文|黄卫健律师
对于大多数中国人来说，买房是一件大事。房子就是家的寄托，是安全感、归属感的体现。而家是安生立命之所，是心灵栖息之地。房子对于国人的重要性不言而喻。
前不久，在江苏丹阳，中南君悦府的业主们爆料，其孩子前往华南实验小学报名，竟然被告知不能入学。此前中南君悦府在楼盘开盘之初就在广告中宣传其小区小学施教区为华南实验学校，然而经相关部门证实，该小区的施教区实则为“丹凤实验小学”，从而引发了大量业主的不满。
面对业主的质疑，中南君悦府不仅没有承认欺骗业主，更是作出承诺，却与教育部门的回应大相径庭。
如果事实真的如有关部门所说，该小区非华南实验学校学区房，开发商是否应当承担责任，应当承担何种责任？
01 首先，看开发商的广告在法律上如何定义
看《合同法》相关规定
十三条 订立合同方式 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条 要约 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条 要约邀请 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
一般来说，作为商业广告仅仅是一种要约邀请，即邀请你向我发出要约。但是如果商业广告的内容符合要约的规定的，视为要约。
02 其次，中南君悦府开发商应当承担什么样的责任
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此开发商的广告并非均为要约邀请，诸如绿化率达80%，小区规划中有游泳池、健身房，每单元电梯两户这样明确具体的宣传广告都应当视为要约，即使未写进合同，也应当视为合同内容。
据业主们反映，开发商广告宣传册上一直都是宣传该小区为华南实验学校学区房，其价格也普遍高于周边其他小区。也正是看中这点，基于对宣传广告的信赖，大量的业主也都纷纷接受了这样的价格，买下中南君悦府的房子，而现在该小区的施教区则变成了“丹凤实验小学”，已经背离了当初买房的初衷。虽然开发商承诺的学区房未写进合同，但其宣传承诺具体明确，也应当视为合同内容，合同双方均要遵守，一方违约应当承担违约责任。
03 最后，关于开发商承诺的学区房，我们需要注意什么？
1、开发商无权决定小区的施教区，所以不能尽信开发商和销售人员的宣传，应当与相关部门进行核实。
2、开发商与业主签订的房屋买卖合同基本为格式合同，开发商处于强势地位，该类承诺大多不会写进合同里面，业主应当保留好宣传内容。必要时在与销售人员交谈的时候可以录音录像，为以后的维权提供方便。
3、维权途径并非只有与开发商进行协商，向市场监督管理局投诉、向法院起诉均是合法有效维权手段。
