律师观点分析
当事人信息
原告：刘XX，女，汉族，1959年7月出生，住衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：黄建林，浙江XX律师事务所律师。
被告：杨XX，女，汉族，1993年1月出生，住衢州市衢江区。
委托诉讼代理人：张XX，浙江XX律师事务所律师。
审理经过
原告刘XX与被告杨XX房屋买卖合同纠纷一案，本案依法适用简易程序，于2020年11月25日、2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托诉讼代理人黄建林，被告杨XX的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
刘XX向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付购房首款80000元；2.由被告返还垫付的银行按揭贷款79665元（47期X1695元／期）；3.由被告支付房屋过户税费3840元；4.赔偿利息损失（以163505元为基数按月利率0.6%计算，自2019年4月1日至2020年6月31日止为14716元，之后利息继续计算至实际支付之日止）。诉讼中，原告变更第4项诉讼请求为赔偿利息损失（以163505元为基数自2019年10月起按一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。事实与理由：2015年8月，被告经陈某介绍认识原告，原告与其哥杨XX因涉高利贷致使资金困难，需向银行贷款还债。陈某告知名下有房产，就可以向银行贷款及办理信用卡。原告当时手上有多套小户型单身公寓，因贷款压力过大，原告在多处房产中介挂售。陈某带着被告到原告处告知买房情况，其暂时无钱购房，要求先将房产过户至其名下再向银行贷款，贷款下来的资金先用于归还其哥的高利贷债务，之后再支付首付款。因原告急于将房屋出售，遂同意原告意见。双方口头约定：1.房屋转让价为240000元，为降低税费以160000元办理房屋过户手续；2.房屋先过户至被告名下，以240000元的真实交易价格向银行办理按揭贷款160000元，每个月按揭还款先由原告垫付，税费也由原告垫付；3.首付款80000元被告暂时先欠原告，过户后6个月内被告将欠原告的购房款项付清，双方再办理房屋及房产证件移交手续。2015年10月19日，原、被告签订《衢州市房地产转让协议》用于过户交易，交易申报价格为160000元。2015年10月20日，原、被告又签订《房地产转让协议》1份，真实价格为240000元。2015年11月3日，被告与建设银行衢州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以240000元的交易价格申请银行按揭贷款160000元。原告收到被告的银行按揭贷款160000元后，亦按约定为被告代还每个月的银行按揭款。6个月之后，被告未按约定归还尚欠原告的购房款。为此，原告多次电话联系被告，要求被告支付购房款，被告仍未履行。之后，原告与被告微信联系，在微信中明确：1.如想要房屋，立即将购房款付清；2.如不想要房屋，请协助将房屋过户他人。对原告的要求，被告明确表示同意协助过户他人，但每次总以小孩无人照顾或其哥不同意过户他人为由拒绝协助过户他人。2019年3月，原告提起诉讼要求确认原、被告的房屋买卖合同已解除，将房屋变更登记至原告名下，经法院审理驳回了原告的诉讼请求。现原告再次起诉，诉请如前。
被告辩称
杨XX辩称，1.原告本次起诉违反了一事不再理的诉讼原则，构成重复起诉；2.2015年11月5日银行按揭贷款160000元支付给原告后，双方交易完成，房屋被原告反租用于宾馆经营，原告直到2019年11月在（2019）浙0802民初X号案件上诉状中才提出要求支付80000元首付款的问题，虽然原告之前一直代为交纳银行按揭款，但不能引起诉讼时效中断，本案已超过诉讼时效；3.原、被告房屋买卖合同中未约定80000元首付款，原告要求支付首付款80000元无事实依据；4.原、被告在房屋买卖合同中口头约定，由被告将房屋反租给原告用于宾馆经营，由原告以租金代被告归还银行按揭款，房租与银行按揭款是对价的，原告要求被告归还银行按揭款不应支持；5.原告代为支付的税费3840元，其中有1600元系原告应承担的税费，另外有1280元国家退税，该退税款一直在原告卡中；6.被告不具有向原告支付款项的义务，承担利息更无从谈起；7.双方房屋转让价格为160000元，原告主张交易价格240000元不事实。被告同时提起反诉，要求原告支付房屋租金8465.30元。在诉讼中，被告撤回反诉表示另行诉讼。
