律师观点分析

原告（反诉被告）邵X、杜X（以下简称原告）诉被告（反诉原告）蔡X（以下简称被告蔡X）、被告（反诉第三人）武汉XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告蔡X提起反诉，本院依法合并审理。原告邵X、杜X，被告蔡X及其委托诉讼代理人张XX、刘X到庭参加了诉讼，XX公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿违约金30万元；2.判令由于被告延期违约给原告造成无法挽回的经济损失，赔偿尾款240万元的利息；3.要求被告XX公司立即返还房产证一本；4.判令由于被告违约，原告要求终止合同；5.判令本案包含诉讼费在内一切费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告于2017年11月13日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告将位于光××步行街××小区××158.32平方的商品房卖给被告，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，被告于签订合同当日交付原告定金5万元整。并约定于2017年12月15日之前原、被告一起到XX（光谷创业街口），由被告替原告还清在银行按揭购房贷款53万元左右，作为首付款共计56万元，相差部分被告以现金转账给原告，尾款240万元，将于2018年元月15日之前，由被告贷款银行转给原告（口头承诺，有微信证明）。根据合同第六条违约责任之规定，被告在签订合同和到银行贷款所提供的各种材料与证明不真实，不可靠，导致到银行几次贷款无果，由于被告在逾期4个多月为交付房款240万元，使原告诸多事项无法挽回，给原告造成难以估量的经济损失。
被告蔡X辩称，我们根据XX公司的要求和跟原告一起到银行办理的手续，所有的材料都是真实的，原告都在旁边签名予以配合；在签合同后，我们就立即帮原告偿还了贷款，他是受益方；合同里没有约定具体的交付尾款时间，因为XX公司和银行中间衔接没有衔接到位，致使贷款未能核准，但在2018年4月份，XX公司和银行谈好可以贷款，我们多次向原告催告，原告拒不配合致使合同无法履行；原告不守诚信，因房屋涨价想毁约不履行合同。综上，我们认为原告的起诉没有事实根据和法律依据，依法应予驳回原告诉求。
XX公司辩称，原告收到我公司赔偿的1万元后，应当配合继续贷款，如果原、被告要继续履行合同，我公司会予以配合。
被告蔡X向本院提出反诉请求：1.判令两原告继续履行2017年11月13日所签订的《房屋买卖合同》，并无条件配合被告蔡X及其妻子严X办理所购买房屋的抵押贷款手续；2.判令两原告依据合同约定房屋过户及腾房手续；3.判令两原告依据合同约定赔偿蔡X违约金30万元；4.判令本案反诉费由两原告承担。
事实和理由：被告蔡X及妻子严X通过XX公司认识两原告，经好友协商签订《房屋买卖（居间）合同》壹份，由被告蔡X购买原告杜X、邵X位于光××步行街××小区××158.82平方的二手商品房。该合同约定“实际成交价格为300万元，产权过户相关费用由乙方承担；乙方向丙方缴纳中介费6万元。乙方承诺于2017年12月15日之前支付首付款人民币56万元整。余款人民币244万元整委托丙方办理商业贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐；。甲方承诺于双方结件当日，房产证进件后15个工作日，卖方收到房款后腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。”合同签订当日，被告蔡X向原告支付购房定金5万元，并支付了XX公司中介费6万元。依据合同约定，被告蔡X与妻子严X又于2017年12月15日之前和原告一起到XX（光谷创业街口），替两原告还清其在银行按揭购房贷款52万余元，另自己刷卡2万余元，合计55万元交付给原告。同期，经与第三人和两原告共同协商，被告蔡X于2017年11月13日与妻子严X办理离婚手续，于2018年1月25日以严X名义和两原告一道去相关银行签字办理抵押贷款手续。后由于银行贷款额度紧张和银行放贷条件的变化，导致贷款申请未及时批准。为履行合同，被告蔡X又督促第三人选择其他银行继续办理贷款。同时被告蔡X做好充分准备于2018年4月13日自家原有住房忍痛对外低价售出。然而，由于房价上涨，作为房主的两原告为了谋取更多的利益，利用买家履行合同瑕疵，恶意违约。在第三人多次口头通知并于2018年4月11日、4月17日书面通知被告蔡X于2018年4月21日以律师函和5月2日、5月7日发送催告函要求其履行合同的情况下，竟然私下于2018年4月初到合同约定管辖范围外的洪山法院起诉。