开发商逾期交房可以主张违约金么？朱xx与防城港市xx投资有限责任公司、中国xx有限责任公司商品房预售合同纠纷民事判决书

案件描述

原告: 朱xx，男，19xx 年 xx月 xx 日出生，汉族，住安徽省xx市xx区.

委托诉讼代理人: 林海，广西南港律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张龙贵，广西南港律师事务所律师

被告: 防城港市xx投资有限责任公司，住所地: 广西防城港市xx区。

法定代表人: 施xx，该公司董事长。

委托诉讼代理人:袁xx，北京市xx(南宁) 律师事务所律师

委托诉讼代理人:刘xx，北京市xx(南宁) 律师事务所实习律师。

被告: 中国xx有限责任公司，住所地: 广东省广州市xx区

法定代表人:孟xx。

原告朱xx与被告防城港市xx投资有限责任公司(以下简称xx公司)、中国xx有限责任公司 (以下简称xx公司) 商品房预售合同纠纷一案，本院于 2023 年4 月 25 日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林海、张龙贵，被告xx公司的委托诉讼代理人袁xx、刘xx到庭参加诉讼。被告xx公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求: 1.判令被告xx公司向原告支付逾期交房违约金 55213.05 元(以总房款 193730 元为基数，按每日万分之三从2019年 12 月 31日起计算至 2022年8月8日止)2.判令被告xx公司向原告返还多收的房款 51922 元，被告xx公司对其中 50000 元承担连带清偿责任; 3.判今本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由: 原告与被告xx公司于 2018年 6 月 15 日订立《商品房买卖合同 (预售)》，约定原告购买被告xx公司开发的位于防城港市行政中心区灵秀路与金花茶大道交汇处安置小区 3 号楼 15 层 1507 号房; 房屋合同总价为193730 元，付款方式为一次性付款;出卖人应当在 2019 年 12月31 日前向买受人交付该商品房: 逾期交付超过 60 日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之参的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告于合同订立当日在售楼部按照工作人员要求连续刷 POS 机转账三笔，其中一次性转账 193730 元进入被告xx公司账户，被告xx公司出具了收款收据: 第二笔5 万元进入收款方为“宜州供电公司”的账户，经查询宜州供电公司早在 2017 年 11 月9 日就已经核准注销,为全民所有制企业，投资人电业局属于原xx电力公司，原xx电力公司经过电力体制改革后，分离出xx电网有限公司和被告xx公司，被告xx公司负责广东、海南、云南、贵州、广西区域的电网业务，xx电网则负责其他区域的电网业务，另有内蒙古电力集团(蒙西电网) 负责部分内蒙地区的电网业务; 第三笔 1922 元进入收款方为广西南宁市良宵上木工程有限公司的账户。后面两笔转账两被告均未向原告出具收据及发票。被告xx公司于 2022年8 月4 日向原告发送《安置小区交房通知书》通知涉案房屋于2022年8月8日至9月8 日统一交付使用。按照合同约定，违约金应为 193730 元X0.03%X950=55213.05 元,但被告xx公司拒绝支付。两被告收取原告 51922 元没有法律依据,应当予以退还被告xx公司辩称，1.《商品房买卖合同 (预售)》约定违约金过高，恳请法院依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，违约金过分高于造成的损失，法院可根据当事人的请求予以适当减少。涉案《商品房买卖合同 (预售)》约定的违约金明显高于原告的实际损失，请求法院调整违约金利率为按全部房款日利率万分之一计算违约金; 2.原告主张的计算违约金截止期限没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同 (预售)》第九条约定，案涉房屋所在楼栋竣工验收日期为

tWr2022 年 1 月 13 日，被告xx公司于当日向政府部门提交了竣工验收等资料，但由于政府部门未能按公示的期限办结导致无法按约定交付房屋，违约金应计算至 2022 年1月13 日: 3.被告在合同履行期间发生合同第九条第一款第四项约定的情形，可据此延长交房时间，该期间被告不承担违约责任。新冠疫情致使停工共计24 天，中、高考噪声管制致使停工共计 17 天，雷电、暴雨等恶劣天气 81 天，应当减少逾期交房天数合计 122 天: 4.原告主张返还 51922 元房款无事实和法律依据。原告诉请的多收房款51922 元并未转入被告xx公司开立的账户，且被告xx公司与xx公司、广西南宁市良宵土木工程有限公司无任何业务往来，更不存在业务代收关系，被告xx公司不应对该款项承担返还责任。且本案系商品房预售合同纠纷，原告要求返还 51922 元与逾期交房违约金并非同一法律关系，原告提供的证据亦不能证明该款项与案涉商品房预售合同有关，应当予以驳回。

