商品房买卖涉及逾期交房、违约赔偿、一房二卖等常见的法律问题——房产律师

目前，随着物质生活的提升，房价越来越高。对于普通老百姓来说，不仅孩子长大了上学需要学区房，结婚也需要婚房，一旦涉及买房可能就是自己或者一个家庭一辈子的积蓄。买房是人生大事，但是很多朋友作为新手，还有许多细节与问题需要注意。接下来戴吴伟律师就商品房买卖过程中涉及逾期交房、违约赔偿、一房二卖等常见的法律问题进行梳理，以便帮助更多有需要的朋友。

一、开发商未达到合同约定的交房条件，买方可以拒绝收房吗？

根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”

房地产开发企业交付商品房时应当符合买卖双方签订的《商品房销售合同》的约定。如果房屋状况未能达到购房合同中约定的交房条件，购房人可以拒绝接收房屋。而且购房人有权向开发商主张相应的违约责任。

销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。商品房交付使用后，若买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

二、合同未约定的情况下，开发商逾期交房应如何承担违约责任？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

三、交房不到一年出现楼顶、外墙漏水，能让开发商赔钱吗？

根据《建设工程质量管理条例》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程最低保修期限为5年。交房不到一年出现上述问题，可以要求开发商负责维修，如果造成了经济损失，可以要求开发商赔偿。协商无法解决的话，可以向法院起诉。

四、开发商一房二卖，买家能否主张加倍赔偿？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。如开发商故意隐瞒了房屋已出卖给第三人的事实，导致合同无法履行，那么，买家要求其返还购房款及利息，赔偿损失，要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

五、卖家未送书面交房通知，导致买家逾期接房，是否构成违约？

根据合同法的相关规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权义务。房屋交付手续复杂繁琐，须双方协助配合方能完成。按照交付惯例，先由出卖人发出交房通知书，载明收房所需资料，交付时间、地点等必备事项。买受人须按交房通知书要求配合协助出卖人办理交付资料、验房，办证，缴费等手续，故出卖人发出交房通知书系启动交付程序的前提条件。

如果双方明确约定开发商应书面通知购房者办理房屋交付手续，但开发商未发出书面交房通知，构成违约。

六、新房接收后发现房屋有质量问题，能不交物业费吗？

房产开发商应将质量合格的房屋交付给买受人，如果交付的房屋有质量问题，在保修期内，开发商应承担保修责任。物业公司只是受业主委托，对物业管理区域的建筑物及附属设施、环境卫生、生活秩序等提供管理与服务，对业主房屋质量的维修义务源于物业服务合同，不承担房屋的保修责任。因此，原则上，业主不能以房屋质量有问题不支付物业费。