代理词

尊敬的审判长：

重庆合纵律师事务所接受本案上诉人杨某某的委托，并指派本所律师王方银担任其诉讼代理人。接受委托之后，通过充分了解案情，经过法庭调查，现就本案中有争议的问题发表如下代理意见：

一、一审判决对上诉人在履行《房地产买卖经纪成交合同》（以下简称合同）过程中构成违约的事实认定错误。

2017年4月23日，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同。根据合同约定，上诉人在合同签订后向被上诉人交付了200000元购房定金，2017年4月26日，双方一同到光大银行办理了按揭贷款面签，由于上诉人杨某某名下有小额贷款，影响了按揭贷款的审批，根据银行要求需上诉人偿还小额贷款后才能正常审批按揭贷款程序。上诉人按照按揭银行要求提前偿还了小额贷款。在此期间，因重庆房价大幅上涨，被上诉人多次要求上诉人解除合同，上诉人均予以拒绝。2017年7月19日，被上诉人私自向光大银行查询按揭贷款进程，被告知因上诉人按揭贷款不符合审批政策，按揭手续按退件处理，7月20日，按揭银行将退件结果告知中介公司。于是上诉人与被上诉人协商更换银行重新办理贷款按揭，被上诉人以已经配合办理按揭一次为由拒绝，被上诉人的行为违约。根据合同约定，被上诉人应当配合上诉人办理银行按揭手续，若办理按揭贷款是由于买方（即上诉人）征信问题而无法办理，则上诉人应按照合同约定承担相应的违约责任。双方在办理按揭过程中，因上诉人存在小额贷款（上诉人征信良好）不符合光大银行的审批政策导致按揭贷款按退件处理，不能将该过错归结于上诉人。同时，上诉人在得知该情况后，积极提前清偿小额贷款并联系其他银行办理贷款按揭，在买卖合同双方未明确约定卖方协助买方合理办理银行按揭次数的情况下，被上诉人（卖方）拒绝配合上诉人（买方）办理银行按揭的行为已经构成了违约。

二、上诉人承诺全款购买房屋是积极履行合同的体现，而且在双方协商过程中上诉人要求在向被上诉人一次性支付房款后提前交付房屋的行为并不构成合同违约。

（一）根据一审查明的事实以及双方提交的证据材料可知，上诉人在被上诉人拒绝再次配合办理银行按揭后，上诉人为了实现房屋买卖合同之目的，积极与被上诉人协商一次性全款购房，上诉人采取的补救措施是积极履行合同的体现。在双方就一次性全款购房的协商过程中，上诉人积极配合，从最开始上诉人要求预留100000元尾款到最后8月底同意被上诉人提出的一次性付款且按照原合同时间交付房屋，而被上诉人却一再变更付款要求，最后要求上诉人需额外支付200000元违约金才同意继续履行合同。纵观整个合同履行过程，在因被上诉人不配合而导致贷款受阻的情况下，上诉人积极组织资金，采用较贷款支付购房款对被上诉人更为有利的付款方式，即一次性全款支付，这正是上诉人积极履行合同的体现。并且，在上诉人提出一次性全款购房的时候（2017年7月31日提出、2017年8月31日再次以函件的方式提出全款购房），合同约定的最后交房时间（2017年10月31日）尚未届满，上诉人提出在一次性付款的前提下，要求被上诉人在2017年10月31日前交房，也是符合合同约定的。据此，上诉人在合同履行过程中并无违约行为，若被上诉人按照合同约定在收到房款的同时办理过户登记并按约定时间交房，本案合同完全可以顺利履行完毕。同时，在一审庭审中，上诉人仍明确表示愿意全款支付购买房屋，要求被上诉人继续履行合同义务。

（二）根据上诉人提交的新证据，作为共同买房人的杨某某及杨生林在同被上诉人协商解决一次性支付购房款购房过程中已实际凑足大额资金，具备一次性支付购房款的能力，是积极履行合同的行为，而不能认定构成违约。

三、一审判决中所认定的“上诉人在贷款迟延的情况下附加对被上诉人不利的条件”，不能成立。

一审判决所认定的所谓“附加不利条件”的情况发生在双方就合同变更的协商过程中，双方对此并未协商一致，故该所谓的“不利条件”并不能约束双方。并且，在被上诉人不同意的情况下，上诉人也没有坚持要求被上诉人必须提前交房才采用一次性全款支付的付款方式，相反，在2017年8月31日，上诉人主动提出在9月6日前付款过户，也同意被上诉人在合同约定的时间交房即可，根本谈不上“因附加提前交房的不利条件而导致合同不能履行”的情况。合同约定的交房时间在2017年10月31日前，这里双方的约定有一个“前”字，因此，在协商过程中，上诉人提出在2017年10月31日前的某一个时点交房，也是与合同约定不矛盾的。

四、本案中被上诉人未经合理催告且上诉人明确表示要求履行合同的情形下，被上诉人不能单方要求解除合同。

我国《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，上诉人一直要求购买被上诉人所有房屋，在银行按揭贷款审批迟延的情况下积极采取补救措施，采取一次性全额付款方式购房的情形下，双方应当继续履行合同。

在司法实践中，为了维护交易安全，保障交易秩序，在合同具备履行条件的情况下，通常不应草率判决解除合同。比如，广东省高级人民法院在2017年9月12日下发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条中就明确规定：“当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，出卖人拒绝配合办理担保贷款，买受人符合下列条件之一的，可以支持其继续履行合同的诉讼请求：（一）已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；”。本案中，原告在履行期限届满前的2017年8月31日明确同意在2017年9月6日前一次性付清全部购房款，且上诉人提交的新证据足以证明其具备充分的履行能力。故一审判决解除合同不符合法律规定。

五、一审关于“在双方的合同履行过程中，上诉人存在违约行为”的认定与事实不符。

（一）对于本案的房屋买卖合同而言，由于双方约定的贷款购房，故双方对于付款时间并无明确约定。在此前提下，上诉人若采用一次性全款购房的方式，其合理的付款时间应在双方约定的交房时间届满前。本案中，上诉人同意在双方约定的最后交房时间之前的2017年9月6日前一次性付款，其付款时间并不存在违反合同约定的情况。一审判决认定上诉人存在“违约行为”，上诉人不知道违反了哪一条合同约定？

（二）在付款时间届满前，被上诉人的所谓“催告”本就没有意义，且上诉人没有违约行为，哪里有“违约金”一说！更何况，在被上诉人催告后，上诉人于2017年8月31日明确同意在2017年9月6日前一次性付清全部购房款，这已经充分表明，上诉人愿意在合理的期限内履行其主要债务（即：支付购房款）。

综述，本案上诉人并没有违约行为，在合同履行过程中因不可归责于自身的情形下，积极采取补救措施促进合同的履行，理应得到法院的支持。同时，结合重庆市2017年至2018年的实际裁判案例，被上诉人要求解除双方签订的房产买卖合同其本质上是被上诉人作为卖方因房价上涨而反悔、在要求买方（上诉人）在双方签订的房产买卖合同之外额外支付房价的无理要求遭拒绝，试图通过诉诸法院而获得不当利益的体现。在市场经济条件下，法律是维护市场公平交易，保障买卖双方合同权益的武器，上诉人请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护上诉人的合法权益。

以上代理意见，请法庭充分考虑并予以采纳。

此致

重庆市某某中级人民法院

重庆合纵律师事务所

律师

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