本院对当事人无争议的部分事实归纳如下：
2015年8月中旬，被告杨XX到原告刘XX处购买位于衢州市X路X幢X单元X室房产，面积35.57㎡，2015年10月19日双方签订《衢州市房地产转让合同》一份，约定房屋价格为160000元，其中定金10000元，10月19日办理过户时付首付款，余款待银行按揭后支付。2015年10月19日，双方办理了房产过户手续，房产过户税费由原告交纳。被告杨XX以该房产到中国X银行衢州X支行贷款，X支行于同年11月5日将贷款160000直接支付给原告刘XX。房产过户后，原告刘XX并未将房屋实际交付给被告杨XX使用，而是继续作宾馆经营用，后改为单独出租。同时，刘XX一直为被告杨XX代还房屋按揭款至2019年10月。因双方发生纠纷，原告于2019年9月9日向本院提起诉讼，要求确认原、被告之间的房屋买卖合同于2017年10月12日解除，由被告向原告返还房屋，同时将位于衢州市XX路XX幢XX单元XX室房产变更登记至原告名下。本院于2019年10月17日作出（2019）浙0802民初X号判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服判决向浙江省衢州市中级人民法院提起上诉，2020年2月17日浙江省衢州市中级人民法院作出判决，驳回上诉维持原判。
根据当事人举证、质证，本院对有争议的证据与事实分析认定如下：
一、原告为证明其主张的事实，提供证据如下：
对原告提供的上述证据，本院综合分析认为：1.证据（四）、（五）可以证明2015年5月至2015年12月期间案涉房屋所在地段面积相近的房屋交易价格为240000至270000元之间,原告将与案涉房屋类似的其他房屋转让他人时存在“首付款暂欠、房屋先过户”的交易习惯；2.对证据（六）中原、被告的聊天记录进行分析：①原告在微信中多次要求被告协助其将案涉房屋过户他人，对原告的该要求被告在微信中表示同意，自始至终未明确反对配合原告将案涉房屋过户他人，仅以各种理由进行拖延，如有时以其出来过户小孩无人照顾，有时以其本人也很想将案涉房屋过户掉，但其哥不让其来过户，有时以其丈夫要求原告先将银行按揭贷款及信用卡还清并注销才可以出来过户等方式进行拖延，被告作为购房人在房屋已经完成过户的情况下还表示同意配合原告将案涉房屋过户他人的表现与一般生活常理不符；②被告在微信中问原告“那个房子首付付了多少？我银行按揭是多少？我没有首付？”，作为一个正常买房人，对于自己买房的首付款及银行按揭贷款数额这个重大事项应该比较清楚，但被告对自己买房的首付款及银行按揭贷款数额均不清楚，有违常理；③原告在微信中也表示如果被告有能力真想要房屋，那么支付首付款7万至8万元，银行按揭贷款由被告自己归还，对原告的意见被告也未提出明确的反驳意见；④本案双方房屋买卖的付款方式、银行按揭贷款的归还方式、交易税费的承担方式与通常房屋买卖迥然不同，背后存在一定的隐情，法庭为此多次要求被告到庭接受询问，对原告提供的《房地产转让协议》签名真实性及微信聊天相关内容进行核实，以查明双方签订房屋买卖合同的真实目的，但被告均拒绝到庭接受法庭调查，令人生疑。3.证据（一）、（二）、（三）、（九）、（十）、（十一），结合前述证据（六）的分析，本院认为以下事实具有高度盖然性：①2015年10月期间原告将其所有的房屋转让给杨XX、孙某、徐某、祝XX四人，其中202、203、204三套房屋真实交易价格为240000元，另外一套201面积大一些价格255000元，该交易价格与同时期同地段面积相近房屋的交易价格相接近。②为了节省过户税费，在办理过户时杨XX、孙某、徐某、祝XX与原告另行签订一份价格较低的转让合同，该做法在现实生活中亦经常可见。③结合与被告同一天购房的孙某、徐某、祝XX在购房后因资金困难均将所购买房屋转让他人或委托原告转让他人，并在转让后与原告结清首付款及代为支付的银行按揭款或直接由原告收取房屋转让款的事实，确认被告购房模式与其他三人基本一致，先由原告将房屋过户至购买人名下，并由原告代为归还银行按揭贷款，之后待购买人筹集资金后再陆续向原告支付首付款、归还原告代为支付的银行按揭款，如购房人无力支付首付款及银行按揭贷款，则将房屋转让他人或委托原告转让他人以结清所欠的首付款及银行按揭贷款。
