因为疫情、村改、地铁施工暂迁等原因，导致近期产生许多房屋租赁合同纠纷。

                                   （如图解除合同是占诉求的第二位）

根据《民事案由规定》，不管是出租屋的租赁、厂房租赁等，均归属于民事案由中：

第四部分

十、合同纠纷

97、租赁合同纠纷

（2）房屋租赁合同纠纷的民事案由。

房屋租赁合同纠纷中，无论出租方还是承租方来说，来来去去无外乎以下几个方面问题，现在先说说合同的解除：

一、解除租赁合同

有时候可能是承租方违约不交或迟延交纳租金，所以是房东要求解除租赁合同，要求收回自己的房屋。

有时候是承租方认为疫情导致生意惨淡原因而要求解除合同。

（一）这类民事案件，如果条款不出格的话，法院基本尊重双方事前的合同精神。

比喻，有些合同约定，如果承租人迟延交租超过15天的，出租人有权立即解除合同。如果承租人真的迟交租超过15天，则出租人当然可以向法院解除合同。

但法院一天未判决解除，出租人不能单方解除，合同是否如出租人所愿达到解除的合同这一事实，必须得到法院的认定和支持。

（二）除上述合同约定之外，无论是谁提出解除合同，这个向法院提出的诉求都算是一个比较复杂或深奥的法律问题。

因为根据《民法典》第562、563的规定，解除合同一般只有双方协商解除和法定解除两种情形。

1.双方协商解除很容易理解，租客某天打电话给房东：大哥，我找不到女盘友，明天起不租了，锁匙退回给你，定金退回给我，我回农村了。

房东回复：账号给我，退钱给你，祝你回乡好运。

这样双方达成一致合约，则合同自然解除，双方自行交割有关物品或款项即可。

2.但假设租客说：大哥，这个疫情导致政府要求我关停民宿，什么时候解禁无了期，能否解除合同，将定金退回给我，装修、空调啥的我不要了？

房东回复：不行，再等等，说不定下年就解禁，反正你要按时交足租金。

这样协商不成的情况下，则租客只能考虑向法院提起诉讼，基于疫情是属于不可抗力，而要求法院支持其解除租赁合同的请求。

（1）新冠疫情是否属于不可抗力要结合案件情况而届定，不能一概而论，比喻某租客的租赁合同是2019年6月至2020年6月，而2020年1月起，基本全部租客响应政府要求关停了所承租房屋开办的补习社、兴趣班、饭店等，而到法院开庭的7月才解禁。

因为具有突发性、不可预见、不能避免且双方均不能克服的客观情况，是应该可以免除租客或全部的违约责任。这个2020年1月至2020年6月的租赁期限内应认定为不可抗力

但如果租赁期限是从2019年12月至2023年12月，而法院是在合同初期审理租客这个解除租赁合同的纠纷，则因为已经解禁而不影响后面双方之间的租赁合同权利义务，则这个新冠疫情即使被认定为不可抗力，也不影响后面2020年7月至2023年12月的租赁期限。

（2）村改则属于《民法典》第563条（五）规定的“法律规定的其他情形”。不管租客还是房东，都不能再使用租赁物了，属于法定强行解除的情形。

（3）总被老赖拖着租金怎么办？

根据《民法典》第563条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

A行使解除权必须做出一定的意思表示。即房东不能因为租客长期不交租而默默解除合同，将房屋另行出租。

房东必须按照合同足够的支付租金的期限届满后，发条信息或微信（不建议打电话，除非录音）给租客说：因为你不交租，所以明天起房屋不能给你用了。

B这个守约方的解除权还有期限：一年。

比喻，租客在2020年5月5日疫情解禁后开始拖欠租金，从2020年5月5日起至2021年5月4日期间，房东经协商或追讨租金无果的情况下应向法院或仲裁机构申请解除合同。

否则房东丧失了这个合同解除权。