一个案子讲通物权知识

案情简介：信达陕西分公司诉祟立公司及佳佳公司执行异议之诉，2004年佳佳公司向工商银行陕西分行签订借款合同，借款8000万，借期30个月，用文景花园3、4、5号楼在建工程作抵押担保并作出具强制执行效力的公证书，借款期限届满，佳佳公司未还钱，工商银行申请强执行。一审法院执行中查明，抵押财产仅有46套房被西安中院查封，其余全卖了。一审法院对46套房轮候查封并将佳家时代广场A、D楼的土地使用权及在建工程及428套地下车库查封并过户予以抵债，但尚欠1274万元及利息未执行，法院将佳家时代广场B、C十套房屋予以查封。后工商银行将债权转让于信达陕西分公司，法院将其变更为申请执行人。

2015年，祟立公司向法院提出案外人执行异议，认为法院查封佳佳公司的十套房屋其所有人是自己，法院裁定驳回祟立公司的执行异议，祟立公司以信达陕西分公司及佳佳公司为被告提起诉讼。一审祟立公司拿出证据证明，祟立公司与佳佳公司属联合建房有协议，虽双方未办理产权变更手续，但祟立公司已向佳佳公司履行了出资义务，以上事实佳佳公司均认可（各位注意，这是本案最关键的一点，双方均认可），因此一审法院判定祟立公司享有查封房产的所有权，因而不得执行该房产。信达陕西分公司不服提出上诉。现在本案的焦点出来了：

     焦点：未办理房屋所有权登记的房屋可否排除执行？（双方都认可事实是否要证明及举证责任分配）

信达陕西分公司上诉认为：未办理房屋所有权登记的房屋不可以排除执行。事实与理由：（1）案涉房屋尚未办理不动产登记，其国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证等相关审批手续和建设计方案等均登记在佳佳公司名下。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件相关问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）25条1款1项：被告提交的材料不足以证明其为涉案房屋所有权人。原告与第三人联系开发协议，双方之间是合同关系及销售款项的分配（债的关系）方案，属普通债权债务关系。被告对执行法院依法查封的房屋不享有物权，也不享有物上请求权。不动产物权的设立、变更、转让经过登记发生效力，未经登记不发生物权效力。依据协议，被告公司作为投资商应出资并承担设计蓝图内所有建安费用。但无证据证明祟立公司按约履行了投资行以及按协议约定履行全部义务。 案涉工程的“建造人”应为五证登记的权利人佳佳公司，而非依据合同承担相应出资权利义务的被告，被告与本案第三人佳佳公司协议约定房屋分配本身作为合作开发中的一项收益分配，未经权属登记不应产生物权效力，未经依法登记的合作主体，不享有开发土地及其地上房产的物权。仅凭一纸协议就主张不动产所有权并排队法院强制执行行为，违背了物权法定、物权公示基本原则。法院将物权法30条扩大解释不以登记作为取得房屋所有权要件，适用法律错误。被告不应适用《物权法》30条的规定取得房屋所有权。原判决认定案涉房屋系佳佳公司与被告仅为共同共有关系，判决主文却判决涉案房屋所有权归被告系矛盾。

祟立公司辩称认为：虽五证登记在佳佳公司名下，并不能否认被告对涉案房屋所有权。《执行异议复议规定》25条对权属判断，形式审查为主，实质审查为辅，仅适用于执行异议程序，仅是明确执行标的权属原则上根据登记和占有情况判断。一审法院根据被告与佳佳公司相关协议确认被告对案涉房屋有所有权正确，被告公司与佳佳公司就涉案公司的房屋建设、分配已签署协议，并实际履行，被告对该房屋享有所有权。

一审法院：案外人执行异议之诉，指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。诉讼请求能否成立，应判断其是否依法享有涉案房屋的所有权或足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。

