案情：2011年4月30日，王某与某置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，王某购买某置业公司开发的位于郑东新区CBD商务内环写字楼2层，房屋总价款4500万元，约定2011年4月30日现金支付50%，剩余50%以商业贷款形式支付。商品房买卖合同第七条载明买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金。合同签订后，王某向置业公司支付50%首付款。后王某所购房屋被公安机关查封，涉案房屋未办理商业贷款。王某因刑事犯罪被金水区人民法院判处刑罚。

随后，涉案房产被多家法院查封，现仍处在查封期间。

2020年8月12日某置业公司向郑州市金水区人民法院出具退款计划书，愿意于2020年12月31日前向郑州市金水区人民法院退款2250万元。

近日，该置业公司以王某未支付购房款为由，要求解除商品房买卖合同，并要求被告协助办理涉案房屋的注销手续。

一审法院认为：案涉房产已被郑州市金水区人民法院依法查封，执行过程中，原告向郑州市金水区人民法院作出退款计划书，承诺退回已收款，但截止开庭之日，原告并未按照退款计划书的承诺完全履行退款义务。此外，原告应向查封法院通过异议程序进行救济，也可以待查封事由消除后，另行通过合法途径解决。驳回其起诉。

后该置业公司上诉，二审裁判：王某向该置业公司交付涉案房屋的首付款系赃物，追缴赃款的执行法院向某公司发出了付款通知，追缴案涉房屋的首付款，但某公司至今仍未将该赃款予以退还。涉案房屋已被刑事查封，在某置业公司未退还涉案赃款的情况下，一审法院驳回某置业公司的起诉，并无不当。在涉案赃款处理完毕后，某置业公司可另行主张权利。二审驳回上诉，维持原裁定。

（案例选自中国裁判文书网）

评析：

某置业公司在仅收取50%购房款后房屋即被查封，该公司应如何维护自己的合法权益呢？

依据不动产登记证，该置业公司仍然享有涉案房屋的物权，因王某未支付剩余购房款，该置业公司有权起诉解除商品房买卖合同。虽然涉案房屋被法院查封，但是该查封系属于网签查封，网签查封不具有物权变动的法律后果，刑事查封在出卖人属善意第三人的情况下，刑事查封的结果也不应当影响某置业公司享有的合同解除权。

但现实错综复杂，尤其像本案涉及刑事案件，法官在处理案件时则会变的十分谨慎。一般都遵循先刑后民的裁判思路。因此在本案中，某置业公司应当依据其承诺，向刑事执行法院退还王某已付款，由此法院则可大概率支持原告的诉讼请求。其再以商品房买卖合同解除的判决及相关证明材料再行对其他查封法院提起异议。

但同时需要指出的是，法院在判决商品房买卖合同解除后，其他法院对于首付款交付刑事执行法院是否有异议，则是某置业公司需要慎重考虑的问题，这也应该是某置业公司未向刑事执行法院交付执行款的重要原因，其担心交付执行后房屋不解除损失更大。

个人认为某置业公司应当评估刑事查封与本案其他普通债权的优先性，当确认刑事查封债权享有优先权，且一审、二审法官都在要求其将首付款交付刑事执行法院的情况下，其应当将首付款交付刑事查封法院。其再依据生效判决对其他查封提出异议，如其他查封不解除，其本身可通过正当途径予以解决。

当然如其认为该风险较大，其可向首封处置法院提出异议，要求从拍卖价款中优先支付剩余购房款。

2021年7月16日