在离婚过程中，常常会有男女双方对于财产特别是房产的分割不能达成一致意见的情况，觉得给了谁都不甘心、不公平。因此一起约定将房屋留给子女的确是一个大家都比较容易接受的方式。

但是，该房屋的转移登记在什么时候做好呢？因为房屋的登记情况不同，会有什么区别呢？我们今天就梳理一下。

关于时间节点：

如果可以协商一致，在离婚手续办理之前将过户手续完成肯定是最好的最保险的。在实践中，协议离婚可能是双方都对离婚达成了一致意向；也可能是一方想离，另一方不愿意，因为意愿更强的一方为了达到快速离婚的效果做出一定的财产让步。在这种情况下，想在离婚手续办完之前完成转移登记的可能性就很低了。

如果在离婚之后转移登记，又会遇到哪些问题呢？

1、如果双方的房屋是登记在双方名下，则在转移、变更所有权人的时候是需要双方一起办理的，被擅自处分点的可能性比较下。

2、如果是登记在一方名下，还会根据房屋上的负担情况进行区分。

①如果房屋上有抵押登记、银行贷款没有还清，是不能进行转移登记的。虽然民法典已明确是可以带抵押转移登记，但是实践中银行都是不予配合的；行政机关的配套工作细则也在逐步完善中。

②如果房屋上没有抵押等权利负担，并且是一证（不动产证）的情况下，按照本市现在的登记政策是不需要双方一起现在进行登记的，这就给离婚协议的履行可能性带来隐患。

③如果是双证（房产证、土地证）的情况下则会好很多，因为按照登记部门的要求，这种双证的情况只要是在婚内取得的，即使是登记在一方名下，因为存在了隐名所有人的可能性，是需要夫妻双方一起办理过户手续的。

因此，对于无负担、一证并且只登记在一方名下的房产，离婚后面临的风险就会比较大，需要提前做好相关风险防范。

如果登记方不配合过户怎么办呢？

在这种情况下，违约方常用的抗辩理由常常是引用民法典658条第一款的规定，也就是赠与人在权利转移前可以任意撤销赠与的规定。

但是，就目前的司法实践来说，基本已经形成了通说观点，对于这种抗辩理由是不予认可的。对于父母约定将房产留给子女之行为性质的界定是有争议的，赠与合同是双务合同，一方面是赠与人无偿赠与受赠人自己的财产，一方面是受赠人表示接受该赠与。但是在离婚协议上，很少会涉及到第三人表意，在离婚诉讼中也是不能追加第三人的。因此这种行为不应当被认定为赠与。

在《民事审判实务问答》中也有阐述，不认为该行为构成赠与合同，当人不能用赠与撤销的法条抗辩。但是这究竟是什么性质呢？书中认为，这是赠与人为了换取另一方同意协议离婚而承诺履行的义务。其特殊之处在于，赠与人的给付房屋义务不是向离婚协议的相对方履行，而是按约定向合同外第三人履行。如果双方如约解除了婚姻关系，赠与人不履行转移登记房屋的行为就构成了违约，离婚协议的相对方有权请求法院判令其履行房屋交付的义务。

在办案的过程中，我了解到家事法庭的法官对于这一观点是认可的。如果确实有撤销的意图，且可以双方达成一致，也可以在转移登记之前双方达成新的协议，共同撤销。