离婚诉讼中，如何处理未取得完全所有权的房屋？

夫妻双方在婚姻关系存续期间取得房屋属于夫妻共同财产，在离婚时，夫妻双方可以要求分割该房屋。

依据《婚姻家庭编的解释（一）》第76条、第77条规定，人民法院在分割夫妻共有房屋时，需审查夫妻双方是否对拟分割房屋享有完全的所有权，如有，则可以直接确定房屋归其中一方所有，如不享有，则可以判决由一方使用，而不能判决房屋归属。

针对第77条未取得完全所有权的房屋规定，结合《民法典》及司法解释、办案实务，笔者有以下几点思考，共同分享。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》  

第七十七条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

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何为尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋

依据《民法典》第209条、第304条规定，夫妻双方在离婚时能够分割的房屋应满足两个条件，一是已经办理不动产权登记；二是该房屋不存在其他共有权人或者即便存在其他共有权人，但分割该房屋不会损害其权利。

基于上述规定，两限房、经济适用房、廉租房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、共有产权房等属于尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，在离婚诉讼中，不宜由人民法院直接确定其归属。

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对于未取得完全所有权的房屋，双方争议的焦点应是什么

双方当事人的争议焦点应该是该房屋应由谁占有、使用，而不应该是房屋的归属。

依据《民事诉讼法》第127条的规定，为避免人民法院以案涉房屋未取得完全所有权，不属于人民法院受案范围为由，驳回当事人的相应起诉或诉讼请求，在诉讼请求中也应该明确要求请求人民法院判令该房屋由原告占有、使用，并就该诉请提供证据证明，被告在应诉过程中也应就房屋的占有、使用进行抗辩，并可就房屋占有、使用补偿费进行答辩。

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人民法院判决房屋使用的参考因素有哪些

司法解释第77条仅规定“根据实际情况判决由当事人使用”。

笔者认为所谓的“实际情况”，结合《民法典》第1087条规定，应从房屋的角度和人的角度两方面进行考虑。从房屋的角度包括：房屋的取得原因、是否需依赖特定申请取得、出资情况、占有使用情况；从人的角度包括：子女的抚养、对离婚有无过错、双方是否对房屋使用达成一致意见、照顾女方、双方的经济能力、对家庭的贡献、是否有其他用于居住的房屋、是否愿意给予对方相应的补偿等。

总之，对房屋使用权的分配应本着方便使用和生活的原则来进行确定。

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未取得房屋使用权的一方能否要求经济补偿

法律并未明确规定需要对另一方给予经济补偿，但实务中有判决支持对另一方进行经济补偿，如：（2021）赣0521民初1349号判决书，判令：“一、位于宜春市的房屋归被告林某1使用；二、被告林某1在本判决生效之日起十日内给付原告戴某某上述房屋补偿款140000元”。

对此，笔者认为应当坚持不告不理的原则，由当事人自行决定是否需要主张经济补偿。在当事人主张后，可以参照《民法典》第304条、第366条、第368条、第1084条、第1085条、第1087条、第1088条等规定，综合考虑房屋价值、当事人双方经济条件、居住条件、子女抚养情况、离婚过错程度等予以确定。

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除判决使用之外，能否有其他判决

实务中，除法院判决房屋归一方使用外，还有部分法院判决分割房屋的合同权益。在房屋所有权尚不确定，但房屋买卖合同真实有效、购房人享有所有权期待权时，为避免离婚后因房屋的交付、使用、房贷的归还、归属等再产生争议，可以在离婚诉讼中，就购房合同所对应的权利与义务进行处理，即判决合同的权利义务归于一方。

如（2020）京0106民初1312号判决书，判令“一、谢某、胡某与***公司于*年*月*日签订的《商品房买卖合同》中权利义务由谢某概括继受；二、谢某于本判决生效之日起三十日内支付胡某房屋折价款200000元。”；（2019）鲁0923民初3605号判决书，判令“一、原被告夫妻共同财产即位于**县单元301室房产及车库由被告居住并使用，并享有购买该楼房的合同权益；二、被告于本判决生效后十日内支付原告上述夫妻共同财产价值分割款299400元”。