洛阳律师|洛阳合同律师|案件回顾

张某因资金周转需要与李某签订借款合同约定借款50万，月息1.5%，2年后连本带息清偿完毕。同时为了保证还款，两人签订一份房屋买卖合同，合同中约定，若到期未偿还借款，张某将自己名下的房屋转让给李某以清偿本息。现约定期限已过，张某仍未还款，并且拒绝与李某办理房屋过户手续。李某遂起诉至法院要求张某履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续并赔偿违约金。张某认为自己签订房屋买卖合同并非本意，只是为了借款提供的担保，自己并没有履行房屋买卖合同的义务。

洛阳律师|洛阳合同律师|法院裁判

经法院审理认为本案应为民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷，要求李某变更诉讼请求，李某坚持诉讼请求，法院依法裁定驳回起诉。

洛阳律师|洛阳合同律师|律师代理观点：

本案应属于民间借贷纠纷。

1、对于法律关系的认定，不能够仅仅只通过合同的表面及名称，最主要看当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，对于名为房屋买卖合同实际为民间借贷担保的纠纷，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。并且张某与李某签订的房屋买卖合同实际上是符合无效的流质条款。所以根据此方面该按应为民间借贷纠纷。不应为房屋买卖合同纠纷。

2、所谓名为房屋买卖合同实则借贷担保的纠纷是通过借款合同及房屋买卖合同或认购协议来理解当事人双方在签订合同时的真实意思表示，在借款当时是为了购买房屋还是为了保证还款。双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋买卖合同。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保，所以实质上仍未民间借贷纠纷。

3、虽然张某与李某关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思应该是真实的，但双方关于引起该物权变动之原因（买卖合同）的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以物抵债的约定，而非买卖合同。从张某的角度看，其真实意思是以房抵债；从李某的角度看，其并没有支付价款购买房屋的意思。双方没有买卖的意思，只有以物抵债的意思。因此，本案中的法律关系应为民间借贷。

洛阳律师|洛阳合同律师|法律依据

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条   当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第57条  当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

《中华人民共和国物权法》

第二百一十一条  质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

《担保法》

第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。