“带租拍卖”中，竞买人取得房屋后能否起诉被执行人返还已经提前收取的租金？

执行过程中，被执行人无财产可供执行，但被执行人名下有一套房屋用于出租，且为了预防法院执行，提前收取了房屋未来十年的租金。后案涉房屋被竞买人成功拍下。此时，竞买人能否起诉被执行人，要求被执行人返还已经收取的租金？

一、竞买人能否起诉被执行人要求其返还已收取的租金？

笔者认为，竞买人在取得案涉房屋的所有权后，可以起诉原权利人返还已经提前收取的房屋租金。理由如下：竞买人在取得案涉房屋的所有权后，已经取得了对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，房屋后续产生的收益均应当归属于竞买人。相反，被执行人虽然系原权利人，在享有房屋所有权的前提下可以对房屋进行自由处分，但当案涉房屋的所有权转移后，被执行人就丧失了对房屋的处分权，其提前收取租金的行为丧失了合法依据，在所有权转移后的租金应当返还给竞买人。

二、竞买人起诉被执行人返还已收取租金的法律依据是什么？

竞买人在取得案涉房屋的所有权后，起诉被执行人要求返还已收取的租金的行为，笔者认为，其法律依据应当适用《民法典》第九百八十五条关于不当得利的法律规定。

在不当得利的认定中，“取得利益没有法律依据”应当包括取得利益后丧失合法依据的情形。即行为人在取得利益时有合法依据，但其之后丧失取得利益合法依据的，其已取得的利益构成不当得利。具体到涉及“带租拍卖”的案件中，出租人收取租金时系所有权人，其取得当时的租金收益具有合法性，但竞买人通过拍卖方式取得拍卖标的物所有权后，原所有权人（被执行人）已丧失所有权，其也当然地丧失了收取租金的权利，故被执行人提前收取的租金丧失合法依据，构成不当得利，应予返还竞买人。即谁为物权权利人，谁有权收取租金。

三、被执行人能否以拍卖公告已经载明了已提前收取的事实为由，主张不予返还？

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款规定：拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。实践当中，人民法院在发布拍卖公告时，通常会在公告中载明案涉房屋的所有权属，出租情况，租赁期限以及租金收取情况。那么，法院在拍卖公告中已经载明了案涉房屋已经被提前收取租金的事实，能否成为被执行人不予返还的理由呢？笔者的观点是否定的。理由如下：

竞买人知晓司法拍卖公告载明的已预收租金信息并不等同于其放弃该部分已由被执行人提前收取的租金。司法实践中，出租人往往以竞买人竞买时知晓拍卖标的物已预收租金为由，认为竞买人明知有瑕疵仍选择购买，则表明竞买人同意并认可出租人提前收取的租金。但是，在竞买人未明确表示放弃出租人提前收取的租金的情况下，不能直接得出竞买人放弃租金收益的结论。除非拍卖公告中明确载明竞买人参与竞拍即视为自愿放弃原所有权人已收取的租金，否则，原所有权人不能以拍卖公告已载明有租赁情况为由主张已提前收取的租金收益归其所有。

四、律师提醒

虽然目前已经有支持竞买人起诉被执行人返还已经提前收取的相关判例，但笔者还是要强调：作为竞买人，在了解法拍房及瑕疵以后，尤其是被执行人已经提前收取租金的情况下，竞买人应当权衡利弊，就竞买人能否起诉被执行人返还已经收取的租金，目前司法实践中仍然未形成统一观点；另外，竞买人的风险之一就是，即使法院支持了竞买人的请求，但是由于被执行人已经被法院强制执行过，自身名下或许已经没有可供执行的财产，竞买人有可能面临胜诉后执行不到位的风险。