李艳云律师
业主入住后，与物业公司的纠纷时有发生，常见争议集中在物业费缴纳、物业服务质量、公共区域收益分配、维修责任划分等方面。不少业主因对物业服务不满拒交物业费，物业公司则以停水停电施压，双方陷入对抗僵局。厘清物业合同的权利义务边界，是化解此类纠纷的核心。
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。
实践中，物业合同的高频纠纷主要有四类：一是物业费纠纷，业主以物业服务不达标（如卫生清洁不到位、安保形同虚设）拒交物业费，物业公司催收无果后采取停水停电、限制门禁等不当措施；二是公共区域收益纠纷，物业公司擅自占用、经营业主共有区域（如电梯广告、停车场），收益未按约定分配给业主；三是维修责任纠纷，房屋共有部分（如楼道、外墙）或专有部分维修责任划分模糊，物业公司与业主互相推诿；四是物业合同解除纠纷，业主认为物业公司严重违约，要求解除合同更换物业公司，物业公司拒绝配合移交相关资料。
应对物业合同纠纷，双方需秉持理性原则依法维权：对业主而言，应留存物业服务不达标的证据（如照片、视频、沟通记录），通过业主委员会与物业公司协商整改，而非直接拒交物业费；若协商无果，可向物业主管部门投诉，或通过诉讼主张物业公司承担违约责任，同时按约定缴纳物业费。对物业公司而言，应规范服务流程，公开服务内容、收费标准及公共区域收益明细，不得采取停水停电等违法方式催收物业费；若业主长期拖欠物业费，可通过协商、调解或诉讼方式追偿。此外，业主委员会应发挥监督作用，及时协调业主与物业公司的矛盾，维护业主合法权益。