企业经营应注意的法律问题
（一）
一、当事人签约无公章、仅留负责人签字的《合作协议》是否生效？
【要点】
企业之间或者单位之间签订合作协议，通常需加盖公章后生效。但在商业实践中，只留公司负责人签字的情形比比皆是。法律规定，只要获得公司法定代表人授权，上述协议即发生法律效力。一方违约，协议另一方应向其承担违约责任。
【案情回放】
天津LM工厂是一家欧洲跨国企业集团，主要生产风能设备产品，是世界著名的风能设备供应商。律师作为其为常年法律顾问，负责其日常投资并购、识别其对外合作的法律风险及其审查其日常对外合作相关合作协议等一系列工作。
注册于内蒙古自治区的风能发电厂N，为获得稳定的发电设备产品风能叶片供应服务，与天津LM签订了供货合作协议。该供货协议约定：内蒙古风能发电厂N保证按量订购天津LM生产的风能设备产品。天津LM为满足N发电厂的产能需求，立即着手租赁厂房、建设生产线，且为此投入了上千万资金准备建设厂房并按时投产。
不料，因内蒙古风能发电厂N是国有企业，因其内部协调出乎意料之不顺畅，协议生效之六个月后单方决定停止与天津LM的购货协议。内蒙古风能发电厂N的举动让天津LM陷入了被动，其面临着巨额投入无法收回的现实风险，况且对方也未主动谈及违约赔偿事宜，让其倍感压力。
天津LM工厂征询律师意见：因双方签订的协议仅有双方负责人签字，而对方迟迟未在合作协议上加盖公章，该合作协议是否生效？天津LM厂为实现合作协议约定目的而业已投入的巨额资金投入的损失能否挽回？
【律师深度解析】
该案中，天津LM能否就内蒙古发电厂N爽约行为进行索赔的关键，在于认定《合作协议》是否成立并生效。根据天津LM负责人陈述：该合作协议未加盖双方公司公章，仅留有双方负责人的签字。天津LM担心两点：一是，该合作协议是否因欠缺合同生效的法律要件而不发生效力；二是，依据该协议能否追究对方违约责任。律师经过与天津LM几次沟通了解到，在合作协议签约过程中，内蒙古发电厂N委派的负责人是该公司总经理，天津LM签约负责人为公司副总经理，因此可以确定，双方合同签署人是适格签约人。
最高人民法院2015年编写的《公司法》案件审判指导明确指出：公司之间签订合同，加盖公章不是合同生效的要件。换句话说，只要公司双方法定代表人或者法人代表在协议上签字，在其他法律要件合规条件下，未加盖公司公章不影响合同效力。回放本案发现，天津LM 公司至今还保留有双方签约过程的实况录像，该证据进一步证明双方签约的事实，因此该合作协议合法有效。
经向对方邮寄索赔催告等环节的催告，对方也感受到了压力。双方现已就相关善后事宜进行了协商，就违约赔偿事宜获得了双方满意的结果！
【结语】
1、企业获单位间签订合作协议，只有公司法定代表人签字而无公司盖章，该协议发生法律效力。
2、在上述情况下，应注意收集其他强化该签约事实的证据，以利于双方在法庭攻防战中获得胜诉。
3、以上情况下，如一方违约，守约有权追究对方违约责任并获得赔偿。
二、企业租赁房屋，应首先明确房屋所有权归属！
【要点】
在扩大产能的需求下，大多数企业尤其是生产型企业通常会另租赁房屋以满足其产能扩大的需要。但在公司日常经营中，负责对外签订合同的负责人因未仔细核查房屋产权归属，草率签署房屋租赁协议从而导致房屋租赁纠纷的情况并不少见。未经房屋所有权人同意，承租人将其租赁房屋转租给第三方的，房屋所有权人有权收回该房屋租赁使用权，并无需向转承租人承担法律责任。
【案情回放】
律师顾问单位--天津LM工厂是一家欧洲跨国企业，是世界著名的风能设备供应商。2016年4月底，公司市场部负责人将一份房屋租赁合同发至律师邮箱，明确需要律师审查合同法律风险并确认合同内容。当律师最初打开合同文件的时候，并未发现原则性问题，并且双方就房屋租赁的相关事宜如房租、交付等条款也达成了一致。
但律师在其后双方电话沟通过程中发现，天津LM因对拟租赁的房屋非常满意，唯恐失去该房屋。但该房屋所有权人不愿直接与租赁企业进行直接洽谈，遂委托中介公司与第三方洽谈租赁事宜。貌似普通的房屋租赁合同究其本质却成为房屋转租赁合同，其法律关系远比普通房屋租赁合同复杂，标的额年租金数百万元，前期装修费用投入巨大，如签约环节处理稍加不善，就很可能产生不必要的法律纠纷。
因情况过于复杂，律师对天津LM拟签订的房屋租赁合同风险必须小心谨慎、稳妥安排。首先，律师帮助天津LM制作完成了出租人（即房屋所有权人）与承租人（中介公司、受托方）之间的租赁合同，其中除了追加出租人（即房屋所有权人）同意承租人进行转租赁条款之外，还特别规定了转承租人的责任豁免条款，并要求承租人将该签订完毕的租赁合同原件扫描件传至顾问单位天津LM以备确认。其次，律师要求出租人（即房屋所有权人）向转承租人天津LM做出责任豁免保证并加盖公章。
在以上条件均已满足的情况下，律师帮助顾问单位天津LM审查修改并确认完成了其与承租人之间的房屋转租赁合同，其中特别规定了承租人违约赔偿责任。律师利用其法律知识将转承租人天津LM可能遭遇的房屋租赁风险扼杀于萌芽状态，有力地维护了顾问单位的合法权益，避免了其可能面临的巨额装修投资无法收回的法律风险。
【律师深度解析】
该案中，因天津LM对外合作负责人无法律背景，其基本上不具备房屋租赁、特别是关于转租相关的基础法律知识，故出现上述法律问题就不难理解了。如没有律师及时发现该问题，天津LM可能会遭受无法估量的巨额损失。
《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据以上法律规定，转承租人天津LM应事先获得出租人（即房屋所有权人）同意后方有权租赁该房屋。否则，一旦出租人（即房屋所有权人）因其未同意转租而解除租赁合同，作为转承租人的天津LM将无法获得来自于出租人（即房屋所有权人）的任何违约赔偿，只能就承租人的违约行为追究其法律责任。如不幸出现以上状况，作为转承租人的天津LM会因其前期投入的生产线、房屋改造及设备花费的巨额费用而产生巨额损失，这个损失将很难在短期内获得来自于承租人的中介公司的合理赔偿，而且停工停产带来的损失更加难以弥补，天津LM会因其小效的失误损失惨重。
从司法实践来看，房屋转租赁涉及的法律关系远比纯粹的房屋租赁来得更复杂一些，其违约责任追究过程充满变数，诉讼中举证质证程序繁琐，损失额的司法评估不可预测因素较多，求偿过程也旷日持久，且很难获得满意的赔偿额度。因此，律师对本案房屋租赁合同的纠错工作，为天津LM公司挽回了潜在的巨额损失，发挥了其作为企业法律顾问应有的作用！
【结语】
1、企业签订房屋租赁合同，需要事先明确房屋所有权归属，否则定会陷入随时被出租人即房屋所有权人收回房屋的风险。
2、如转租赁房屋因未获得出租人（即房屋所有权人）同意而导致转租的房屋被收回，转承租人不能获得来自于出租人（房屋所有权人）的任何违约赔偿。
3、如出现上述情况，转承租人只能追究承租人的违约责任。