2018年5月3日，两原告在起诉被告蔡X后又向被告蔡X发送催告函，要求限期付款，否则解除合同。被告蔡X认为，自己为积极履行合同，支付了全部中介费用和购房定金，替原告偿还了银行按揭。同时为了顺利贷款买房，与妻子严X办理了离婚手续；在银行贷款没有及时核准贷款第三人另择银行再次贷款的情况下，为了能保证支付购房款，又将自己全家七口人仅有的住房低价出售，已做好充分准备。履约态度诚心诚意，而两原告见利忘义，不守诚信，在被告蔡X替其还清按揭贷款后，因房价上涨，恶意反悔违约，不顾第三人和反诉原告的多次催促，反而私下抢先起诉，故意扩大被告蔡X经济损失。其言其行依法应受到法律的制裁。
原告邵X、杜X针对反诉辩称，现在如果被告可以付全款，我们可以考虑继续履行，但要综合考量经济损失问题，即要求被告赔偿违约金30万元；如果被告不同意赔偿损失，我们不同意继续履行合同，另外，被告为案涉房屋提前还贷，要求还原贷款，因为如果合同不继续履行，我也无能力偿还被告提前偿还的贷款，只有等我卖了案涉房屋之后才有能力偿还。
XX公司述称，如果原、被告要继续履行合同，我公司会予以配合。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2017年11月13日，原、被告经XX公司（丙方）居间，签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告蔡X（乙方）以XXX元的价格购买原告邵X、杜X（甲方）名下位于武汉东湖新技术开发区光谷街11号加州阳光C03栋2单XX的房屋（建筑面积为158.82㎡，以下简称201号房屋），合同约定的与本案相关的内容为：1.付款约定：乙方于2017年11月13日交付定金50000元，乙方承诺于2017年12月15日之前支付首付款560000元（包含定金50000元），余款XXX元委托丙方办理商业贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐；2.违约责任：贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生违约行为，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。因甲、乙任一方违约导致本合同无法履行，由违约方支付中介代理费。
合同签订的当日，被告蔡X向原告支付了定金50000元，被告蔡X向XX公司支付了60000元中介费，并在2017年12月15日之前向原告支付了550000元，原告用该款还清了201号房屋的房贷。
2017年11月22日，原告、被告蔡X及其家人、XX公司共同到中国XX办理银行贷款手续，以案外人严X作为贷款人，贷款金额240万元，后因为贷款额度过高被银行拒贷；2018年1月18日，XX公司以上述金额再到中国XX银行换一家支行贷款，但依然没有成功。其后原告与XX公司进行协商，XX公司同意赔偿原告10000元。2018年1月25日XX公司在中国XX给了原告10000元赔偿，原告手写了收条，内容为：“今收到文强给予的10000元，此款作为2017年11月13日至2018年元月25日办理加州阳光小区3栋2单XX的客户贷款过失赔偿，此后需配合办理银行贷款事宜”。当天，原告配合被告蔡X及XX公司再次到中国XX办理了贷款金额为239万元的手续，仍然是以严X作为贷款人，但严X的父母作为共同还款人，原告在《二手房个人住房贷款面谈笔录》上卖方处签名，严X在买方处签名，同日原告还签署了一份固定格式的《声明书》（卖方、买房以及房屋坐落均为手写），声明同意将房屋出售给严X，但是此次贷款申请仍然没有获批。2018年3月份，XX公司再次通知原告配合办理贷款，原、被告也就贷款事宜进行了协商，双方就此未能达成一致，且发生争执。2018年4月2日，原告向武汉市洪山区人民法院提交起诉状，提起本案诉讼，并缴纳了诉讼费用。2018年4月10日及17日，XX公司两次向原告杜X发函，要求原告杜X配合到XX银行（江汉XX）办理相关贷款手续。2018年4月21日，被告蔡X于2018年4月21日向原告发律师函，要求原告配合办理贷款。2018年4月25日，武汉市洪山区人民法院（以下简称洪山法院）正式立案受理本案。2018年5月2日，被告蔡X再次向原告发催告函，要求原告配合办理贷款。2018年5月3日，原告邵X向被告蔡X发函，要求被告蔡X在五日内将尾款240万元以现金形式支付，逾期未支付，则解除合同。2018年5月10日，被告蔡X收到洪山法院送达的起诉状副本，并在答辩期内提出管辖权异议，后洪山法院裁定将本案移送本院审理。
