商铺两年租金，竟被法院全免了？

律师观点分析

某日，一位女士十分急切地来到我的办公室。还没等我询问，她便拿出了一审败诉的判决书。“这个一审结果我不服气”。听她叙述完之后，我大致了解了她的案情和诉求。

她在某商场租了两年的商铺，由于收益较差，一直没有缴纳租金和管理费。结果自然被商场告上法庭，由于没有请律师，可想而知，一审败诉，判决她应缴纳14余万元租金和3万余元管理费。很明显，她现在找我的目的就是想少缴纳一些租金和管理费。

“可是，根据你的案情二审直接改判的概率是非常低的，另外，你确实存在未付租金的行为。”我听了她的描述后，第一时间说明了我的想法。可是，当事人却坚持她的诉求，就是想少付租金。在进一步与她的交流中，我敏锐地发现了商场管理的漏洞和一审判决的不合理之处。此时，我心中已有了初步的诉讼思路。我详细地向她表达了我的观点，看着她由开始的迷惑不解到最后的恍然大悟，我心里十分欣慰。当事人把案件全权委托给我后，她也满意地离开了我的办公室。

三个月后，二审判决结果出来了。二审直接改判，租金全免！当我把判决结果发给当事人时，她十分激动地感谢我。“不客气，你是我的当事人，这是作为一名律师应该做的。”这种场面见得多，我便说出了看似场面的心里话。后来，我们自然成为了好朋友，那就是之后的事情了。

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

一审法院认为:原告与被告签订的《某某城商铺租赁合同》、《某某城商铺经营管理协议》和《补充协议》系双方真实意思表示,不违反相关法律法规的规定,对原、被告双方均有约束力。现被告未按约定时间及金额向原告支付租金及经营管理费属违约,原告请求被告支付欠付的租金及管理费的诉讼请求应予以支持。关于租金的数额,被告租赁期为24个月,租金为5***元/月,租金合计14****元;关于经营管理费的数额,被告租赁期为24个月,经营管理费为5***元/季度,共计4****元,扣除被告已支付的5***元,尚欠3****元,原告主张3****元符合法律规定,予以支持。关于利息的计算问题,原告主张自合同到期之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息符合法律规定,予以支持。关于被告提出原、被告双方没有约定租金的抗辩,因双方约定减免租金的前提是被告按约定时间及金额支付经营管理费,而被告欠付经营管理费的行为导致减免租金条件未成就,被告应支付租金,故对于被告该抗辩不予支持;关于被告提出原告未按合同约定提供管理服务的抗辩,因被告未提交证据加以证明,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决如下:一、被告于本判决生效后十日内给付原告租金14****元及利息;二、被告于本判决生效后十日内给付原告经营管理费3****元及利息,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4***元,减半收取2***元,由被告承担。

二审中,上诉人向本院提交了照片、视频,用以证明被上诉人未按合同约定履行公共区域及公共设施设备的日常管理义务,未履行相应的宣传推广义务,造成商场入住率极低没有客流量,构成了违约在先。本院对于上述证据综合全案进行认定。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。

本院认为,关于本案租金应否支付的问题。在《商铺租赁合同》首页写明“甲方同意给予乙方24个月的免租期”,且“24”系手写,醒目地区别于其它较小字体的打印文字,而涉案合同的租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日,即24个月,并非长期租赁合同,故以普通公众的认知水平,有理由相信租赁期限内免收租金,只收取经营管理费。虽《商铺租赁合同》第二条第4款及其《补充协议》第3.2条约定,如乙方提前终止商铺租赁合同或未按以上时间发金额交付租金及经营管理费,则甲方取消乙方所有租金的减免.....但从免收租金到收取十余万元,远远超出了上诉人在签订合同时的合理预期。作为格式合同文本的提供方,被上诉人在签订合同时,并未就上述条款采取加粗加黑、进行解释等方式对上诉人进行提示或者说明,致使上诉人没有注意或者理解上述条款与其有重大利害关系,故上述条款不应作为合同的内容,对上诉人不发生法律效力。一审法院据此条款判令上诉人支付租金及利息应属不当,本院予以纠正。

综上所述,上诉人的上诉请求部分成立,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、维持沈阳市沈北新区人民法院(2020)辽****民初****号民事判决的第二项;

二、撤销沈阳市沈北新区人民法院(2020)辽****民初****号民事判决的第一项;

三、驳回当事人其它诉讼请求。

本判决为终审判决。