婚内房产增值部分如何进行分割

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      小王 2004 年购房一套，当时价格 18万元，小王首付 8 万元，从银行贷款 10 万元，契税等其他费用 1 万元，婚前小王还贷本息合计 5 万元。2008 年小王与小张结婚，房屋价值 41 万元，产权登记在小王名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷 10 万元将贷款清偿完毕，其中本金 7 万元，利息 3 万元。2012 年离婚时房屋现值 90 万元。小王与小张双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。小王认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10 万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。小张认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值 90 万元减去男方购房时的价格 18 万元作为基数对其进行补偿，即小张应获得的补偿款是 40 万元。

    根据《中华人民共和国婚姻法》1 (2001  修正) )第39条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

   《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第10条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

    在适用《婚姻法解释 （三）》第10条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)

    对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分：

第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用

中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。

同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达 20 年或者 30 年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

以上内容参考《不动产婚内共同还贷及增值的计算》，只作为律师观点，不作为法官判决依据，更多法律问题，可添加律师VX：jingshi12368