洛阳律师|洛阳合同律师|案情简介

2018年3月，王某以7万元从洛阳某村村民李某处购买一套其个人的自建房。双方签订房屋买卖合同，合同约定于2018年3月底王某将7万房款支付完毕，李某将房屋钥匙全部交付王某。合同约定的履行期限到期后，王某如约支付房款，李某却反悔，拒不交付钥匙，称双方签订的合同为无效合同并拒绝退还房款。无奈，王某起诉至法院要求李某退还房款并支付相应的利息。

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王某与李某签订的房屋买卖合同是否有效？王某所要求的利息是否合理？

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判决李某与十日内返还7万元房款，驳回王某的其他诉讼请求。

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洛阳律师|洛阳合同律师|河南蓝锐律师事务所曹梦清律师答疑解惑

王某与李某签订的房屋买卖合同无效。

根据《土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村土地属于农村集体所有，并不属于村民个人，村民只享有使用权。因此，对于农村土地及土地上的自建房，,依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在本案李某卖给王某的房产,系属于农村宅基地上建造的房屋,李某将该房出售给王某的行为,属于变相出卖宅基地行为,而王某与李某并不属于同意村集体小组。因此，此次出卖自建房的行为属于违反法律规定的行为。根据《合同法》的规定属于无效合同。

根据《合同法》第58条的规定：第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，虽然双方签订的房屋买卖合同无效，但李某收取的房款应属于不当得利，因此应当返还房款。而对于王某主张的利息，因双方在买卖房屋时均清楚为小产权房，没有房产证明，双方在此交易中都存在过错，因此对于利息不予支持。

洛阳律师|洛阳合同律师|律师提醒

随着房价的快速增长，小产权房以其自身的价格优势成为了人们购房的一大选择，但由于其自身的违法性质，不建议购房者购买。虽然现实存在很多类似情况，一旦发生争议，将丧失房屋居住权。