《物权法》30条规定“因合法建造、折除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得房屋的所有权，该种取得属于物权法第30条规定的原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。佳佳公司与被告公司系联建关系，共同出资开发建设涉案房屋，故佳佳公司与被告均为房屋建造人，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。根据双方签字的协议载明，双方确认被告公司已经向佳佳公司付清全部投资收益，被告拥有协议约定全部产权及产权转让后的所有销售收益。双方之间的约定是对合作开发的共有财产进行了分割，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应有效。本案的涉案房产应属于被告所有。根据《执行异议复议规定》25条，佳佳公司为权利人，但该司法解释适用于执行程序，就本案所涉及房屋所有权归属的审查认定在执行异议中仅仅是一种初步审查，一审法律在诉讼程序中依据查明的基础交易事实认定被告为所有权人与上述司法解释并不矛盾。原告对佳佳公司是一般的金钱债权，该普通债权不能对抗被告公司对涉案房屋所享有的物的所有权。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民诉>解释》312条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形处理：（1）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（2）案外人就执行标的不足以排除强制执行的民事权益，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，法院可以在判决中一并提出”本案中，被告公司依法享有涉案房屋的所有权，足以排除强制执行，故不得执行该房屋，请求解除查封的，应在执行程序中申请，本案不涉及。

一审法院判决：案涉房屋所有权人为祟立公司，可排除信达陕西分公司强制执行申请。

信达陕西分公司不服上诉。

二审法院：庭审中询问：祟立公司“能否提交投资建设的证据”。

二审法院认为二审焦点为：原判决认定祟立公司享有案涉十套房屋所有权并排除执行是否正确。

法院：第一：不动产物权变动一般应以登记为生效要件，依照《物权法》规定的物权法定原则，物权的种类和内容由法律规定，当事人之间不能创设。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据查明事实，案涉房屋并未登记在被告名下，被告不能依据登记取得案涉房屋所有权。

第二，被告公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。本院认为，首先《物权法》第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为佳佳公司并非被告公司。其次，虽然《物权法》第30条规定，因合法建造、折除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括二个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明的事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，被告公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》30条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。结合《佳佳与祟立公司联建协议》约定内容分析：双方的联建项目，比方共同投资至本项目总价的25%-30%时，佳佳公司应无条件将项目转让，过户给被告公司，由被告独立建设、经营、销售，收益归被告公司所有，转让过户的税费由被告公司承担。即被告公司、佳佳双方亦明知，双方合作开发，被告公司权能依据联建协议参与建成房屋分配，项目转让仍需履行相关审批手续。

第三，《最高人民法关于适用民诉解释》311条，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，被告主张其基于合法建造事实享有案涉及房屋所有权，应当承担举证证明责任。现其既未提交证据足以证明对于案涉及项目投资事实，亦未提交证据证明其对涉案房屋战占有的权利外观，更未提交证据证明案涉及房屋已经登记至其名下，应当承担举证不能的不利后果。

第四、《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中被告与第三人佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，被告有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建设主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据合作开发合关系，不属于《物权法》30条规定的合法建告人，被告所称因合法建造取得所有权属不符合法律规定。

      律师提醒：本案的二审法官是最高法院的李琪法官，这是个非常漂亮的判决，被选进最高院的司法判例中。这个案件不仅逻辑清晰，说理透彻，更是情理并茂，文采飞扬没有如在喉的憋气。判决体现了公平正义，既维护了法律的尊严，又体现了法律的正义，做到了法理与情理的平衡，输者心服口服吧，如果把这个案子悟透，物权法的基本原理也就搞清楚了。

祟立公司输在二个地方：一是轻视了举证责任，虽说是双方均认可的事实，但若法院为查明真相分配了举证责任，只要不是明显、故意的为难一定要尊重，我相信如此巨额的款项业务往来，若真实履行了义务一定是存有证据的，有证据因疏忽而没有举证而导致官司输了真的很遗撼，也不无辜。二是轻视了权属及时变更，当今最值钱的就是房子和土地，法律对其权属变更有明确具体的规定，眼所以自己的东西一定落在自己的名下才能放心。

雪花飞舞时，每一片雪花都勇闯天涯，雪崩来临时，没有一片雪花是无辜的！

我有些阴暗的想，当初祟立公司是不是因为舍不得掏那俩个税钱才未进行权属登记和变更的，但愿不是！

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