A、广西**置业投资有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

案情特征词：无效 | 经营风险 | 代理 | 商品房预售许可证明 | 利息 | 拆迁安置 | 许可证 | 建房 | 共同出资 | 诉讼保全

原告：A，男，1996年生，壮族，住南宁市。

委托诉讼代理人：吴律师，广西**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韦律师，广西**律师事务所实习律师。

被告：广西**置业投资有限公司，住所地南宁市友谊路。

法定代表人：B。

被告：广西南宁某房地产有限责任公司，住所地南宁市。

法定代表人：C，董事长。

委托诉讼代理人：沈律师，广西某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曹律师，广西某律师事务所律师。

原告A与被告广西**置业投资有限公司（以下简称某置业公司）、广西南宁某房地产有限责任公司（以下简称某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告A及其委托诉讼代理人吴律师，被告某房地产公司的委托诉讼代理人沈律师到庭参加诉讼；被告某置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告A向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告某置业公司签订的《合作建房合同》无效；2．请求判令被告某置业公司返还原告购房款151046元及支付利息5224元（以151046元为基数，按年利率4.15％的标准，自2019年12月22日起暂计算至2020年10月21日，实际应计算至返还全部购房款之日止），共计156270元；3．被告某房地产公司对第2项诉讼请求承担连带责任；4．本案诉讼费、保全费、保全责任保险费由被告某置业公司、被告某房地产公司承担。当庭变更第三项诉讼请求：被告某房地产公司对第2项诉讼请求承担共同偿还责任。事实和理由：被告某置业公司在南宁市江南区（后更名为湖景壹号），该楼盘为拆迁安置房。2019年12月22日，原告与被告某置业公司签订了《合作建房合同》，原告取得该楼盘B栋19层19-A号房，建筑面积82.09平方米，房屋总价302091元，2020年12月31日交房；原告于合同签订时支付首付50％即151046元，于交纳首付款后5个月内支付第二期款20％即60418元，于交纳第二期款后5个月内支付第三期款20％即60148元，于房屋达到交付条件且接到书面或电话通知后10日内支付剩余的10％即30209元。原告于2019年12月21日支付购房定金20000元，该笔款项是由原告表姐石利代为支付，且是根据销售人员指示支付至被告某房地产公司法定代表人的个人账户；原告于签订合同当日支付了131046元，该款项原告亦是根据销售人员指示刷卡支付至被告某房地产公司账户；被告某置业公司于2019年12月12日向原告开具了151046元的收据，并加盖了被告某置业公司的财务专用章，但原告去交第二期房款时，发现其所购买的B栋楼已封顶但仅盖至16层，原告遂要求退款，但两被告至今未退还。涉案合同虽名为合作建房合同，但从其内容来看，原告仅提供资金而不承担经营风险，不符合合作建房各方当事人共同出资、共享利润、共担风险的主要特点，涉案合同实为商品房预售合同，而被告某置业公司未取得商品房预售许可证，即向原告出售涉案房屋，且至今未取得商品房预售许可证，涉案合同应属无效。另，被告某置业公司明知该楼盘为征地拆迁安置项目，却公开对外销售，向不具备拆迁安置资格的不特定人群出售，而且出售给原告的房屋还是根本不存在的19层房屋，被告某置业公司在主观上存在欺诈的故意。根据《中华人民共和国合同法》第52、58条之规定，被告某置业公司应返还原告已支付的房款151046元，并向原告支付资金占用期间的利息损失；而被告某房地产公司及其法定代表人为实际收取原告房款的单位及个人，亦应将收取的款项退还给原告。综上，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权利，为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求判如所请。

被告某房地产公司辩称：1．原告与被告某置业公司双方签订的《合作建房合同》是否有效由法院进行确定；2．被告某房地产公司收到原告购房款151046元，但扣除被告某置业公司应付给被告某房地产公司的佣金64030元，余下款项87016元已结算给被告某置业公司；3．被告某房地产公司对原告诉请返还房款及利息不应当承担相应的共同还款责任，因为被告某房地产公司是代理被告某置业公司销售涉案的房屋，代理后果应当由被告某置业公司承担，且被告某置业公司已经出具了所有收取原告的购房款项的收据给原告，故原告要求被告某房地产公司承担共同还款责任没有相应的法律及事实依据。原告要求的利息我方认为如果合同认定为无效，原告也有一定的责任，该利息法院应当不予支持。

被告某置业公司未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见及证据。

根据到庭当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原告与被告某置业公司双方签订的《合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的性质应如何确定？原告要求被告某置业公司返还购房款以及支付相应的利息有何依据？被告某房地产公司是否应当承担责任？如何承担责任？

原告、被告某房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告某置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。

