律师观点分析

菲亚普科技园深圳XX公司与XX租赁合同纠纷一审民事判决书 广东省深圳市宝安区人民法院 民事判决书 （2016）XX0306民初18523号 原告菲亚普科技园深圳XX公司， 法定代表人A， 委托代理人A，广东XX律师事务所律师， 委托代理人A，广东XX实习律师， 被告A， 委托代理人A，湖南XX律师事务所律师， 第三人深圳市XX公司， 法定代表人A， 委托代理人A，该公司员工， 第三人深圳市XX公司， 法定代表人A， 委托代理人A，该公司员工， 上列当事人土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，本案现已审理终结， 本案相关事实及裁判意见如下： 一、案件的基本事实 2003年3月26日深圳市XX与深圳市XX公司签订《租用土地合同书》，载明“甲方：深圳市宝安区XX委……第一条深圳市XX将座落深圳市宝安区XX坡萝窝山一块土地，面积：100000㎡的空地租给深圳市XX公司用作工厂、宿舍、办公楼及生活配套商业用途，使用期限50年，即自2005年10月2日起至2055年10月2日止，……”， 2009年4月15日深圳市XX公司与菲亚普科技园深圳XX公司签订《租赁协议》，载明“……1、深圳市XX公司将坐落于深圳市宝安区XX的场地出租给菲亚普科技园深圳XX公司使用，并同意菲亚普科技园深圳XX公司转租，租赁面积为100000㎡，月租金为2元/㎡，租赁期限为2005年10月2日至2055年10月2日，……”， 2009年4月18日菲亚普科技园深圳XX公司与郑江签订《空地临时租赁合同书》，载明“……1、菲亚普科技园深圳XX公司将深圳XX多出部分空地占地2048平方米出租给XX堆放手脚架使用，空地按每平方米A计算，租金为每月人民币12288元，……租期2009年4月18日至2012年4月17日，期限为三年，在租赁期间，该空地的电费、煤气费、水费、管理费、卫生费等费用由A负责支付，……”， 二、其他事实 庭审中，在回答“2003年3月26日《租用土地合同书》上的‘甲方’深圳市XX以及加盖公章的深圳市XX与你公司是什么关系？”这一问题时，深圳市XX公司称“我们公司原来是叫料坑村委，有两个章，第一个是行政用的村委章，还有一个是涉及经济事务的料坑合作社的章，2004年深圳全市农转非改革，所有的章都被收回，现在只有一个叫料坑股份公司，”在回答“《租用土地合同书》第一页第五、六行中的深圳市宝安区XX一块土地，面积：100000㎡的空地有无合法权属证书？”这一问题时，深圳市XX公司称“没有”，在回答“使用权人是谁？”这一问题时，深圳市XX公司称“我们公司的，”本院要求深圳市XX公司于庭审结束后三日内向本院提交本案租赁土地使用权人是其公司这一事实的有效证据，深圳市XX公司迄今未予提交， 在回答“2009年4月18日菲亚普科技园深圳XX公司与XX签订的《空地临时租赁合同书》已于2012年4月17日合同终止，你公司现仍要求解除租赁合同有何依据？”这一问题时，菲亚普科技园深圳XX公司称“虽然空地临时合同书在2012年4月17日已经到期，但是到期后双方仍口头重新续订租赁合同，只是没有签订书面合同，现在双方还存在租赁合同关系，现在我公司要求解除合同，”在回答“2009年4月18日空地临时租赁合同书上载明的租赁土地是2048平方米，现在XX租赁的土地是多少平方米？”这一问题时，菲亚普科技园深圳XX公司称“2012年4月17日合同到期后郑江租赁的土地是650平方米，”在回答“你公司有何证据证实XX租赁土地的面积是650平方米？”这一问题时，菲亚普科技园深圳XX公司称“称“没有书面证据，只有照片，” 菲亚普科技园深圳XX公司于庭审中提交2015年2月10日、2015年5月5日、2015年9月24日收款收据原件各一份以证实2009年4月18日菲亚普科技园深圳XX公司与郑江签订的《空地临时租赁合同书》终止后郑江仍租用其公司空地并交纳租金，2015年2月10日收款收据上载明A交纳2014年11月、12月租（250㎡）5000元，2015年5月5日收款收据上载明A交纳2015年1月至3月租（250㎡）7500元，2015年9月24日收款收据上载明A交纳2015年4月至10月租（250㎡）15000元， 菲亚普科技园深圳XX公司未能提交充分证据证实XX现仍占用其公司土地，菲亚普科技园深圳XX公司要求XX给付2015年6月至2016年7月的水费、电费，但未能提交充分证据证实XX所租赁空地所发生的水费、电费之金额， A于本案审理过程中提交答辩状一份，载明“……二、郑江承租的场地实际面积与菲亚普科技园深圳XX公司诉称的租赁面积不符，A仅从菲亚普科技园深圳XX公司处承租不足250平方米的场地，……三、……XX自2016年4月已搬离该场地，……”， 三、诉讼请求 菲亚普科技园深圳XX公司诉至本院，请求判令解除其公司与XX之间的租赁合同，郑江立即腾空租赁场地，A给付2015年6月至2016年7月的租金80264元，给付2015年6月至2016年7月的水费、电费共39175元，分别以拖欠的租金、水费、电费为本金，从欠费当月的最后一日起，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息（利息计算至欠款全部还清之日止），并承担本案的诉讼费， 四、本院裁判意见 本院认为，本案所涉租赁土地深圳市宝安区XX面积100000㎡的空地为深圳市宝安区料坑村农民集体所有，为深圳市城镇化改革前的料坑村集体经济组织深圳市XX、深圳市XX经营管理，此后深圳市XX、深圳市XX与深圳市XX公司签订《租用土地合同书》，将此块土地租赁给深圳市XX公司使用，此后，深圳市XX公司与菲亚普科技园深圳XX公司签订《租赁协议》，将此块土地租赁给菲亚普科技园深圳XX公司使用，2009年4月18日菲亚普科技园深圳XX公司与郑江签订《空地临时租赁合同书》，将此块土地中的2048平方米土地出租给XX使用，菲亚普科技园深圳XX公司、XX2009年4月18日所签《空地临时租赁合同书》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合同有效， （一）关于解除租赁合同， 