房开商欠付工程款，后债权人诉至法院，案件胜诉后进入执行程序。法院查封了房开的十多套房屋，并拟对房屋进行评估拍卖。此时，案外人提出执行异议，陈述房开已将案涉房屋出售给案外人，并且已经办理了备案登记。那么，备案登记的房屋能否排除法院的强制执行呢。鉴于此，笔者就房屋备案能否排除法院强制执行相关法律事宜归纳总结如下，以供读者参考。

一、什么是预售房备案登记？

预售房备案登记是指房地产开发企业在取得《商品房预(销)售许可证》后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

商品房的网签备案是一种行政管理行为，主要用于规范房地产开发企业、房屋中介公司等进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具备物权变动的效力。因此，从法律角度来看，预售房备案登记不直接产生不动产物权设立或变动的效力，买受人对涉案房产只享有债权请求权，而非物权请求权。

二、预售房备案登记能否排除法院的强制执行？

预售房备案登记本身并不足以阻却法院的执行行为。根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。未经登记，不发生效力。这意味着，虽然房屋已经进行了备案登记，但如果没有完成正式的过户手续，买受人还未取得该房屋的正式所有权。另外，《执行异议和复议规定》虽然规定了买受人（案外人）可以提出执行异议排除法院的强制执行，但是必须满足相应的前提条件，且这些条件主要针对的是实体权利，而非备案登记本身。

综上所述，即使案外人购买了案涉房屋，但是如果其不满足《执行异议和执行复议规定》的相关规定，其提出要求法院排除强制执行的执行异议，也会被法院予以驳回。

三、阻却法院强制执行，需要满足哪些条件？

问到本文问题，买受人向开发商购买了案涉的十多套房屋，并且已经办理了备案登记的情况下，想要排除法院的强制执行必须同时满足下列条件：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

前面三个条件通过字面意思即可理解，关于第四个条件，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”。司法实践中，买受人只要提供证据证明有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，即可认为符合该条件。

四、律师提醒

预售房备案登记主要是为了行政管理的需要，确保商品房交易的合法性并规范市场行为，它不等同于物权预告登记，因此不直接产生物权的对抗效力。这意味着，即便房屋进行了预售合同备案，如果被执行人名下有多项债务，法院依然可以对该房屋进行查封、拍卖等执行措施。

作为债权人，执行过程中如遇到案外人以办理备案登记为由提出的执行异议的，应当根据《执行异议和执行复议规定》第二十八条的规定进行答辩（必要时委托专业律师），并积极与法院沟通，以推动执行案件的开展。

作为购房人，若是购买了房开的房屋，应当主动和房开对接，要求尽快办理房屋过户登记手续，并保留好相关证据，以维护自身合法权益，避免造成后期房开因其他纠纷将房屋进行处置，造成钱房两空的不利局面。