代理词

尊敬的审判长：

原告重庆某某顾问有限公司（以下简称某某顾问公司）与被告韦某某居间合同纠纷一案（以下称“本案”），重庆合纵律师事务接受韦某某委托，指派王方银、戴玥担任其一审阶段的诉讼代理人。根据双方当事人开庭陈述，以及提交证据证明的事实，结合现行法律及相关司法解释规定，发表如下代理意见，请予采纳：

一、原、被告双方已经就佣金问题进行了约定，在原告退还给被告4000元之后，被告无需向原告支付佣金。

2017年1月9日，被告为与《房屋买卖及居间合同》标的物重庆市XX区XX号的业主（以下简称该业主）面谈，应原告公司的员工杨某要求缴纳了5000元诚意金，被告于当日通过银行转账至原告蓝湖郡门店负责人杨某某。2017年1月21日与该业主签订《房地产买卖及居间合同》，合同签订当日，被告向该业主支付了定金10万元。当时，原告公司员工杨某提出可以把5000元诚意金退还给被告，被告说反正过户后要支付佣金，该5000元用于冲抵佣金，就没有让原告退还给被告。后因该套房屋存在违章建筑被行政冻结而一直未能成功过户给被告，导致《房屋买卖及居间合同》无法实现，后解除了该《房屋买卖及居间合同》。2017年7月9日，原告与被告达成一致意见，原告退还给被告4000元，扣除的1000元作为提供居间服务的签约服务费，原告不再向被告收取其他任何费用。当日，被告收到原告通过其员工杨某某微信转账退还的4000元。

上述原、被告关于居间服务费的约定虽是口头约定，但原告实际退还给被告4000元的行为也表明了其不再收取佣金的意思表示。如果双方没有就是否支付佣金问题达成一致意见，或者原告要求支付佣金，原告是不可能退还4000元的，在此情形下，其退还4000元的行为是不合常理的。因此，双方已经就佣金问题进行了约定，在原告退还给被告4000元之后，被告无需向原告支付佣金。

二、原告提供的居间服务不符合《房地产经纪管理办法》规定，未尽审慎义务，存在严重过错，导致被告的房屋买卖合同目的无法实现，并经渝北法院（2017）渝XX民初XX号民事判决书判决解除，原告未促成被告的房屋买卖，被告无需支付佣金。即便认定被告应支付佣金，也应当调整降低佣金金额。

（一）原告在明知其《房屋买卖及居间合同》标的物重庆市XX区XX号存在行政冻结的状态，明知不符合交易条件存在无法过户的可能性，仍然将该房屋公开登记出售，并提供经纪服务。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第九款规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。因此，原告的居间服务未尽审慎义务，本身存在严重过错，导致该《房屋买卖及居间合同》不能履行，经渝北法院（2017）渝XX民初XX号民事判决书判决解除，原告未促成被告的房屋买卖，被告无需支付佣金。

（二）原告的居间服务不符合交易常识、不符合合同约定，被告无需支付佣金。

根据房产中介居间服务的一般常规交易常识，居间服务应该是一套全流程服务，包含但不限于审核房屋所有权人身份资料、受托房产真实的房屋权属证书等资料、促成买卖双方签约、协助房产交易过户、协助买方办理贷款手续等全套服务，而不仅仅只是促成买卖双方签约。而且该《房地产买卖及居间合同》也约定某某顾问公司提供买卖双方签约、协助双方交易过户、交易税费说明、协助买方办理贷款、协助物业交接、协助户口迁移等一系列服务。若原告认为其提供了买卖双方签约的一项服务而要求被告支付基于全套服务的居间服务费，显然是不合交易常识、不符合《房地产买卖及居间合同》合同约定，对于被告也是极不公平的。因此，被告认为其无需支付佣金。

以上代理意见，请法庭予以充分考虑。

代理人：

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