经审理查明：2019年12月22日，原告A（乙方）与被告某置业公司（甲方）签订《合作建房合同》（合同编号：凤凰·宏苑-2019-12-22-001）一份，约定：甲方以征地拆迁安置的方式取得政府批复的回建住宅地块用于合作建房［项目推广暂定名：凤凰·宏苑］，该幅地块土地面积5560.04平方米，折合8.34亩，许可证地字号450101201000057，土地使用字号（450105003209JC00005）南宁市土地集用第702707号。项目备案名称：南宁市江南区沙井街道办同乐村34队，项目推广暂定名为：凤凰·宏苑。项目位置：沙井大道西侧、定津路北侧。双方合作建设房屋的土地使用权限为70年，自交房之日起至2090年12月31日止。经双方协商一致，乙方出资建设所获得的房屋位于沙井大道西侧、××路北侧××本合同××规定××项目中××房，该房屋建筑面积82.09平方米，其中套内建筑面积69.79平方米。该房屋按建筑面积计算合作建房款，单价3680元／平方米，合作建房款总款为302091元。乙方在签署本合同的同时缴纳首期合作建房款，支付合作建房总款的50％计151046元；乙方应在缴纳该合作建房首付款项5个月内，支付合作建房总款的20％计60418元；乙方在缴纳该合作建房第二期款项5个月内，支付合作建房总款的20％计60418元；乙方应在合作建设的房屋全部建设达到交付条件，并在接到乙方书面或电话通知之日起10日内，支付完毕剩余的合作建房总款的10％计30209元。乙方将合作建房款按照本合同约定全额交齐后，甲方应当在2020年12月31日前，将验收合格且符合本合同约定的房屋交付乙方使用。合同附件五《补充协议》还约定：本合作建房被告某置业公司承诺，在本合作建房项目交房入住五年内，根据国家政策未办理得分户产权证，被告某置业公司愿按原告所缴合作建房款全额回购。

签订合同当日，原告以合作建房款的名义向被告某房地产公司交款151046元，被告某置业公司向原告出具《收据》一份。

被告某房地产公司自认是代理被告某置业公司销售房屋，原告交付被告某房地产公司的房款扣除佣金后已支付给被告某置业公司。

在诉讼过程中，原告向本院申请诉讼保全。本院作出（2020）桂0105民初11907号民事裁定，保全被告的相关财产。原告交纳诉讼保全费1301.35元、诉讼财产保全责任保险费500元。

另查明：被告未举证证明涉案“凤凰·宏苑”项目已取得商品房预售许可证明。

本院认为：当事人的合法权益受法律保护。

关于原告与被告某置业公司签订的《合作建房合同》的性质。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同，由《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条，明文解释。原告和被告某置业公司签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但根据该合同约定的内容、当事人的权利义务看，合同约定了房屋的基本情况、原告向被告付款的时间、方式、被告为原告办理房屋所有权登记等内容，符合房屋买卖合同的特征；且合同约定原告无需承担合作建房项目的经营风险，不符合合作建房各方当事人共同出资、共享利润、共担风险的主要特点，合同约定原告在合作建房中以出资形式最终分配得到1间房屋，符合上述司法解释规定的“只分配固定数量房屋”的条件。故原告和被告某置业公司签订的《合作建房合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。

关于原告与被告某置业公司签订的《合作建房合同》的效力。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。本案中，至本案原告起诉前，“凤凰·宏苑”的房地产项目并未取得商品房预售许可证，根据上述司法解释的规定，原告和被告某置业公司签订的《合作建房合同》应当认定为无效合同。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。《合作建房合同》无效的，被告某置业公司因《合作建房合同》所取得的合作建房款151046元，应当返还给原告。因被告某置业公司已实际占用原告的款项，故自交款的次日起，被告某置业公司应向原告支付利息损失，利息损失计算标准以原告交付的款项为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告某置业公司还清原告款项之日止。

代理人知道或应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，被代理人和代理人应当承担连带责任。被告某房地产公司知道或应当知道其代理销售的房屋未取得商品房预售许可证，仍然代理被告某置业公司进行销售，故依法应对被告某置业公司退还房款及利息承担连带责任。

申请诉讼保全是当事人的法定权利，但支付保全责任保险费是提供担保的形式之一，并非唯一。原告此项支出并非必然，故原告主张保全责任保险费由被告承担，理据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2020］17号）第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告A与被告广西**置业投资有限公司签订的《合作建房合同》（合同编号：凤凰·宏苑-2019-12-22-001）无效；

二、被告广西**置业投资有限公司向原告A返还房款151046元；

三、被告广西**置业投资有限公司向原告A支付房款的利息（以151046元为基数，自2019年12月23日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告实际清偿之日止）；

四、被告广西南宁某房地产有限责任公司对被告广西**置业投资有限公司承担的责任负连带责任；

五、驳回原告A的其他诉讼请求。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。

案件受理费1713元，诉讼保全费1301.35元，合计3014.35元，由被告广西**置业投资有限公司、广西南宁某房地产有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。