党莉律师
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不符合约定交房条件超过三个月 解除购房合同

作者:党莉律师时间:2020年08月30日分类:律师随笔浏览:333次举报


尊敬的审判长:

四川川蓉律师事务所接受某某的委托,指派党莉为其代理人,就其与四川某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,发表如下代理意见:

一、双方签订的《四川省商品房买卖合同》以及补充协议符合约定解除条件 应当解除。

事实依据:双方签订的买卖合同第十八条约定,出卖人应当在20196月30日前向买受人交付商品房,交接商品房时,出卖人向买受人出示满足合同第十五条约定的证明文件,出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足本合同第十五条约定的条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。预售合同第十五条约定个,商品房交付应当符合下列条件:1、商品房已经取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明文件》。2、该商品房已经取得房屋面积实测报告书……第十六条约定,3、燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城镇燃气管网链接,保证燃气供应。燃气由出卖人安装并承担相应的费用。

国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案,建设行政主管部门或者其他有关部门发现,建设单位在竣工验收过程中,有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。因此,法律规定的商品房交付条件是不仅要竣工验收(组织勘察、设计、施工、工程等单位分别签署质量合格文件),还要在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案中,被告即未达到约定交房条件、也未达到法定交房条件 。20196月起,原告一直都在催促被告交房,20204月20日,原告委托律师,向被告发送了律师函,要求按照合同约定和法律规定交房,被告至今无法提供合同约定的文件,并且在庭审中承认,无法达到预售合同中十六条关于燃气敷设的约定。截至庭审之日,原告催告已经过了法律规定的3个月合理期限,符合法律规定的解除条件。

法律依据:根据商品房买卖司法解释第十五条之规定,根据《合同法》第九十四条的规定个,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求就出合同的,应予支持。合同法第九十四条规定:有下列情形之一,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;……据此,被告的行为构成根本违约,催告后三个月仍不履行,原告有权解除合同。

二、双方合同第十七条约定基础设施未达到交付使用条件的,买受人同意有出卖人进行完善,买受人不得以此绝收房屋,出卖人不承担逾期交付的责任;双方合同第十九条逾期交房的责任约定逾期交房,买受人不退房,出卖人按照逾期时间每日向买受人支付已交付房款的万分之0.5的违约金。上述两个条款属于格式条款,应当无效。

理由如下:1、该合同文本是被告为了重复使用而提供的格式文本,上述条款并非是双方协商的条款,而是针对每个购房人都适用且不能改变的条款。2、上述条款严重显失公平,免除被告自身义务,排除原告权益。预售合同第17条约定,交付的房屋基础设施不符合要求,不能能拒绝收房,被告进行完善,从庭审的情况来看,被告认为不能敷设燃气的原因是原告所购买的房屋没有独立的厨房,所以可能完善,也就是永远都不能达到敷设燃气的条件。总所周知,商业用房能否敷设燃气,是购买人考虑是否购房、以何种价格购房的重要因素。如果无法敷设又不能退房,极大的损害了原告作为购房者的权益。第19条约定,被告无论多长时间不能交房原告都无解除权,并且延迟交房的的违约金的比例是以总房款为基数按日万分之0.5来进行计算,1万元一年只有180元的违约金,这远低于银行同期存款利息,因此该条款明显规避了被告应该承担的责任。3、被告未就上述条款向原告解释说明,提请原告注意。

二、合同解除后,被告应当退还全部购房款,并支付违约利息。

事实依据:原告购房,合计支付了260000元。虽然合同约定的价格是217173元,但实际收款确是260000元。虽然被告辩称其账户仅收到了217173元,其余42827元未收取。根据庭审查明的事实,42827元是由第三人收取。但是,基于原告与第三人之间存在委托销售代理关系(在庭审中,第三人承认与被告存在合作关系,而根据被告、第三人在青白江人民法院就龙域天地的系列案中查明,被告与第三人系委托代理关系,请求法庭查阅该系列案的证据材料,例如2020)川0113民初816号案,第三人向法院提交了与被告的委托代理合同),第三人的收款行为视为被告的收款行为,被告应当承担相应的责任,至于被告和第三人的内部约定,与原告并无关系。既然被告与第三人成立委托代理关系,就不可能成立居间关系,第三人辩解其收取的42827元系居间费没有任何依据。居间关系是向合同双方报告订立合同的机会,在本案中,第三人是直接代表被告出售房屋,而并非对原告和被告建立买卖关系提供机会。

本案原告购房是自己联系的房源,无需中介提供,并且第三人所称的商业扶持费达四万多,总房款都才21万多,4万多的扶持费也不符合交易惯例,成都市场的中介费提点最多二至三点,也就说20多万的房款也就四五千块钱的中介费。某某公司根本没有成立,而第三人成立于20173月,在原被告签订合同时,第三人完全可以以自己的名义来收取费用,却以某某公司来收取,也可以推断,第三人并没有告知原告其要收取商业扶持费(居间费)。原告交款是并不知道第三人的存在,更不可能与第三人达成居间协议。原告一直认为,支付的钱是给被告的购房款,而不存在其他费用。

退一步讲,第三人基于与被告的委托销售关系要收取费用,也应当由第三人向被告收取,而不是第三人向原告收取。即使原告的42827元是刷给第三人的,由于原告并不知道第三人的存在,第三人又是代表的出售方,42827元也代表被告收取,即使支付到其他账户,也是基于被告收取房款时,自身的处分,其工作人员自己刷入第三人账户,与原告无关。本案中,仅有房屋买卖关系,钱款无论进入哪方账户,支付的都是购房款。

法律依据:合同法第九十七条,合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同的性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。既然被告不能交付案涉房屋,就应当退还收取的款项。

关于利息,根据公平原则,以及合同的对等性原则,参照双方签订的预售合同中能关于逾期付款中逾期利息的约定来处理更为合理。

三、关于第三人的连带责任。

由于双方系委托代理关系,第三人的行为应当由被告来承担。但是被告和第三人现在互相推诿,被告并不认可收取了260000元,第三人也辩称42827元系所谓的中介费,不肯退还。针对被告、第三人的违约行为,第三人、被告均存在过错,故请求其承担连带还款责任。

综上,请法庭支持原告全部诉讼请求。

                          代理人:

                                    


党莉律师,毕业于中南财经政法大学,法律硕士,中共党员,法学、财经学双专业背景,法考A证,中华律师协会会员;司法系统十多年... 查看详细 >>
  • 执业地区:四川-成都
  • 执业单位:四川永茂律师事务所
  • 执业证号:15101201911085917
  • 擅长领域:土地纠纷、侵权、债权债务、婚姻家庭、合同纠纷