菲亚普科技园深圳XX公司、XX2009年4月18日所签《空地临时租赁合同书》已于2012年4月17日终止，此后双方未再签订书面租赁合同，菲亚普科技园深圳XX公司要求解除租赁合同的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对菲亚普科技园深圳XX公司此项诉讼请求不予支持， （二）关于立即腾空租赁场地， 菲亚普科技园深圳XX公司、XX2009年4月18日所签《空地临时租赁合同书》已于2012年4月17日终止，菲亚普科技园深圳XX公司未能提交充分证据证实XX现仍占用其公司土地，菲亚普科技园深圳XX公司要求XX立即腾空租赁场地的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对菲亚普科技园深圳XX公司此项诉讼请求不予支持， （三）关于给付2015年6月至2016年7月的租金80264元， 菲亚普科技园深圳XX公司称2012年4月17日《空地临时租赁合同书》终止后A仍租赁其公司土地650平方米，但未能提交充分证据证实其陈述，但XX于答辩状中自认其从菲亚普科技园深圳XX公司处承租不足250平方米的场地，2016年4月已搬离该场地，而依据菲亚普科技园深圳XX公司自行提交的2015年2月10日、2015年5月5日、2015年9月24日收款收据原件，可见XX在2014年11月至2015年10月期间每月按250平方米租赁面积已交纳土地租金，依照最后一次交租的2015年9月24日收款收据上载明A交纳2015年4月至10月租（250㎡）15000元，则每月租金为15000÷7=2142.86元，故A应给付菲亚普科技园深圳XX公司尚欠2015年11月至2016年4月土地租金2142.86×6=12857.16元， （四）关于给付2015年6月至2016年7月的水费、电费39175元， 菲亚普科技园深圳XX公司要求XX给付2015年6月至2016年7月的水费、电费，但未能提交充分证据证实XX所租赁空地所发生的水费、电费之金额，故本院对菲亚普科技园深圳XX公司此项诉讼请求不予支持， （五）关于支付逾期付款利息， A应给付菲亚普科技园深圳XX公司逾期付款利息，利息的计算，以尚欠租金12857.16元为本金，从本案起诉的2016年8月9日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至本判决确定的履行期限止， 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、被告A本判决生效之日起三日内给付原告菲亚普科技园深圳XX公司2015年11月至2016年4月土地租金12857.16元； 二、被告A本判决生效之日起三日内给付原告菲亚普科技园深圳XX公司逾期付款利息（利息的计算，以12857.16元为本金，从2016年8月9日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至本判决确定的履行期限止）； 三、驳回原告菲亚普科技园深圳XX公司其他诉讼请求， 被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案案件受理费1644.39元，已由原告菲亚普科技园深圳XX公司预交，此款由被告A负担142元，余款由原告菲亚普科技园深圳XX公司自行负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院， 审判长A 人民陪审员B 人民陪审员C 二〇一六年十二月十四日 书记员D 书记员E 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在XX之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人， 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务， 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任， 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任， 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任， 第一百零八条债务应当清偿，暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还，有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还， 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有， 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有， 第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务， 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理， 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明， 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果， 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外， 第7页共910页