二、被告为证明其主张，提供证据如下：X
本院认为
本院认为，本案的争议焦点问题：一是原、被告之间的案涉房屋的真实交易价格。二是原、被告之间是否存在反租协议，由原告以房屋租金代为归还银行按揭款项。
对于第一个争议焦点问题，根据前述相关证据的分析与认定，本院认为原告所主张的事实具有高度盖然性：原、被告对于案涉房屋的真实交易价格约定为240000元，为节省过户税费双方先以160000元的价格申报过户登记，之后双方再签订240000元的转让协议并到银行办理按揭贷款手续，同时由原告代为归还银行按揭款，首付款及代为支付的银行按揭款待以后支付。之后，因被告未能按约定支付所欠的首付款及银行按揭款，原告在微信中多次与被告联系要求被告协助将案涉房屋过户他人以结清所欠款项，或真要房屋可支付首付款7至8万元、并由被告自行归还银行按揭贷款，但被告一直以各种理由推脱未能配合协助，亦未与原告结清所欠款项。为此，原告先以确认房屋买卖合同解除之诉诉至本院，在法院驳回其诉讼请求后再次以要求被告支付购房款诉至本院。
对于第二个争议焦点问题，被告主张双方之间存在口头反租协议，由原告以房屋租金代为归还银行按揭款项。原告认为双方在合同中约定款清交房，因被告一直未能结清房款，故案涉房屋一直未交付。本院认为，首先被告在诉讼中并未提供证据证明双方之间存在口头反租协议的事实，仅以案涉房屋未交付被告，由原告用于宾馆经营或出租他人而推断双方之间存在口头反租协议，证据不足；其次，如被告主张成立，被告在未支付任何购房款的情况下，由原告以租金代为归还银行按揭款，若干年后就可以还清房贷得到案涉房屋，与生活常理亦不相符，故对被告主张的事实不予认定。
综上，原告要求被告支付尚欠首付款80000元、归还代为支付的房屋过户税费2260元及银行按揭款79665元，并承担自2019年10月起至款项付清之日止按银行同期市场报价利率计算的利息损失，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩解本案构成重复诉讼，虽本诉与前诉的当事人及诉讼标的物相同，但前诉与后诉的诉讼请求并不相同，不构成重复诉讼；其辩解本案已超过诉讼时效，本院认为原告2017年10月12日至11月18日期间的微信聊天记录显示，原告多次要求被告协助将房屋过户他人以结清债务或真想要房屋则支付首付款并自行归还银行按揭贷款，已引起诉讼时效中断，原告于2020年10月14日向本院提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效；被告辩解房屋交易价格为160000元，与查明事实不符，本院不予认定；其同时辩解双方存在反租协议，由原告以租金代为归还银行按揭款，证据不足，本院不予认定；对于过户税费2260元，被告辩解已支付现金3000元，证据不足，本院亦不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条之规定，判决如下：
裁判结果
被告杨XX于本判决生效之日起十日内支付原告刘XX购房首付款80000元，归还代为支付的过户税费2260元及银行按揭款79665元，并赔偿逾期利息损失（利息损失以本金161925元为基数，自2019年10月1日起至实际付清之日止按一年期贷款市场报价利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3540元，减半收取1770元，由被告杨XX负担，限于本判决生效之日起7日内缴纳，逾期强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。