租赁房屋需要办理登记备案的手续见于《城市房地产管理法》、《商品房租赁管理办法》等法律法规中。例如，《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，当事人应当到房屋所在建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。但是，这此规定并未明确约定未登记备案的房屋租赁合同无法生效或者无效。

对此问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，房屋租赁合同未办理登记备案手续，合同并不当然无效。

但是，由于未登记备案的房屋租赁合同并没有公示性，因而其并不享有对抗善意第三人的效力，承租人的优先购买权、买卖不破租赁等权利无法得到司法实践的认可。如在《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》中，上海市高级人民法院明确指出，租赁合同登记与否，不影响租赁合同的效力。但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记备案的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

相关规定

《合同法》

第四十四条　【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第四十五条第一款　【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第九条第一款　依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

《城市房地产管理法》

第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

《商品房屋租赁管理办法》

第十四条　房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

　　房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》

2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?

　　租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。

　　最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。

　　但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。