本院经审理认定事实如下: 2018 年6 月 15 日，原告作为买受人与被告xx公司作为出卖人签订一份已备案的《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告xx公司开发的位于防城港市行政中心区灵秀路与金花茶大道交汇处安置小区 3 号楼 15 层1507 号房，房屋的预测建筑面积为 37.22 平方米，总价款为193730 元。第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第 1、2、3、4 项所列条件: 1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件; 2.该商品房已取得房屋测绘报告;3.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格:4.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任:······ (3) 因政府部门通知停工等原因而影响施工工期的······ (5) 恶劣天气 (如暴雨、台风等)导致无法施工，工期受影响的: 出卖人应当在 2019 年 12 月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期超过 60 日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。附件四约定，买受人应在合同签订当日一次性付清房款。附件十一补充协议第三条第 7 项约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任:····.· (3) 因政府部门通知停工等原因而影响施工工期的:···..· (5) 恶劣天气 (包括但不限于暴雨、台风冰雹、地震、连续8 小时以上的大雨等) 导致无法施工，工期受影响的······双方约定在交房时，如实受人未付清房款 (含银行按揭尚未发放及贷款额不足应付房款的)，则交房日期顺延，顺延到买受人付清全部房款之日起 10 内。《商品房买卖合同 (预售)》还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告xx公司转账193730 元，向宜州供电公司转账 5 万元，向广西南宁市良宵土木工程有限公司转账 1922 元。被告xx公司于同日向原告出具一张《收据》，载明收到原告交来的案涉商品房房款 193730 元。

5另查明,2022 年 8 月4日,被告xx公司向原告作出一份《安置小区交房通知书》，通知原告安置小区项目工程 3 号楼于 2022年8月8日至9月8日统一交付使用。2023年3月10 月，原告签订《房屋验收移交表》，接收案涉房屋。

再查明，广西于 2020 年 1 月 24 日 23 时启动重大突发公共卫生事件I级响应，直至 2020 年 2 月24 日20 时调整为 III 级响应。2020 年 2月 10 日，防城港市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部作出《防城港市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部今》第2 号),其中载明:“(三)建设工程。2 月10 日起，重大建筑工程经同意后可以复工。2 月24 日起，其他工程项目可以复工。具体按市住建部门制定的防城港市房建市政工程疫情防控期间安全有序复工工作的通知执行”

又查明，从2018年6月15 日至2019年12 月31 日止，被告施工中因遇到暴雨、台风等可延期交房情形的时间共计 38 天本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于原告要求被告xx公司支付逾期交房违约金的问题。原告已依约付清案涉商品房全部购房款，根据《商品房买卖合同(预售)》约定，被告xx公司应当在 2019 年12 月31 日前向原告交付案涉商品房。被告xx公司辩称因新冠疫情影响造成其工程延期的天数应予以扣除。虽新型冠状病毒感染肺炎疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，防城港市亦于 2020 年 1 月24 日 23 时起启动重大突发公共卫生事件 I级响应，企业停产停工，居民居家隔离，但涉案《商品房买卖合同(预售)》系于 2018 年6月15 日签订，不属于上述疫情防控期间内，故对被告xx公司该项辩解，本院不予采信。另，被告xx公司辩称因中、高考噪声管制造成其工程延期的天数应予以扣除。但因涉案《商品房买卖合同 (预售)》未就中考、高考期间停工的事项予以约定，且中、高考期间禁止施工作业具有普遍性、常态化、可预见的特点，被告xx公司作为建设单位在确定交付商品房日期时就应将其纳入考虑范围，故被告xx公司以中考、高考期间应予延期没有事实依据，本院亦不予采信。故扣除施工中因遇到暴雨、台风等可延期交房的时间共计 38 天，被告被告xx公司最迟应当于 2020 年 2月7 日前向原告交房。但案涉商品房至今未符合交付条件，被告xx公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定，被告xx公司逾期交房超过 60 日，应按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。现原告主张逾期交房违约金计至 2022 年 8 月8 日，本院予以支持。而被告提出违约金过高的抗辩，综合考虑双方履行合同的情况和原告的损失程度等因素，本院酌情予以支持被告向原告支付逾期交房违约金 17687.55 元(以 193730 元为基数，按每日万分之一，自 2020年2月8 日起计至 2022年8月8日止)。

关于原告要求被告xx公司返还多收房款 51922 元，并要求被告xx公司对其中的 5 万元承担连带清偿责任的问题。根据案涉《商品房买卖合同 (预售)》约定，案涉商品房总价款为193730 元，且原告已向被告xx公司支付完毕。由此可知，案涉51922 元不属于购房款的一部分，但原告明知系合同外费用仍自愿支付，该行为合法有效，原告应承担该行为的法律后果。且该51922 元并非由被告xx公司或xx公司收取，原告要求被告xx公司返还并要求被告xx公司承担连带清偿责任于法无据。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下:

一、被告防城港市xx投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告朱xx支付逾期交房违约金 17687.55 元:二、驳回原告朱xx的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

案件受理费 2442 元，减半收取计 1221 元(原告朱xx已预交)，由原告朱xx负担 1019 元，由被告防城港市xx投资有限责任公司负担 202 元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费 2442 元(户名: 广西壮族自治区防城港市中级人民法院: 开户行: 中国农业银行防城港分行营业室:账号: 20765101040122013)。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理(中级法院不再另行通知)。