夫妻一方对外签订合同所产生的债务由谁承担

律师观点分析

夫妻一方对外签订合同所产生的债务由谁承担

案情简介：

2011年6月，陈大某取得了本村某块地的宅基地使用权，后陆续出资修建房屋。因陈大某的年龄大，让其女儿陈小某帮助处理建房事宜。

2013年6月8日，陈小某的丈夫马某某，将房屋出售给了外村村民王某某并签订了《房屋买卖合同》，当日，王某某向马某某支付了全部购房款。

2017年10月，陈小某与马某某协议离婚。

2019年1月，王某某在装修的过程中受到陈大某的阻拦，并称其是房屋的所有权人。

2019年4月，王某某将马某某、陈小某、陈大某告上法院，诉请合同无效并主张返还全部购房款12万元及损失5万元。

律师点评：

本案中，笔者代理的是被告陈小某。接受委托后，通过与当事人陈小某沟通、查阅证据，笔者得知陈小某、陈大某并没有在《房屋买卖合同》上签字，购房款也是由马某某一人收取，甚至陈大某并不知道马某某售房一事。

针对陈大某：涉案房屋的宅基地使用权人、所有权人均是陈大某，陈大某后期出资修建房屋，原始取得了涉案房屋的所有权。未经陈大某同意，马某某擅自出售陈大某的房屋，侵害了陈大某的所有权，其行为构成无权处分，且事后也没有得到陈大某的追认，其处分行为无效。另外，王某某非本村村民，根据我国法律的规定，宅基地上的房屋不能向外村村民出售之规定，其处分行为无效，应由行为人即马某某承担。

针对陈小某：王某某是基于与马某某签订的无效买卖合同而产生的返还购房款及赔偿损失的请求权，而该请求权只能约束合同的相对方马某某。若在该请求权下，王某某突破合同的相对性要求陈小某承担连带责任，应举证证明本案的返还义务是两人的共同义务，即返还购房款并赔偿损失的债务属于两人的共同债务。具体到本案而言，事先陈小某没有参与卖房行为，也没有在房屋买卖合同上签字，基于“共债共签”原则，该笔债务不属于夫妻共同债务，因此，陈小某不应承担责任。

法院判决：

法院最终全部支持了笔者的观点，在确认合同无效的前提下，承担返还责任的主体是马某某。基于王某某存有过错，且证据不足以证明其损失，没有支持其主张损失的诉讼请求，最终判决由马某某返还王某某全部购房款。

律师建议或意见：

1、农村宅基地上的自建房不能向外村村民出售，向外出售无效，该规定是法律的禁止性规定，要慎重购买小产权房、农村自建房及其他无产权房。

2、司法实践中，对审查夫妻共同债务特别严格，一般以“共债共签”为处理原则。

3、无权代理产生的法律后果（表见代理除外）由行为人本人承担。