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承租人未经出租人同意,能否转租房屋?

发布者:张兆芳律师|时间:2020年07月10日|分类:律师随笔 |174人看过


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    张三将房屋租赁给小王,签订了三年的租赁合同,一年后,张三偶然得知小王将房屋转租给了小李,又过了一年,张三想提前收回出租出去的房屋,以小王在他不知情的情况下将房屋转租为由,要求解除租赁合同。“转租”或“被转租”是租客一族生活中面临的常事。为维护市场交易安全,限制自由转租固然可以很好地维护出租人利益,但亦会导致在未经出租人同意转租的情况下,租赁各方当事人的法律关系处于不稳定状态。

    根据《中华人民共和国合同法》第224承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

    根据《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解

释》第16出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

    从现实需要方面看,资源的自由流动有利于实现资源的最优配置,允许承租人自由转租无疑有利于促进租赁物的最优使用。转租行为在客观上的大量存在则正好印证了这种现实需要。根据经验,承租人转租情形不外乎有二:或者是因种种原因无法继续经营下去,或者是因第三人有更好的经营行业或经营方法而可以获得更高的收益。不管在何种情形之下,承租人将租赁物转租出去都要比由承租人继续占有使用要产生更高的效益。另一方面,对于出租人收取租金的权利来讲,由效益更高的第三人经营租赁物显然要比继续由承租人使用要更有保障。试想一个经营不善或者效益相对较低的承租人和一个经营良好或者效益更高的承租人比较,哪一个对出租人租金收入的实现更有保障呢?显然后者更有保障。限制转租并没有很大的现实意义,相反违反了经济发展的内在需要,不利于促进交易,提高资源的利用效率不利于保护转租关系各方当事人的权益。因此,为提高房屋的利用率,应当支持转租行为,对于未经出租人同意的转租由于其损害了出租人的利益,破坏了出租人与承租人的现有的信任关系,原则上将此种行为认定为无效。但对于出租人明知或应当知道承租人将房屋转租,却长期不表态反对,次承租人也已将房屋装修,此时,出租人又出来主张未经其同意转租,转租无效的这种怠于行使权利甚至有的是不诚信行为,司法解释给予了否定的态度,认为此种情况下视为出租人的同意。

    在上述的案例中,张三早已得知房屋被转租而没有制止,依照本司法解释(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 16 条)的规定,未经出租人同意的转租合同效力以是否超过法律规定的六个月为衡量标志,分为效力待定的转租合同与已经生效的转租合同两种,在出租人有权行使撤销权的法定期限内(六个月),转租合同随时可能被有权的出租人撤销从而归于无效,因此在性质上属于效力待定合同;经过法律规定的六个月的除斥期间后,出租人未行使的撤销权作为形成权已经消灭了,此时出租人对转租合同效力的认同与否已经不存在任何意义了,此时转租合同的效力正式得到法律的认同,转租合同开始生效。在法律规定的期间内,出租人撤销权的行使是对效力待定转租合同效力的否认,因此,在一定期限内,出租人一天不行使撤销权,转租合同的效力就一天得不到确定,这种效力处于不明确状态的合同对社会经济发展很不利,所以,法律在对无权处分合同效力认定中,在赋予真正权利人撤销权的同时,也同时规定了一定的除斥期限来督促权利人及时行使权利。这种对合同效力起到至关重要的形成权必须在除斥期间内行使,否则,一旦过了这个时期,法律就会以社会经济利益稳定为重,将真正权利人怠于行使权利的表现,推定解释成为视为同意。在转租合同中,一旦法律作出视为出租人同意转租的推

定后,那么这个原效力待定的转租合同将被认定为自始有效,转租合同规定的权利义务关系开始约束合同当事人。

 

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