另查明，被告蔡X和案外人严X原系夫妻关系，因被告蔡X名下还有一套住房，如离婚后用严X的名义办理贷款，则首付比例较低，在签订《房屋买卖（居间）合同》的当天，两人办理了离婚手续。被告蔡X于2018年4月13日与案外人签订房屋买卖合同，将其名下位于武汉市武昌区的房屋出售给案外人，被告蔡X在2018年10月24日的银行存款已足以支付本案购房尾款。
在审理过程中，原告称己方是2018年3月15日去中国XX询问贷款未获批原因时才知道被告是以严X的名义办理的贷款，之前因严X一直与被告蔡X一起，也不知道是以谁的名义办理贷款；而被告则称被告蔡X和严X是拿着离婚证去的银行办理贷款，原告应该早就知情。
本院认为，本案《房屋买卖（居间）合同》合法有效，各方当事人应依照合同的约定履行义务，因本案属于房屋买卖合同纠纷，在本案中仅对房屋买卖的行为进行评价，居间服务中存在的问题，原、被告可另行处理。
关于本案当事人是否存在违约的行为。首先，在办理贷款的过程中，蔡X存在违约行为：第一，蔡X并未以自己的名义申请贷款，而是虚构了严X为购房人的事实，并由案外人严X向XX银行申请贷款，违反了合同中“乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠”的约定；第二，在XX银行第一次未批准严X贷款额度的情况下，仍然以严X的名义向XX银行再次申请贷款，导致贷款仍然未通过，严重影响了合同的顺利履行。根据合同“实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐”的规定，在银行贷款未获批的情况下，被告蔡X应当及时以现金形式支付购房尾款，被告蔡X不仅未及时支付尾款，反而要求原告再次配合办理贷款，故存在违约行为。其次，原告在履行合同中无违约行为：第一、原告在收到XX公司1万元赔偿款时虽然承诺“此后需配合办理银行贷款事宜”，原告收款后当日确已配合办理了银行贷款事宜，履行了上述承诺，但不宜理解为原告自此应配合之后的所有贷款；第二、在原、被告就后续应以贷款还是现金支付无法达成一致后，原告向法院起诉，但在被告蔡X应诉前，其向被告蔡X发函要求以现金支付购房尾款的行为，也表明其有履行合同的意愿，不存在违约行为。
关于《房屋买卖（居间）合同》是否应当解除的问题。虽然被告蔡X存在违约行为，但是其向法院提交证据证明其现在有通过现金支付购房款的能力，且表示可以通过现金支付购房款。原告也表示在被告能一次性现金支付尾款且给予违约金赔偿的情况下，同意继续履行合同，故本案合同有履行的基础，本院对于原告要求解除合同的诉讼请求，不予支持。
对于被告蔡X违约责任承担的问题，根据合同中“如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失”的约定，违约方应支付房屋成交价10％作为违约金，虽然成交价为300万，但未按时支付的贷款金额为240万。原告已经先行取得60万房款并归还了房贷，综合合同的履行情况、当事人的过错程度等情况，双方约定违约金显系过高，应当予以调整。本院酌定以未付贷款金额的10％计算为宜，即24万元。原告要求被告支付30万元的请求，本院部分支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）邵X、杜X、被告（反诉原告）蔡X、被告（反诉第三人）武汉XX公司于2017年11月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）蔡X于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邵X、杜X支付购房款240万元，原告（反诉被告）邵X、杜X于收到该款之日起五日内将武汉东湖新技术开XX的房屋过户登记至被告（反诉原告）蔡X名下；
三、被告（反诉原告）蔡X于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邵X、杜X支付违约金24万元；
四、驳回原告（反诉被告）邵X、杜X的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）蔡X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3224元由被告（反诉原告）蔡X负担（被告<反诉原告>蔡X应于本判决生效之日起十日内向原告<反诉被告>邵X、杜X支付3224元）；反诉案件受理费16600元由被告（反诉原告）蔡X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：XX武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。