代理词

尊敬的审判长、审判员：

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国律师法》的有关规定，我所接受本案上诉人杨某某的委托，指派我们担任其与某某有限责任公司商品房销售合同纠纷一案的代理人参加本案诉讼活动。接受委托后，庭审前我们认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：

一、根据本案中被上诉人解除合同时援引的法律条文，可以明确，本案被上诉人援引这些条文解除合同的条件是：“因乙方（上诉人）原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”。

被上诉人在其2017年9月7日发送的《解除合同通知书》中明确，其解除合同所依据的条款系合同第五条第三款、第十条、补充协议第一条的约定，由于上诉人的原因导致被上诉人未能获得银行贷款。

被上诉人依据的三项合同条款的具体约定内容如下：

（一）合同第五条第三款：因乙方（上诉人）原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。

（二）合同第十条：乙方逾期付款的违约责任…（2）逾期超过30日后，甲方（被上诉人）有权解除合同。…

（三）补充协议第一条：关于按揭付款及其它（对合同第五条的补充）…4、本合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件（包括但不限于乙方提供的个人按揭贷款资料不符合银行要求或乙方信用记录不良或乙方每月收入额不满足申请的贷款额要求或乙方提供的资料不真实或因乙方其他原因等）导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款的，甲方有权要求乙方以现金方式支付，乙方应在接到甲方通知后7日内付清，乙方如逾期未付清，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1.0的违约金，逾期超过30日仍未付清的，甲方有权解除本合同…

根据上述约定，被上诉人行使合同解除权的顺序是：

首先，经过银行审批，因为乙方自身因素，导致银行不贷款给乙方或者贷款给乙方的金额少于申请贷款的金额。也就是说，银行审批的结果出现了，并且这个结果是乙方的贷款申请部分或者全部被银行驳回。

其次，在银行审批的结果出现后，上诉人在接到银行通知（合同第五条第三款）或者被上诉人的通知（补充协议第一条）后7日内以现金方式支付。

最后，若上诉人在接到通知后逾期超过30日没有以现金方式支付的。被上诉人方可行使合同解除权。

二、本案二审中，上诉人举示的重庆市江北区不动产登记中心房屋登记信息查询结果、重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同，足以证明上诉人符合贷款银行（交通银行）所要求得贷款条件，并实际签订借款合同、办理了抵押登记手续，上诉人是完全可以获得银行贷款的。

上诉人举示的“重庆市江北区不动产登记中心房屋登记信息查询结果、重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同”显示，涉案房屋的原权利人系某某有限责任公司，现权利人系杨某某，抵押权人系交通银行股份有限公司重庆渝中支行。抵押权的设置就是因为上诉人购买该房屋而申请的银行贷款，上诉人与交通银行签订的借款合同并办理抵押登记，正是说明了上诉人已经获得银行贷款，只是基于其他原因暂时没有放款，但迟早是要放款的，而且买卖合同也没有约定按揭款的支付时间，因此，上诉人不存在合同第五条第三款、第十条、补充协议第一条约定的违约情形。

三、本案的关键点在于被上诉人是否具有合同解除权，而一审认定被上诉人具备合同解除权，判决确认合同解除的依据就是“因被告（上诉人）原因导致其不能获得银行贷款”，由前述可知，一审判决的认定系错误的。

根据前述第一点，被上诉人行使合同解除权的条件有三，且必须按顺序满足该三个条件，被上诉人才享有合同解除权，其第一个条件便是“因被告（上诉人）原因导致其不能获得银行贷款”。而一审认定被上诉人具备合同解除权，判决确认合同解除的依据也是“因被告（上诉人）原因导致其不能获得银行贷款，被上诉人进而发出催款通知，上诉人在收到通知后未在30天内现金付款”（详见一审判决第七页第二段第3行至9行、第八页第8行至14行）。

根据上诉人二审中举示的证据，一审判决认定“因被告（上诉人）原因导致其不能获得银行贷款”系错误的，上诉人已经获得银行贷款，只是暂时未放款。然而，买卖合同并没有约定银行的放款时间，贷款银行未放款的状态持续至今，也并没有明确的结论表明贷款银行不会放款，而且实际上贷款银行是一定会放款的，只是时间问题。

在此情形下，被上诉人不具备向上诉人发催款通知的的条件，而应在贷款银行明确拒不放款的条件下，再行催告付款。而且，上诉人若自行付款，就可能造成重复付款的情况。因此，上诉人确实无需自行付款，无需承担违约责任。

四、从合同履行情况看，上诉人有能力履行合同约定的全部义务，从合同法鼓励交易，保护交易安全，维持交易稳定性的角度出发，本案合同不应解除。

合同签订后，上诉人一直积极履行合同义务，涉案房屋也早已装修、入住，且上诉人也一直在积极向住房公积金管理中心补办贷款银行曾经遗失的部分资料，就在本案被上诉人起诉前不久，上诉人还在与公积金管理中心协调相关事宜。

另外，上诉人也做好了两手准备，若公积金管理中心协助补办资料，则本案合同将顺利履行；若公积金管理中心不予协助，上诉人也已经筹措好全款购房的资金，也能够保证本合同的顺利履行。因此，从维护交易稳定的角度出发，本案合同也不应解除。

综上所述，从一审查明的事实及二审的举证来看，贷款银行已经审批通过上诉人的贷款，签订了借款合同，并办理了抵押登记手续。上诉人不存在“因被告（上诉人）原因导致其不能获得银行贷款”的情形，而仅仅是暂时未放款，合同解除的前提条件“乙方未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额”不成就，在这种情况下，被上诉人以上诉人“未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额”为由要求上诉人变更付款方式进而解除合同的做法显然是不符合合同约定的。

综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，望依法改判，支持上诉人的上诉请求。

此致

重庆市某某中级人民法院

重庆合纵律师事务所

律师

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