全款购房尚未过户就被法院查封，怎么办？

购房人通过中介公司购买一套二手房，房款已经全部付清，后在办理过户手续过程中得知该房屋已被法院查封，暂时无法过户。经核实，卖房人因与他人存在经济纠纷未偿还，第三人向法院申请强制执行，执行法院将案涉房屋予以查封。此时，作为购房者如何维权？

一、购房人提出异议需要满足哪些条件？

根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当满足同时满足下列条件：

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。若是在人民法院查封以后才发生的买卖行为，即使购房人已经付清全款并实际占有房屋，均不能排除法院的强制执行。

二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产。占有可分为直接占有和间接占有。直接占有如交房证明、装修合同、物业缴费凭证、水电费缴纳凭证、房卡、钥匙交付等；间接占有如房屋出租合同，委托经营合同、租金收取凭证等。

三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。最直接的证明就是转款记录，同时证明资金来源等。

四是非因买受人自身原因未办理过户登记。要证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”，买受人需要承担举证责任，如向房屋登记机构递交过户登记材料、

向出卖人提出办理过户登记的请求；出卖人不协助过户、房屋过户存在客观障碍等。

二、申请人如何维权？

当购买的房屋面临被法院查封时，购房人应当及时向人民法院提出异议，请求法院排除对案涉房屋的执行。具体维权步骤如下：

1.向人民法院提出书面异议

向法院提出案外人异议，要求法院解除对房屋的查封措施。法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。

2.提供相应证据

提供与卖方签订的《房屋买卖合同》、付款凭证（如银行转账回单）、交付房屋的证明（如门禁卡和钥匙），要求出卖人过户的证明等证据，证明在法院查封前已经合法占有并支付了全部或部分价款，并积极要求出卖人进行过户的事实。

3.法院审查

法院在收到异议后，应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查。如果理由成立，裁定中止对该标的的执行；如果理由不成立，裁定驳回异议。

4.提起异议之诉

购房人提出异议以后，法院经过审查，若是驳回异议的，购房人应当在收到裁定书后15日内向人民法院提起执行异议之诉。启动正常的一审、二审等诉讼程序。

三、律师提醒

根据《民法典》规定，不动产经登记才发生物权变动的效力。对于买房人而言，产权过户登记完毕，房屋所有权才依法设定，因此在购买房屋后，应及时要求卖方履行过户义务，否则将有可能出现一房多卖、卖家违约以及房屋被强制执行的风险。

四、执行异议申请书模板

执行异议申请书

异议人：张三、性别：X，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXX，住址：XXX，联系电话：XXX。

申请执行人：李四、性别：X，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXX，住址：XXX，联系电话：XXX。

被执行人：王五、性别：X，XXXX年XX月XX日出生，身份证号码XXX，住址：XXX，联系电话：XXX。

请求事项

请求贵院依法停止对址在XXX房屋的执行活动，并依法解除对该房屋的查封。

事实与理由

贵院根据（202X）XXX号民事判决书，在执行申请执行人与被执行人XXX纠纷一案中，已发冻结了被执行人名下位于XXX房屋。因异议人作为购买人与被执行人作为出卖人通过中介公司签订《房屋买卖合同》等文件， 异议人已经于XXXX年XX月XX日向被执行人支付了所有购房款，且被执行人在异议人付清房款后搬离，并将案涉房屋的房产证、房屋钥匙等交付给异议人。同时，在异议人入住以后，实际缴纳了产生的物业费和水电费。后异议人向到不动产权属登记中心办理不动产权属转移登记手续时，被告知该房屋因他案被贵院财产保全而无法办理过户。异议人认为，异议人与被执行人依法签订的购房合同合法有效，且异议人在签署购房合同以及实际占有房屋在前，贵院依法查封案涉房屋在后，异议人已经支付了案涉房屋的所有购房款，未过户的原因系因被执行人一直不愿配合办理过户所导致。

综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律规定，异议人特向贵院提出上述请求，恳请贵院在查明事实的基础上支持为谢。

    此致

XXX人民法院

                                                                                                              异议人：

XXXX年XX 月XX 日