央产房继承律师:父亲未经母亲同意单独订立的央房产继承遗嘱有效么，央产房应如何继承分割？

北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。位于北京市xx区xx号房屋系刘x与张x的夫妻共同财产。现二人均已死亡，刘x于生前留有代书遗嘱一份，刘x2、刘x5、刘x3、刘x4均表示不认可遗嘱的真实性，但未提交证据，亦未对遗嘱申请鉴定，该遗嘱符合代书遗嘱的形式要件，法院对遗嘱的真实性予以认可。涉案房屋中属于刘x的份额应由刘x1继承，属于张x的份额由刘x、刘x1、刘x2、刘x5、刘x3、刘x4共同继承，其中属于刘x应继承的份额由刘x1继承。因双方对房屋价值无法达成一致意见，该房屋性质为央产房，亦无法评估价值，故法院对于房屋的份额予以处理。

【基本案情】

原告刘x1向法院提出诉讼请求：1、判令被继承人刘x名下位于北京市xx区xx号的房屋由原告继承所有，各被告配合原告办理过户手续；2、诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与四被告之间为兄弟姐妹关系，被继承人刘x系原告与四被告的母亲。被继承人死亡时遗留下位于北京市xx区xx号的房产一套。被继承人生前于200x年x月x日立有遗嘱一份，其中载明：“立遗嘱人所有的位于北京市xx区xx号的房屋由刘x1继承”、“立遗嘱人除房产以外的其它财产，均由刘x1继承”。200x年x月x日，被继承人因病过世。综上，被继承人死亡后，其全部遗产应当依法由原告继承，其中当然包括位于北京市xx区xx号的房屋。故为了依法维护原告的合法权利，顺利继承涉案房屋，特诉至贵院，望贵院判如所请。

被告刘x2、刘x3、刘x4、刘x5辩称，不同意原告的全部诉求，不认可遗嘱的真实性。遗嘱从形式上看，被继承人处分夫妻共同财产无效，本案应按法定继承处理。

【法院审理查明】

刘x与张x系夫妻，二人育有三女二子，长女刘x2、次女刘x5、三女刘x1，长子刘x3、次子刘x4。刘x于199x年x月x日因死亡注销户口，张x于200x年x月x日死亡。

位于北京市xx区xx号房屋系北京xx有限公司分配给刘x与张x的房屋，199x年由二人购买，购房时使用刘x与张x的工龄及奖励进行优惠，购房款为5994.65元，其中首付款1798.39元由刘x与张x共同支付，剩余房款于张x去世后由张x支付。该房屋于199x年x月x日登记于张x名下。现房屋由刘x1一家居住。

刘x1提交200x年x月x日代书遗嘱一份，载明：“立遗嘱人刘x去世后，立遗嘱人所有的位于北京市xx区x号的房屋由刘x1继承，刘x1应拿出人民币30000（叁万元整）分别给予刘x3、刘x2、刘x5，由三人均分。次子刘x4无权继承房产，亦无权对刘x1的钱要求分配，立遗嘱人除房产以外的其它财产，均有刘x1继承。特立此遗嘱，望子女遵照执行。经见证人见证，立遗嘱人立遗嘱时思维敏捷，意思表示真实、准确，因本人文化程度较低，特请人代书并见证。”刘x于立遗嘱人处签字、捺印，xx1于见证人、代书人处签字，xx2于见证人处签字。刘x2、刘x5、刘x3、刘x4均表示不认可遗嘱的真实性。经法院询问xx1与xx2，二人均表示系刘x委托见证遗嘱，立遗嘱地点在北京市xx律师事务所，xx1为律师，xx2为律师助理，遗嘱内容真实，遗嘱为刘x本人签字。刘x2、刘x5、刘x3、刘x4未申请对遗嘱进行鉴定。

刘x2、刘x5、刘x3、刘x4提交照片四张，证明家庭关系和睦，刘x不应将其财产留给刘x1个人。刘x1认可照片，认为可以证明刘x精神状态良好。

双方对房屋现有价值无法达成一致意见。

【法院判决结果】

位于北京市xx区xx号房屋由刘x1、刘x2、刘x5、刘x3、刘x4共同继承，其中刘x1享有三分之二的所有权份额，刘x2、刘x5、刘x3、刘x4各享有十二分之一的所有权份额，刘x1、刘x2、刘x5、刘x3、刘x4相互协助办理上述房屋所有权转移登记手续。

【律师解析】

央产房继承王辉律师认为，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。位于北京市xx区xx号房屋系刘x与张x的夫妻共同财产。现二人均已死亡，刘x于生前留有代书遗嘱一份，刘x2、刘x5、刘x3、刘x4均表示不认可遗嘱的真实性，但未提交证据，亦未对遗嘱申请鉴定，该遗嘱符合代书遗嘱的形式要件，法院对遗嘱的真实性予以认可。涉案房屋中属于刘x的份额应由刘x1继承，属于张x的份额由刘x、刘x1、刘x2、刘x5、刘x3、刘x4共同继承，其中属于刘x应继承的份额由刘x1继承。因双方对房屋价值无法达成一致意见，该房屋性质为央产房，亦无法评估价值，故法院对于房屋的份额予以处理。