党莉律师
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“自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的TZ”,无产权房的办证问题

作者:党莉律师时间:2021年03月22日分类:律师随笔浏览:558次举报


一、合同中约定由业主承担土地出让金、税费的条款不发生债务转让的效力,该条款系无效格式条款;

合同中约定土地出让金、税费等由业主承担的条款,这类似于债务转让,但本案并未产生债务转让的效果,其理由是:债务转移必须符合三个条件1、转让的债务需为合法有效的债务,即债权人与债务人之间存在合法有效的债权债务关系,如果为非法的债务当然是不允许转让的2、转让的债务具有可转移性而非专属于债务人自身的3、债务人转让债务必须得到债权人的同意。本案中,依照土地管理法及房地产管理法的相关规定,开发企业在开发前必须要交清土地出让金及相关税费,因此,这是专属于开发企业对国家的债务,是不能转让的。其次,既使转让,也应得到债权人国家的同意,但迄今为止,相关国家行政部门并未明确表达同意这种转让,因此,本案并不产生债务转让的效果。

本案的合同系格式条款,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案中约定税费由业主承担的条款是免除了开发企业A公司的向国家的缴纳义务,加重了业主方的购房成本,但签订合同时A公司并未采取合理方式提请业主注意,也没有单独对该条款于以说明。因此 ,该条款是无效条款。

综上两点,本案的巨额土地出让金、税费理应由被告方承担。

二、即使土地出让金、税费未缴纳,也应为原告先行办证,本案并不存在办证前的障碍;

依照《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)第二条之规定:房屋已销售且已入住的住宅项目,开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款,以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款,或者开发单位欠缴税费的,可报经地方人民政府同意,按照“证缴分离”原则,在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时,办理不动产登记手续。因此,国家政策导向如此,本案并非必须要先缴费后办证,不存在办证前的障碍。

三、B公司在将涉案房产过户到自己名下时,已经发生了合同权利义务的概括性加入,因此,B公司理应与A公司一起连带承担办证及违约金给付义务;

   《民法典》第五百五十二条规定:第三人与债务人约定加入债务并通知债权人,或者三人向债权人表示愿意加入债务,债权人未在合理期限内明确拒绝的,债权人可以请求第三人在其愿意承担债务的范围内和债务人承担连带债务。本案中B公司明知涉案房产的来龙去脉,仍愿意配合将房产过户到公司名下,原告方也对这种过户表示认可。表明B公司愿意与A公司一起承担合同权利义务 ,因此,原告要求二公司共同承担办证及违约责任完全符合法律规定。

四、违约金的起算点应从原告方第一次主张权利要求二公司办证、支付违约金之日起算。

 


党莉律师,毕业于中南财经政法大学,法律硕士,中共党员,法学、财经学双专业背景,法考A证,中华律师协会会员;司法系统十多年... 查看详细 >>
  • 执业地区:四川-成都
  • 执业单位:四川永茂律师事务所
  • 执业证号:15101201911085917
  • 擅长领域:土地纠纷、侵权、债权债务、婚姻家庭、合同纠纷