租人行使返还原物请求权时需区分以下两种情形：

1.若出租人未解除与承租人之间的《租赁合同》，承租人与次承租人之间的《转租合同》有效，基于有效的《转租合同》，次承租人对于租赁房屋系有权占有，出租人行使返还原物请求权时，应当请求次承租人将房屋返还给承租人。

2.若出租人依法解除了与承租人之间的《租赁合同》，自《租赁合同》解除时，《转租合同》便无继续履行的合法基础，次承租人对租赁房屋系无权占有，出租人基于物权请求权可以请求次承租人直接将房屋返还给自己。

因而，乙、丙双方均负有腾让房屋的义务。

三、承租人是否要对次承租人逾期腾房产生的占有使用费承担连带责任？

《租赁合同》无效、履行期限届满或者解除，次承租人逾期腾房的，需向出租人支付占有使用费。若出租人向法院请求承租人与次承租人共同承担占有使用费的，法院一般应予支持。

承租人作为《租赁合同》的相对方，负有向出租人支付租金、合同期满后及时腾让房屋及支付逾期腾让房屋占有使用费的义务。承租人虽将房屋转租给次承租人，但不能因此免除承租人的上述义务。

因而，乙方应当对丙方逾期腾房产生的占有使用费承担连带责任。

四、次承租人造成租赁物毁损，承租人应否承担赔偿责任？

承租人基于《租赁合同》应对租赁物进行妥善的保管、管理，若因次承租人的原因导致租赁物毁损，承租人（基于合同违约）与次承租人（基于侵权）应当对出租人承担连带责任。因而，次承租人对出租人造成的损失，承租人也应当承担赔偿责任。

五、律师提醒

1.出租房屋时，出租人应审查承租人身份，明确不得转租，同时及时关注承租人是否存在转租情形，如发现转租情形，应及时主张权利；

2.租赁房屋时，承租人应当审查出租人是否具备出租房屋的资格，尽量避免成为次承租人，如必须作为次承租人租赁房屋的，应及时与出租方沟通，取得出租人同意，同时约定清楚承租人应当承担的责任等

六、相关法律规定

1.《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的《租赁合同》继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2.《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋《租赁合同》纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2021.1.1)》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。