律师观点分析

2022年4月本律师代理了被告周某与原告王某占有物损害赔偿纠纷一案以及占有物返还纠纷一案，该案经荣成市人民法院多次庭审，最终均以被告胜诉结案，本文就要论述部分截取简要案情如下：

周某为A村村民，在A村有一套老宅用于居住，2002年周某为了存放杂物以及饲养家禽的需要从王某处购买了案涉房屋，但没有办理土地证以及房屋产权登记。20年后，王某回到本村欲回购房屋不成便以周某违反了“一户一宅”的规定，合同应当无效为由诉至法院要求周某返还原物。

本案中A村村民周某在拥有A村一处宅基地的情况下仍然购买了本村第二套房屋虽然违反了《中华人民共和国土地管理法》第二十六条关于农村村民“一户一宅”的规定，但上述法律并未禁止同组村民之间进行房屋买卖，仅是约束村民将住宅出卖、出租、赠与后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说该购房协议在无其他法定无效事由的情况下，应当依法认定该合同系双方真实意思，合同合法有效。同时基于“一户一宅”的规定，虽然同村村民可以购买本村第二套房屋，但却无法办理相关权属登记，只能将涉案房屋保持合法占有状态。

谈到在这里又不得不说另外一个问题，非本村集体经济组织成员购买本村宅基地房屋合同的效力如何？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，非本集体经济组织成员无权获得宅基地的使用权。因此非本村集体经济组织成员购买本村宅基地的买卖合同违反了法律的强制性规定，因此买卖合同无效。

小结：本村集体经济组织成员购买本村其他房产的合同不因违反“一户一宅”的法律规定当然无效，该村民可以基于合同取得房屋的合法使用权，但基于该规定，所购买房屋无法办理权属登记；非本村集体经济组织成员购买本村宅基地房屋合同应属无效；村集体经济组织成员出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不被批准。